Wert steigern, Charakter erhalten

Der nachträgliche Einbau eines Aufzugs erhöht den Wohnwert einer Immobilie und ist daher wirtschaftlich sinnvoll. Allerdings sollten Bauherren und Eigentümer im Vorfeld der Baumaßnahme einige wichtige Dinge beachten.

Keine Frage: Ein Aufzug erhöht den Komfort für Mieter und Besucher. Er steigert den Wert einer Immobilie immens und sichert entscheidende Vorteile auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt. Und gerade in Zeiten, in denen die Bevölkerung immer älter wird, ist für viele Mieter der barrierefreie Zugang zur Wohnung ein entscheidendes Kriterium. Mehr noch: Für Ärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater und andere Dienstleister ist ein Aufzug absolut notwendig, wenn Sie ihre Patienten und Klienten halten wollen. Denn in öffentlichen Gebäuden hat der Gesetzgeber die uneingeschränkte Erreichbarkeit auch für körperlich eingeschränkte Menschen  vorgeschrieben. Trotzdem fehlt vielen alten Gebäuden immer noch ein Aufzug. Welche Art der Aufzugnachrüstung ist nun das geeignete Mittel, um die Mobilität der Bewohner und Gäste zu sichern? Grundsätzlich gibt es drei Varianten der Aufzugnachrüstung: den Aufzug im Treppenauge, den Aufzug neben der Treppe oder an der Fassade des Hauses. Für den nachträglichen Einbau bieten sich die maschinenraumlosen Seilaufzüge geradezu an. Ohne Maschinenraum und mit geringen Schachtkopf- und Schachtgrubenmaßen lassen sie sich Platz sparend in die bestehende Architektur integrieren. Dank moderner öl­­freier Antriebstechnik können sie auch be­­denkenlos in hochwassergefährdeten Gegenden eingebaut werden. Zudem sind sie äu­­ßerst sparsam im Stromverbrauch.

 

Nachrüstung einfacher als gedacht


Ein Aufzug lässt sich am einfachsten im bestehenden Treppenauge installieren, denn dort geht kein Nutzraum und somit auch keine vermietbare Fläche verloren. Hinzu kommt, dass kaum Eingriffe in die Bausubstanz notwendig sind und damit die bauseitigen Kosten gering bleiben. Die Möglichkeiten bei der Montage sind nahezu unbegrenzt: Hier lässt sich ein wahlweise mit Stahlblech verkleidetes, lackiertes oder verglastes Schachtgerüst errichten, das an der Treppenwange und der Decke befestigt wird. Und wenn un­­ter der untersten Haltestelle kein begehbarer Raum mehr liegt, müssen keine weiteren besonderen Vorkehrungen getroffen werden, um die Aufzugskräfte sicher in das Gebäudefundament einzuleiten. Auch die Montage unter Dachschrägen ist kein Problem. Gibt es im Treppenhaus kein oder nur ein zu kleines Treppenauge, lässt sich der Aufzug meistens an einer anderen Stelle im Treppenhaus installieren. Dazu wird ein komplett neuer Schacht errichtet, beispielsweise neben den Zugängen zu den Wohnungen. Das kann allerdings weitere bauseitige Veränderungen und Eingriffe in den Wohnraum zur Folge haben und nimmt entsprechend mehr Zeit in Anspruch. Wo die Platzverhältnisse es erlauben, wird vor das Treppenhaus ein Vorbau gesetzt und der Aufzug wird um 90° gedreht. Der Nutzer geht durch den Hauseingang und wendet sich dann zur Seite, um den Aufzug zu betreten, geradeaus geht er auf die Treppe zu. Das schafft Platz durch zusätzlichen Raum vor der Treppe, sorgt für mehr Licht durch zusätzliche Fenster und ermöglicht einen großzügigen Hauseingang. Reicht der Platz im Gebäude trotz allem nicht, bleibt die Möglichkeit, den Aufzug an der Fassade zu planen. Ob die Wahl auf ein verglastes Stahlschachtgerüst, einen gemauerten oder betonierten Schacht fällt, ist letztendlich eine Frage des Geschmacks und des Geldbeutels. Neben der Steigerung des Wohnwerts bedeutet ein nachträglicher Aufzugseinbau aber oft auch eine optische Aufwertung des Gebäudes.

Der Schacht wird so platziert, dass die Zugänge zum Aufzug auf den Treppenpodesten liegen. Kleine Übergangsbrücken schaffen die Verbindung zum Gebäude, wenn der Schacht freistehend errichtet wurde. Dadurch können oft der bestehende Hauseingang und der Lichteinfall ins Treppenhaus erhalten bleiben. Auch ein Brand könnte nicht so leicht vom Aufzugsschacht überspringen – besonders wenn an rauchdichte Türen zwischen Übergangsbrücke und Gebäude gedacht wurde. Diese reduzieren nebenbei noch Wärmever-luste aus dem Treppenhaus. Damit auch die Optik nicht zu kurz kommt, sollte die Oberkante des Schachtgerüsts bei Gebäuden mit Flachdach an der Oberkante des Daches abschließen – mit den ökonomischen Schachtkopfmaßen moderner Seilaufzüge ist das meist kein Problem. Edelstahl, Glas, Handgriffe aus Holz, Spiegel, Kabinendecken, Steinfußböden – auch in der Materialauswahl muss man sich heute nicht mehr unbedingt nach den baulichen Gegebenheiten richten: Überall läst sich modernste Aufzugstechnik mit alter Bausubstanz zu einer harmonischen Einheit verbinden. Doch wie sieht es mit der Wirtschaftlichkeit aus?

