Digitale Zukunft in der ­Wohnungswirtschaft

Bei der Multimediaversorgung in der Wohnungswirtschaft geht es längst nicht mehr nur um Fernsehen und Telefon. Eine zukunftsfähige Ausstattung steigert den Wert einer Immobilie und kann auch für das Wohnungs­unter­nehmen ertragreich sein.

Ist die Versorgung zukunftsfähig? Wird das Hausnetz gleich mitmodernisiert? Sind die Mieter mit dem Angebot einverstanden? So oder ähnlich lauten wahrscheinlich die ersten Fragen, wenn sich ein Eigentümer bzw. Vorstand mit einer neuen Multimediaversorgung beschäftigt. Auch wenn diese Fragen von den Kabelnetzbetreibern häufig mit einem „ja“ beantwortet werden, lohnt es sich, die Angaben etwas genauer zu untersuchen.

Die Formel für eine zukunftsfähige Ge­bäude­infrastruktur ist einfach: Sternverkabelung, Glasfaser + eigene oder offene Netze.

Beim traditionellen Koaxialkabel ist bei maximal nutzbaren 862 MHz Bandbreite Schluss. Wenn man sich einmal anschaut, welche zukünftigen Dienste diese Hausnetze nutzen sollen, fragt man sich, wie dies mit den heutigen Netzen funktionieren soll. HDTV, 4K TV, internationale Programme, High-Speed-Internet, Smart-Metering, digitale Rauchwarnmeldesysteme, Gebäudeüberwachungssysteme und Concierge-Dienste brauchen viel Platz. Und den bietet nur die Glasfaser.

Die Leitungsnetze

Wenn es um die Leitungsnetze geht, lohnt es sich daher, nachzufragen, ob Glasfaser verlegt wird. Denn was auf der Straße (die sogenannte Netzebene 3) politisch vorangetrieben wird, findet innerhalb der Liegenschaften (Netzebene 4) oftmals wenig Beachtung. Das bedeutet: In der Netzebene 3 rauschen Daten und Dienste über Datenautobahnen durch das Netz und stoßen am Haus oftmals auf völlig veraltete Strukturen. Resultat ist, dass an sich vorhandene Dienste und Geschwindigkeiten noch nicht einmal in gedrosselter Form störungsfrei beim Mieter ankommen, geschweige denn ordentlich genutzt werden können. Bei den Leitungsnetzen gilt es also darauf zu achten, dass Glasfaser für die Verbindung von Häusern untereinander verbaut wird, um eine zukunftsfähige Anbindung der Objekte an die modernisierten öffentlichen Leitungsnetze sicherzustellen. Eine pro Mieter separat mit dem Verteilschrank verbundene Sternverkabelung (Glasfaser oder Koaxialkabel), die Mieterstörungen untereinander ausschließt und die Rückkanaltauglichkeit für Internet- und Telefoniedienste beinhaltet, ist hierbei obligatorisch.

Kostenstruktur beachten

Auf den ersten Blick scheint der eine Dienstleister zwar einen günstigeren Preis anzubieten, es lohnt sich aber häufig ein Blick hinter den Vorhang. Für welche Dienste genau gilt dieser Preis? Oft ist das abgegebene Angebot nur die „Spitze des Eisberges“ und auf den Mieter kommen noch enorme Kosten in Form von Einzelnutzerverträgen dazu. Die meisten Kabelnetzbetreiber bieten eine sogenannte Grundversorgungspauschale an, die über die Mietnebenkostenabrechnung an den Mieter weiterberechnet wird. Damit ist jedoch nur die Grundversorgung gewährleistet. Möchte ein Bewohner internationale Programme, HDTV und das Ganze noch auf mehreren Anschlüssen, ist er gezwungen, Einzelnutzerverträge mit dem Kabelnetzbetreiber abzuschließen. Die monatlichen Kosten steigen dann schnell in den hohen zweistelligen Bereich.

Sobald diese Fragen geklärt sind, stellt sich noch eine letzte Frage, nämlich die des Netzeigentums. Das neue Telekommunikations-Gesetz (TKG) schreibt vor, dass das Eigentum der Netze letztlich an die Hauseigentümer übergeht. Das bringt dem Hauseigentümer nur bedingt Vorteile, da die neuen Dienste nicht immer über die vorhandene Kabelinfrastruktur technisch realisierbar sind. Mit Internet, einigen vorselektierten TV-Programmen und Telefon ist die Bandbreite des Kabelfernsehbetreibers bereits ausgeschöpft. Wenn der Eigentümer den Bewohnern Rauchwarnmelder, Smart-Metering-Dienste, Concierge- und Hausnotrufsysteme anbieten will, muss im Zweifelsfall eine zusätzliche neue Infrastruktur gebaut werden, die mit hohen Investitionskosten verbunden ist.

