Investitionsbank Berlin: Hohe Nachfrage trifft auf steigende Bau- und Finanzierungskosten

Der Berliner Wohnungsmarkt zeigt sich auch 2025 überwiegend angespannt. Eine anhaltend hohe Nachfrage, ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum im mittleren und unteren Mietpreissegment sowie höhere Bau- und Investitionskosten prägen die weiterhin angespannte Marktlage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Auch die Anpassung an den Klimaschutz sowie die Umsetzung der Energiewende in Wohngebäuden bleiben zentrale Aufgaben der kommenden Jahre. Zu diesem Ergebnis kommen die Autor*innen des IBB Wohnungsmarktbarometers 2025, für das rund 200 Expert*innen aktuelle und zukünftige Trends bewertet haben.

Die Ergebnisse der Befragung verdeutlichen, dass insbesondere in den mittleren, unteren und mietpreisgebundenen Segmenten ein deutliches Angebotsdefizit besteht. Demgegenüber weist das obere Preissegment erstmals einen leichten Angebotsüberhang auf. Die Marktlage beim Wohneigentum wird wie in den Vorjahren als angespannt eingeschätzt. Perspektivisch erwarten die Fachkundigen eine stabile bis leicht verschlechterte Angebotslage im Mietpreissegment sowie eine Stabilisierung des Angebots im Eigentumsbereich.

Hinrich Holm, Vorstandsvorsitzender der Investitionsbank Berlin: „Bezahlbarer Wohnraum ist entscheidend für ein soziales und wirtschaftlich starkes Berlin. Damit unsere Stadt als lebendiger Wirtschafts- und Innovationsstandort weiter wachsen kann, braucht es vor allem mehr Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment. Die IBB unterstützt dies mit gezielten Förderprogrammen, um den Bestand an Sozialwohnungen wieder zu erhöhen. Vielfältige Ansätze wie z.B. das Mitarbeitendenwohnen – insbesondere für Schlüsselbranchen wie Gesundheit, Soziales, Handwerk und Gewerbe (inkl. Tourismus) – können zudem zusätzlichen Wohnraum schaffen.“

Investitionsklima: Leichte positive Tendenzen, vor allem beim Mietwohnungsneubau

Das Neubausegment verzeichnet eine leichte Verbesserung des Investitionsklimas in allen drei Teilsegmenten – Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Zwar wird das Investitionsklima insgesamt noch unterdurchschnittlich bewertet, im Vergleich zu den Vorjahren fällt die Einschätzung jedoch positiver aus. Besonders beim Mietwohnungsneubau zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung Richtung Durchschnitt, während Eigenheime und Eigentumswohnungen weiterhin nur leicht unterdurchschnittlich bewertet werden. Im Bestandssegment verschlechterte sich das Investitionsklima für den privaten Erwerb von Wohnungen leicht. Für den institutionellen Erwerb blieb die Einschätzung am günstigsten – mit einer leichten Verbesserung gegenüber dem Vorjahr. Die Umsetzung von Bestandsmaßnahmen, Modernisierungen und Umbauten galt erneut als größte Herausforderung.

Steigende Baukosten weiterhin zentrales Problem im Neubau

Im Neubausegment werden die steigenden Baukosten das vierte Jahr in Folge als größte Herausforderung auf dem Mietwohnungsmarkt angesehen. Hohe Auflagen und lange Baugenehmigungsverfahren bremsen weiterhin die Marktdynamik. Im Bestandssegment bleiben die steigenden Nettokaltmieten das größte Problem, gefolgt von der mangelnden Finanzierbarkeit von Modernisierungen und Sanierungen über marktfähige Mieten. Nach Einschätzung der Expert:innen rückt auch die Verringerung der Sozialwohnungsbestände stärker in den Fokus und hat im Vergleich zum Vorjahr an Relevanz gewonnen. Steigende Nebenkosten und Betriebskosten haben laut den Fachkundigen hingegen leicht an Bedeutung verloren.

Schwerpunkt: Relevanz des Mitarbeitendenwohnens auf dem Berliner Wohnungsmarkt

Vor dem Hintergrund der anhaltend angespannten Wohnungsmarktlage und des zunehmenden Fach- und Nachwuchskräftemangels gewinnt das Konzept Mitarbeitendenwohnen als Instrument zur Rekrutierung von Fachkräften und zur Stärkung der Standortattraktivität für Berliner Unternehmen und Institutionen wieder an Bedeutung.

Nach Einschätzung der Befragten hat das Konzept des Mitarbeitendenwohnens auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine hohe Bedeutung: 74 % der Expert*innen halten es für sehr bis eher relevant. Das größte Potenzial wurde dabei in der Sicherung von Nachwuchskräften in den Bereichen Gesundheit und Soziales gesehen.

Weitere Informationen unter www.ibb.de/wohnungsmarktbarometer