bulwiengesa: Micro-Living-Segment behauptet sich

Die neue Ausgabe des Marktreports der Initiative Micro-Living zeigt: Trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds bleibt die Nachfrage nach urbanem, flexiblem Wohnraum stabil. Zum Stichtag 15. Oktober 2025 lag die durchschnittliche All-In-Miete bei 605 Euro pro Monat, was einem Anstieg um 3,6 % gegenüber dem Herbst 2024 entspricht. Bereinigt um Mieten städtischer Wohnungsunternehmen beträgt die Durchschnittsmiete privatwirtschaftlicher Apartments 702 Euro monatlich. In Apartmenthäusern mit Baujahr ab 2014 liegt die durchschnittliche Neubaumiete bei 664 Euro pro Monat.

André Adami, Head of Residential bei bulwiengesa, bewertet die Marktlage: „Das Micro-Living-Segment zeigt sich trotz gestiegener Kosten und regulatorischer Unsicherheit robust. Die konstante Auslastung von 95 % belegt die anhaltend hohe Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten in urbanen Lagen. Als wesentliche Preistreiber identifizieren unsere Mitglieder gestiegene Energiekosten, die anhaltende Nachfragesituation sowie Anpassungseffekte infolge der vorangegangenen Inflationsperioden.“

Die Studie wertet 128 Apartmenthäuser mit rund 28.300 Wohneinheiten aus – schwerpunktmäßig in den deutschen A-Städten, die rund 70 % des Gesamtportfolios ausmachen. Neben Miet- und Auslastungsdaten beleuchtet der Report auch die Betriebskostenentwicklung, die mit einem Anstieg von 7,5 % auf 7,76 Euro/qm einen signifikanten Aufwärtstrend verzeichnet.

„Die Bewirtschaftungskosten sind seit Frühjahr 2020 kontinuierlich gestiegen und haben mit 7,76 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand erreicht", erläutert Lena Schwesinger, Consultant im Bereich Wohnen. „Rund 90 % der befragten Experten planen eine vollständige Umlegung auf die Mieterschaft, was mittelfristig steigende Netto- und All-In-Mieten zur Folge hat.“

Das Mietpreisspektrum differenziert erheblich nach Lage- und Ausstattungsqualität: von 300 Euro monatlich im teilgeförderten Segment bis 1.490 Euro für hochwertig ausgestattete Apartments in A-Städten in stark nachgefragten Wohnlagen.

Die Vermietung gestaltet sich unterschiedlich herausfordernd: Während die Vermarktung an inländische sowie EU-Studierende durch effiziente Prozesse gekennzeichnet ist, erfordert die Akquisition internationaler Studierender von außerhalb der EU deutlich mehr Aufwand.

Besonders die Vermietung im oberen Preissegment wird von 75 % der Befragten als mindestens herausfordernd bezeichnet.

Zum Erhebungsstichtag entfielen 36 % der vermieteten Apartments auf Studierende, während 64 % auf diverse Mietergruppen wie Single-Haushalte, Young Professionals sowie Pendler verteilen.

Regulierungsvorhaben im Fokus

Die geplante Gesetzesinitiative zur Regulierung der Vermietung möblierter Wohnungen wird von der Branche kritisch bewertet: Rund 80 % der befragten Experten prognostizieren überwiegend negative Auswirkungen auf ihr bestehendes Geschäftsmodell.