 

Investitionen machen sich schnell bezahlt


Der Aufzug ist ein Stück Wohnkomfort, den Mieter zu Recht verlangen. Oft sind die Anschaffungskosten im Verhältnis zu den Gesamtkosten der Modernisierung gering. So berichtet beispielsweise Jutta Kemler, die einen Altbau in einem exklusiven Dresdner Villenviertel erworben und vollständig saniert hat und nun Wohneinheiten an Kapitalanleger und Eigennutzer verkauft: „Die Aufzugskosten betrugen inklusive des Schachtgerüstes rund 8 % der gesamten Modernisierungskosten.“ Und das, obwohl dieser nachträgliche Einbau eher zu den aufwändigeren Projekten gehörte, wie Kone-Projektleiterin Katrin Jahn erklärt: „In diesem Denkmal geschützen Gebäude bestand die Herausforderung darin, in das im italienischen Stil gehaltene, spiralförmig nach oben führende Treppenhaus einen Aufzug mit größtmöglicher Beförderungskapazität einzubauen, der durch seine Konstruktion die historische Architektur des Gebäudes nicht schmälert, sondern mit moderner Formensprache elegant unterstreicht.“ Erreicht wurde das mit einem filigran wirkenden Kone MonoSpace® Aufzug für fünf Personen (Nennlast 400 kg) im Treppenauge, dessen Schachtgerüst und Kabinenrückwand aus Glas be­­stehen. Der Clou: Beim Herrichten der Schachtgrube wurden dem Treppenhausboden be­­hu­­tsam die historischen Fußbodenfliesen entnommen und auf dem Kabinenboden des Aufzuges wieder verlegt. Die Aufzüge wie der hier eingebaute erreichen mit Nennlasten von 320 bis 2 000 kg Geschwindigkeiten zwischen 1,0 und 2,5 m/s. Der Kone EcoDisc®- Antrieb beansprucht aufgrund seiner kompakten Bauweise extrem wenig Platz und wird im Schacht an der Führungsschiene befestigt. Eine intelligente Lösung, die für die Eigentümerin nicht nur aus ästhetischen Gründen Sinn macht: „Ohne den Aufzug wären die Wohnungen oberhalb des zweiten Stockwerks trotz bester Lage und Top-Ausstattung praktisch nicht zu verkaufen gewesen,“ so Kemler. Diese Grundregel gilt übrigens nicht nur im exklusiven Villenviertel, sondern auch im sozialen Wohnungsbau und bei klassischen Mehrfamilienhäusern. So berichtet ein anderer Bauunternehmer aus Dresden: „In unserem Mehrfamilienhaus mit 46 Parteien haben wir eine Aufzuganlage nachträglich eingebaut. Durch lückenlose Planung im Vorfeld und exakte Analyse der baulichen Möglichkeiten haben wir gemeinsam mit dem Aufzugbauer eine Lösung gefunden, die für weniger als 2 % der gesamten Modernisierungskosten realisiert werden konnte.“

 

Auch Betriebskosten umlegbar


Für viele Immobilieneigentümer amortisieren sich die Investitionskosten aber auch aufgrund aktueller Umlagemöglichkeiten: Bauliche Maßnahmen, die den Mietwert nachhaltig erhöhen oder die Wohnverhältnisse langfristig verbessern, machen eine Mieterhöhung zulässig. Wie hoch diese tatsächlich ausfallen darf, richtet sich nach der Höhe der Gesamtkosten. Ebenfalls berücksichtigt werden müssen die wirtschaftliche Situation der Region als Ab­­wanderungs- oder Ballungsraum, die Situation des Wohnviertels als Sozial- oder Villengegend sowie die Sozialstruktur der dort lebenden Bevölkerung. Sinn macht der nachträgliche Einbau aber so gut wie immer: „Aufgrund der demografischen Entwicklung ist es klar, dass die Nachrüstung von Aufzügen in Mehrfamilienhäusern klare Wettbewerbsvorteile schafft,“ berichtet Christian Bruns von der Städtischen Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH (StäWog), die sich bei mehreren Objekten für einen nachträglichen Einbau entschieden hat. Weiterer Vorteil: Neben der Umlegung der Investitionssumme können meist auch die Betriebskosten wie Energiekosten, Kosten für die Notrufbereitschaft und Wartungskosten auf die Mieten umgelegt werden. Wichtig ist dabei die gerechte Verteilung der Mieterhöhung – schließlich nutzt der Mieter im vierten Stock den Aufzug wahrscheinlich intensiver als ein Bewohner des Parterres. Da es für die exakte Aufteilung der Kosten keinen anerkannten Schlüssel gibt, lohnt sich eine vorherige Beratung über die aktuelle Rechtsprechung.

Fazit

Die Aufzugnachrüstung ist also weniger ein notwendiges Übel als vielmehr eine echte Chance, den Wert der Immobilie zu erhalten und ihren Charakter, ihre bauliche Ästhetik gekonnt zu unterstreichen.

Neben der Steigerung des Wohnwerts bedeutet ein nachträglicher Aufzugseinbau aber oft auch eine optische Aufwertung des Gebäudes. 

Der Aufzug ist ein Stück Wohnkomfort, den Mieter zu Recht verlangen.

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