Eine reine Formalität?
Der Energieausweis wird zum digitalen Schlüsseldokument der europäischen Gebäudewende. Wer sich frühzeitig vorbereitet, schafft zugleich die Basis für eine zukunftsfähige Bestandsentwicklung.
Die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) verfolgt ein ambitioniertes Ziel: Bis 2050 soll der Gebäudebestand in Europa emissionsfrei sein. Ein zentrales Instrument ist dabei die Vereinheitlichung der Energieausweise, denn die aktuell uneinheitlichen Systeme führen dazu, dass Investoren deutsche Immobilien oft schlechter bewertet sehen als vergleichbare Gebäude in Frankreich oder den Niederlanden.
Der Energieausweis von morgen
Die Umsetzungsempfehlungen der EU deuten darauf hin, dass die bisherige Unterscheidung zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis entfallen wird. Stattdessen rücken neue Standards in den Vordergrund:
Neue Effizienzskala: Zero Emission Buildings (ZEB) werden künftig automatisch in die Klasse A eingeordnet. Denkbar ist zudem ein A+, wenn Gebäude mehr Energie erzeugen als sie verbrauchen. Die unterste Klasse soll hingegen – dynamisch stets neu bestimmt, um den Sanierungsanreiz hochzuhalten – die schlechtesten 15 % der Gebäude eines Landes umfassen.
Pflichtangaben: Verpflichtend werden Bedarfs- und Verbrauchsdaten (letztere mit einer neuen Berechnungsmethodik um das Nutzerverhalten bereinigt) sowie Emissionen über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Hinzu kommt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die vorgeschlagenen Maßnahmen.
Gültigkeit: Grundsätzlich bleibt die Laufzeit bei zehn Jahren. Allerdings werden in Zukunft mehr „Trigger Points“ eine Neuausstellung notwendig machen. Dazu zählt auch die Verlängerung von Mietverträgen.
Digitalisierung: Die digitale Vorhaltung der Daten und Ausweise in einer zentralen Datenbank ist ein Kernpunkt der Reform. Dadurch sollen Neuberechnungen und erneute Ausstellungen erheblich erleichtert werden.
Begehung: Neu ist die Pflicht zur Begehung. Bei diesem vermutlich teuersten Teil der Reform könnten künftig virtuelle Verfahren und KI-gestützte Lösungen eine wesentliche Rolle spielen.
Besonders spannend: Viele Gebäude werden ihre bisherigen Klassen verlieren und neu eingeordnet. Wer heute mit einem A-Ausweis glänzt, wird dem Modell nach in Zukunft wohl schlechter dastehen. Gleichzeitig verbessert sich jedoch die Einstufung für zahlreiche Gebäude im unteren Segment.
In Kraft treten wird die Neuregelung nicht sofort. Der neue Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird frühestens Ende des Jahres erwartet. Auch die zentrale Datenbank ist noch nicht eingerichtet. Und obwohl die EBPD eigentlich bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden muss, hat die Bundesregierung bereits im Koalitionsvertrag angekündigt, Spielräume ausschöpfen und längere Fristen einfordern zu wollen.
Energieausweise als Teil einer größeren Datenstrategie
Klar ist jedoch, dass Energieausweise künftig häufiger und in größerer Detailtiefe benötigt werden. Was zunächst nur nach zusätzlichem Aufwand klingt, eröffnet Wohnungsunternehmen einen entscheidenden Mehrwert. Die für die Ausweise erhobenen Gebäudedaten bilden nämlich ein wertvolles Fundament für die Zukunftsfähigkeit von Immobilien. Sie ermöglichen eine vorausschauende Maßnahmenplanung, realistische Kostenabschätzungen, die Einhaltung des Klimapfads und ein zuverlässiges Reporting. Wer die Daten für den Energieausweis systematisch nutzt, schafft also zugleich die Basis für eine strategische Steuerung des Bestands.
Genau hier setzt beispielsweise die Software AiBATROS an. Diese wissenschaftlich fundierte Lösung für strategisches Bestandsmanagement ist ursprünglich aus einem EU-Forschungsprojekt entstanden, das eine Methodik entwickelte, den Instandhaltungsstau wirtschaftlich aufzulösen. Sie arbeitet mit Bedarfsberechnungen, da der vom Nutzerverhalten geprägte Verbrauch keine solide Grundlage für strategische Entscheidungen darstellt. Ergänzt werden diese durch eine integrierte DIN-konforme Wirtschaftlichkeitsbewertung von Modernisierungsmaßnahmen (VALERIE).
Darüber hinaus lassen sich inzwischen digitale Verbrauchsausweise für Wohngebäude direkt in der Software erstellen. Dies ermöglicht eine effiziente Datenhaltung, die automatische Befüllung der Ausweise und eine nahtlose Anbindung an die erforderlichen Systeme und Registrierungsplattformen. Damit ist AiBATROS nicht nur ein effizientes Werkzeug für eine nachhaltige Maßnahmenplanung und zukunftsfähige Entwicklung des Bestands, es hilft Wohnungsunternehmen auch ganz nebenbei, sich optimal auf die neuen Energieausweisstandards vorzubereiten.
