Bauen im Bestand

Sicherheit nach Plan

Rauchwarnmelder können Leben retten und müssen in mehreren Bundesländern noch in diesem bzw. in den nächsten Jahren in allen Wohnungen installiert sein. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick zu Nachrüstung und Wartung im Bestand.

In mehreren Bundesländern läuft der Countdown zur Nachrüstung des Wohnbestandes mit Rauchwarnmeldern:

– Baden-Württemberg und Hessen geben Wohnungseigentümern noch bis zum 31. Dezember 2014 Zeit,

– in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt läuft die Nachrüstfrist am 31. Dezember 2015 ab,

– in Nordrhein-Westfalen zum Jahresende 2016,

– in Bayern Ende 2017 und

– in Thüringen Ende 2018.

Viele Wohnungsgesellschaften, Vermieter und Verwalter müssen also in den nächsten Monaten und Jahren Rauchwarnmelder kaufen und installieren lassen. Hinzu kommt als langfristige Aufgabe die jährliche Prüfung („Sicherstellung der Betriebsbe­­reitschaft“) der Melder entsprechend der Herstellerangaben für den Melder und der allgemeinen Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676).

Was für private Vermieter noch überschaubar ist, wird für Verwalter und größere Wohnungsunternehmen zur Herausforderung. Je mehr Wohnungen im Spiel sind, desto größer sind der Aufwand und die Auswirkung jeder Entscheidung. „Wir empfehlen Immobilienunternehmen schon in der Planungsphase den späteren Dienstleister einzubeziehen und gemeinsam eine individuelle Lösung zu erarbeiten“, sagt Eberhard Wendel von Minol. Das Unternehmen bietet außer Energiedienstleistungen auch einen professionellen Rauchwarnmelder-Service für die Wohnungswirtschaft an. Noch bevor der erste Melder an die Decke geschraubt wird, sollten die Zuständigen einige wichtige Fragen klären.

Welche rechtlichen Grundlagen gilt es zu beachten?

In den Bundesländern mit Rauchwarnmelder-Pflicht macht die jeweilige Landesbauordnung genaue Vorgaben

– zum Zeitpunkt der Ausstattung (Ablauf der Übergangsfrist für bestehende Wohnungen),

– zur Mindestausstattung (in der Regel Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flure, die als Rettungswege dienen) und

– zu den Zuständigkeiten.

Für den Kauf und die Installation der Geräte ist in der Regel der Eigentümer, bei Mietwohnungen üblicherweise der Vermieter, verantwortlich. Was die jährliche Prüfung der Geräte angeht, nehmen einige Länder den Eigentümer in die Pflicht. Andere weisen die Überprüfung dem unmittelbaren Besitzer zu, das ist bei Mietwohnungen der Mieter. „Eine optimale Lösung ist das aber nicht. Nicht jeder Mieter kann die dazu notwendigen Aufgaben erfüllen, und auch die Vorgaben der DIN EN 14676 werden nur wenige Mieter kennen. Wir empfehlen Eigentümern deshalb, außer der Installation auch die Wartung zu übernehmen beziehungsweise an einen Dienstleister zu delegieren“, sagt Eberhard Wendel.

Wohnungseigentümergemeinschaften sollten klären: Werden die Geräte gemeinsam angeschafft, oder regelt das jeder Eigentümer für seine Wohnung? Sicherer ist die erste Option, weil sie für einen einheitlichen Schutz im ganzen Haus sorgt.

Welche Geräte werden installiert?

Für die Qualität der Geräte gibt es verschiedene Prüfsiegel, die über die Mindestkennzeichnung der Melder („CE“, „EN 14604“) hinausgehen, zum Beispiel die Anerkennung bekannter notifizierter Prüfinstitute (VdS, Kriwan). Relativ neu ist das unabhängige Qualitätszeichen „Q“ für Rauchwarnmelder mit erweiterter Qualitätsprüfung. Diese sind für den Langzeiteinsatz besonders geeignet und haben unter anderem eine Batterie mit mindestens zehn Jahren Lebensdauer. Auch Testurteile der Stiftung Warentest (z.B. „test“-Ausgabe 1/2013) bieten Orientierung.

