BID-Verbände machen Druck: Sofortmaßnahmen für Wohnungsbau und Bestandsentwicklung

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID, www.bid.info) empfiehlt der neuen Bundesregierung zwölf Sofortmaßnahmen für den Wohnungsbau und Bestandsentwicklung, die zeitnah und mit geringem Aufwand viel für den bezahlbaren Wohnungsbau erreichen können.

Die gemeinsam erarbeitenden Vorschläge der Verbände knüpfen an die angekündigten Maßnahmen der Bundesregierung an, die im Koalitionsvertrag dargelegt wurden. Die Verbände der BID empfehlen, die Sofortmaßnahmen umgehend auf den Weg zu bringen.

„Diese Vorschläge zielen auf maximale Effekte durch minimalen Aufwand. Der wichtigste Faktor für die Immobilienwirtschaft in der aktuellen Lage ist Zeit. Denn es kommt im Moment einerseits darauf an, Tempo zu machen, bei den heute wirksamen Stellschrauben und andererseits die Weichen zu stellen für die Veränderungen von morgen. Die Bagger sollen rollen, sagt Bundesbauministerin Hubertz. Unsere konkreten Vorschläge machen den Weg für die Bagger frei“, betont BID-Vorsitzender Dirk Salewski in Berlin.

„Wir haben jetzt die Chance, viel für den Wohnungsbau zu erreichen und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Der Wohnungsbau trug in den letzten Jahrzehnten signifikant zum deutschen Wirtschaftswachstum bei. Nutzen wir diese Chance.“

„Die Verbände der BID werden die neue Bundesregierung auch in Zukunft dabei unterstützen, die von ihr erklärten Ziele für den Wohnungsbau und Bestand zu erreichen. Das Fundament für den Wandel von morgen bei diesem zentralen wirtschaftlichen und sozialen Thema sind unsere Vorschläge.“

Sofortmaßnahmen für Wohnungsbau und Bestandsentwicklung

Förderung zur Aktivierung des Bauüberhangs (EH 55)

Zur Realisierung bereits genehmigter Wohnungsbauprojekte (Bauüberhang) ist die Förderfähigkeit des EH55-Standards befristet wiederherzustellen.

Daneben muss für alle genehmigten Bauvorhaben mit Förderzusage eine Verlängerung der Realisierungsfristen auf mindestens 60 Monate ermöglicht werden. Eine derartige Fristverlängerung erhöht das Realisierungspotenzial zur Umsetzung der Wohnungsbauprojekte zwar etwas später, aber mit mehr Planungs- und Kostensicherheit für Unternehmen, Käufer und Mieter. Die Projekte können dann insbesondere umgesetzt werden, wenn sich die Rahmenbedingungen wieder normalisiert haben.

Absetzbarkeit von Finanzierungs- und Erwerbsnebenkosten für Selbstnutzer

Bei der Herstellung von Wohnungen und Häusern sollen die Finanzierungs- und Erwerbsnebenkosten für Selbstnutzer grundsätzlich steuerlich absetzbar gemacht werden. Dies stellt ein Anreizinstrument dar, um Wohneigentum zu bilden. Bisher erfolgt eine Förderung lediglich mit Einkommensgrenzen und für den EH-40-Standard mit Lebenszyklusanalyse. Wenn Finanzierungs- und Erwerbsnebenkosten absetzbar sind, können die Kosten gesenkt und die wirtschaftliche Attraktivität erhöht werden.

Abschaffung EH 40 QNG bei der Sonderabschreibung nach § 7b EstG

Mit der Abschaffung der Anforderung EH 40 QNG werden Kostentreiber ohne echten Mehrwert für das Klima vermieden.

Staatliche Ausfallgarantien für den Wohnungsneubau

Die europäische Umsetzung von Basel III sieht für ADC-Finanzierungen (Acquisition, Development, and Construction) ein prohibitives Risikogewicht vor, das dem Risikogewicht ausgefallener Forderungen entspricht (150 %). Dieses hohe Risikogewicht ist ein wesentliches Hindernis für die Finanzierung neuer Wohnimmobilienprojekte sowie umfassender, auch energetischer Sanierungen von Bestandsobjekten. Das hohe Risikogewicht könnte jedoch durch eine Garantie wirkungsvoll abgesenkt werden. Zur Unterstützung des Wohnungsbaus wird daher vorgeschlagen, dass die öffentliche Hand im Wohnungsbau gegenüber der finanzierenden Bank eine Ausfallgarantie für

80 % des Darlehens abgibt. Angesichts der historisch niedrigen Verlustraten von Wohnungsbaukrediten sind allenfalls marginale finanzielle Belastungen des Staates durch die Übernahme der Ausfallgarantie zu erwarten. Durch die vorgeschlagene Ausgestaltung der Garantie besteht sowohl bei der Kreditvergabe als auch bei der laufenden Kreditüberwachung das gleichgerichtete Interesse bei Garantiegeber und Kreditgeber, erhöhte Risiken zu vermeiden.