Offene Netze – mehr Flexibilität

Ganz anders ist das Konzept eines Kabelnetzbetreibers vom Niederrhein. Genauso wie andere Kabelnetzbetreiber bietet er über langfristige Rahmenverträge eine Modernisierung der Hausnetze im Rahmen der TV-Versorgung an. Hierbei investiert der Kabelnetzbetreiber direkt in die Liegenschaften der Kunden. Die Modernisierungskosten werden vollständig über das monatliche TV-Entgelt des Endnutzers abgedeckt. Es gibt allerdings drei Unterschiede:

– Erstens werden alle Objektverbindungen auf Glasfaserbasis erstellt (Zukunftssicherheit).

– Zweitens wird das Fernsehen über Satellitenanlagen bereitgestellt, was zu einer bestmöglichen Empfangsqualität (alle HD-Programme) bei einer uneingeschränkten Auswahl an deutschen und internationalen Programmen führt.

– Drittens verfolgt der Anbieter die Politik „Offene Netze“ (Open Access).

Letzteres bedeutet, dass jeder Anbieter (schon während der Vertragslaufzeit!) seine Dienste über das neue Netz anbieten kann. Damit sind gleich mehrere Vorteile verbunden: Der Mieter kann sich in diesem Modell für jeden beliebigen Internet- und Telefoniedienstleister entscheiden. Für zukünftige Dienste wie digitale Rauchwarnmelder oder Conciergedienste steht ausreichend Bandbreite über das Glasfaser-Hausnetz bereit.

Blick in die Zukunft

Nach zehn Jahren bietet sich dem Eigentümer eine Reihe von Möglichkeiten der Neu- oder Weiterversorgung seiner Bestände. Er kann entweder die Netze selber übernehmen, diese an einen zukünftigen Versorger vermieten oder verkaufen, einen neuen Versorgungsvertrag mit dem bisherigen oder einem neuen Kabelnetzbetreiber abschließen.

Für den Fall der Übernahme der Hausnetze und der Eigenversorgung der Bestände tritt der Kunde in alle Rechte und Pflichten eines Kabelnetzbetreibers ein. Einer größtmöglichen Wertschöpfung stehen hier allerdings auch alle unternehmerischen Risiken gegenüber. Behält der Kunde das Eigentum an den Netzen, so kann er auf dieser Basis eine Vertragsverlängerung (i.d.R. zu günstigeren Konditionen oder gegen Erhalt einer Netzmiete) mit dem bisherigen oder einem neuen Kabelnetzbetreiber abschließen und auch ggf. an weiteren Ertragsmöglichkeiten für weitere Dienste, die eine Infrastruktur benötigen, partizipieren.

Für den Fall, dass der Kunde weder Interesse hat, selbst als Versorger aufzutreten noch seine Hausnetze im Eigentum zu behalten, kann er diese dem neuen Kabelnetzbetreiber verkaufen und einen klassischen Rahmenversorgungsvertrag (Outsourcing) mit dem Kabelnetzbetreiber seiner Wahl abschließen. Dem jeweiligen neuen Kabelnetzbetreiber wird dabei für gewöhnlich die Nutzung der vorhandenen Netze gestattet oder gar das Eigentum an diesen überschrieben.

Erträge, die sich durch offene Netze ergeben, stellen zusätzliche Einnahmen für die Wohnungsunternehmen dar. Man muss sich nur einmal die Flut an Dienstleistungen anschauen, die zukünftig durch die Hausnetze fließen soll. Durch die Unabhängigkeit von den großen Kabelfernsehanbietern ergeben sich neue Möglichkeiten der Kooperationen, z.B. mit den örtlichen Stadtwerken. Für die Wohnungsunternehmen erschließen sich neue Ertragsquellen und die Mieter können sich eigenständig über das beste Angebot am Markt informieren.

Die Formel für eine zukunftsfähige
Gebäudeinfrastruktur ist einfach:
Sternverkabelung, Glasfaser + eigene
oder offene Netze.
Erträge durch offene Netze sind zusätzliche Einnahmequellen für die Wohnungsunternehmen.
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