Insbesondere in Mehrfamilienhäusern stellt sich die Frage: Ist eine so genannte Stand-Alone-Lösung ausreichend? Oder sollten einzelne Rauchwarnmelder miteinander vernetzt sein, um bei einem Brand gleichzeitig zu alarmieren? Eine solche Alarmvernetzung ist sinnvoll für abgegrenzte, in sich geschlossene Bereiche eines Gebäudes wie Gemeinschaftsräume oder Treppenhäuser. Erkennt ein vernetzter Melder Brandrauch, lösen auch die mit ihm verbundenen Melder innerhalb von Sekunden Alarm aus. So werden die Bewohner rechtzeitig auf Brände aufmerksam, die in nichtbewohnten Teilen des Ge­­bäudes entstehen. Eine interessante Option sind auch Funk-Rauchwarnmelder (Beispiel: Minoprotect 3 radio). Ihr großer Vorteil: Sie lassen sich aus der Ferne prüfen und ersparen den Hausbewohnern so den jährlichen Inspektionstermin vor Ort in der Wohnung.

Welcher Dienstleister übernimmt die Montage und Inspektion?

Diese Entscheidung geht meist Hand in Hand mit der Auswahl der Geräte, weil Dienstleister mit bestimmten Geräten arbeiten. Der Dienstleister übernimmt zum einen die Montage: Rauchwarnmelder werden in der Regel an die Decke geschraubt – dabei ist ein Mindestabstand zu Wänden und Schränken zu beachten. Erfahrene Monteure brauchen dafür wenige Minuten pro Wohnung. Eine alternative Option ist die Klebemontage mit zugelassenen Industriepads.

Zum anderen wird der Dienstleister für die jährliche Prüfung der Geräte nach DIN 14676 gebraucht. Aus der Ferne ist diese Prüfung nur bei Funk-Rauchwarnmeldern mit Ferninspektion machbar. Bei allen anderen Geräten, auch bei einer Alarmvernetzung, erfordert sie einen Termin vor Ort in der Wohnung. Die Prüfung umfasst dabei eine Funktions- und eine Sichtprüfung der Melder (z.B. Prüfung des Montageortes und Überprüfung der Melder auf Staub und Schmutz). Für Dienstleister gibt es ebenfalls ein Qualitätssiegel: „Q – Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder“.

Wie werden die Hausbewohner informiert?

Die Hausbewohner sollten rechtzeitig über die Installation informiert werden, am besten per Anschreiben. Berichte über Rauchwarnmelder in der Mieterzeitung oder in der Lo­­kalpresse fördern die Akzeptanz bei den Hausbewohnern. Dienstleister wie Minol überreichen jedem Haushalt eine Anleitung zum richtigen Umgang mit den Geräten. Zur Entlastung des Vermieters bietet Minol au­­ßerdem einen telefonischen Auskunfts- und Beratungsdienst, z.B. für Störmeldungen.

Wie wird der Rauchwarnmelder-Service finanziert?

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB (bei freiwilliger Installation) oder gemäß § 559 BGB (bei gesetzlich vorgeschriebener Einbaupflicht) und deshalb duldungspflichtig.

Der Vermieter ist zwar berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um 11% der Anschaffungskosten zu erhöhen. Doch die monatlichen Kosten sind mit 1,00 bis 2,00 Euro pro Wohnung so gering, dass die meisten Vermieter darauf verzichten und die Kosten selbst tragen. Bei gemieteten Geräten gibt es keine gefestigte Rechtsprechung zur Umlagemöglichkeit der Mietkosten. Die jährlich anfallenden Wartungskosten sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV – sonstige Betriebskosten) und damit grundsätzlich umlagefähig.

Wer dokumentiert den Rauchwarnmelder-Service?

Um im Brandfall Haftungsansprüche an den Eigentümer zu vermeiden, ist eine lückenlose Dokumentation der Installation und Wartung sehr wichtig. Dazu dienen die Protokolle des Dienstleisters. Minol bietet Verwaltern zu­­dem einen Online-Service an, mit dem sie den Stand des Rauchwarnmelder-Services in allen Wohnungen verfolgen können.

Genaue Vorgaben zur Rauchwarnmelder-Pflicht enthält die jeweilige Landesbauordnung.

Bei der Montage ist ein Mindestabstand zu Wänden und Schränken zu beachten.

Nach DIN 14676 müssen die Geräte jährlich überprüft werden.

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