Eigentumserwerb durch eigenkapitalmindernde Bundesbürgschaften stärken

Um den Eigentumserwerb zu erleichtern, sollte der Bund Bürgschaften für Hypotheken übernehmen. Mit der eigenkapitalmindernden Wirkung wird sichergestellt, dass auch im europäischen Vergleich Rahmenbedingungen geschaffen werden, die in anderen Ländern längst üblich sind. Die zusätzlichen Steuereinnahmen überkompensieren den für die Bürgschaften erforderlichen Aufwand.

Einfaches und bezahlbares Bauen im Bauvertragsrecht ermöglichen

Wir fordern ein Gebäudetyp-E-Gesetz, das einfaches und bezahlbares Bauen nicht nur zivilrechtlich voranbringt. Eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder ist im Bauvertrags- und Bauträgervertragsrecht ausreichend, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Das Abweichen von anerkannten Regeln der Technik darf keinen Mangel mehr darstellen. Es muss sichergestellt werden, dass Verträge mit Verbrauchern (B2C-Verträge) in den Anwendungsbereich des Gebäudetyp-E-Gesetzes einbezogen werden. Das senkt Baukosten und fördert das bezahlbare Bauen und Wohnen für alle – unabhängig von den Einkommensverhältnissen. Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Einrichtung einer unabhängigen Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen muss zügig erfolgen. Zudem sollten bestehende Normen, die keinen sicherheitsrelevanten oder wirtschaftlichen Nutzen bergen, reduziert werden.

Bauturbo starten (§ 246e BauGB)

Mit einer Sonderregel für den § 246e BauGB kann der Wohnungsbau deutlich vorangebracht werden. Ein Gesetzentwurf liegt bereits vor, der in dieser Legislaturperiode aufgegriffen und optimiert werden sollte. Die BID fordert die Entfristung oder zumindest die Anpassung der Frist an den Planungsvorlauf bis 2035, ohne, dass der § 246e BauGB an eine Mindestanzahl von Wohnungen gebunden ist. Die Regelung sollte sich an den § 246 Abs. 14 BauGB anlehnen, um die Umsetzung zu erleichtern. Die Zuständigkeit sollte auf die höhere Verwaltungsbehörde übertragen und die Gemeinde angehört werden.

Reformplan für das GEG vorlegen

Um Planungs- und Investitionssicherheit herzustellen, braucht es eine klare Perspektive für das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dabei ist vor allem entscheidend: Was bleibt unverändert? Die neue Bundesregierung muss zeitnah entscheiden, ob bspw. zunächst eine kleine Novelle erfolgt oder ob das GEG im Zuge der EPBD-Umsetzung umfassend überarbeitet wird.

Steuerliche Rahmenbedingungen für vermietete Immobilien verbessern

Der Neubau von Wohn- aber auch Wirtschaftsimmobilien muss steuerlich angereizt werden. Wir erwarten daher von der neuen Bundesregierung, dass zügig die ersten Schritte hierfür angegangen werden. Hinsichtlich des Bestandes muss die steuerliche Abzugsfähigkeit von Maßnahmen der energetischen Modernisierung verbessert werden, indem diese Kosten, auch wenn sie handelsrechtlich aktiviert werden, steuerlich sofort abziehbar sind oder verkürzt abgeschrieben werden können.

Individuelle Sanierungsfahrpläne (ISFP) für Mehrfamilienhäuser stärken

Individuelle Sanierungsfahrpläne (ISFP) für Mehrfamilienhäuser müssen zeitnah durch stabile Förderprogramme finanziell besser und langfristig ausgestattet werden.

Die bisherigen Förderungen für ISFP sind finanziell unzureichend und deckeln die Kosten bei Mehrfamilienhäusern auf einem Niveau, das die tatsächlichen Aufwände nicht abbildet. Durch angemessene Förderprogramme und die Einbindung von Immobilienverwaltungen als Multiplikatoren können Sanierungsfahrpläne effizienter implementiert und die Klimaziele erreicht werden.

Förderung und Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften stärken

Wohnungseigentümergemeinschaften stehen vor erheblichen finanziellen und organisatorischen Hürden bei Sanierungsprojekten. Spezifische Beratungsangebote für Wohnungseigentümergemeinschaften müssen daher bundesweit etabliert werden. Ein zentrales Beratungsangebot, wie „One-Stop-Shops“ für Sanierungsberatung und Projektumsetzung sowie gezielte Förderprogramme mit verlängerten Laufzeiten können die Umsetzung solcher Projekte deutlich erleichtern.

Daneben müssen spezifische Förderprogramme für WEG eingeführt werden, die nach dem Modell des Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetzes (GVFG) befristet, mit klaren Haushaltszuweisungen und einer verlässlichen Mittelbereitstellung ausgestattet sind. Nach dem Vorbild des GVFG müssen die Förderprogramme für WEG über einen definierten Zeitraum geplant werden, um Unsicherheiten und plötzliche Aussetzungen zu vermeiden. Dies gewährleistet langfristige Planbarkeit und fördert nachhaltige Investitionen.

Soziale Wohnraumförderung deutlich aufstocken

Für das bezahlbare Wohnen ist die Wohnraumförderung unverzichtbar. Trotz Erhöhung der Kompensationsmittel des Bundes und der in Teilen ausgeweiteten Kofinanzierung der Länder in den letzten Jahren kann die starke Nachfrage nach Fördermitteln nicht bedient werden. Die im Koalitionsvertrag angekündigte weitere, deutliche Erhöhung muss daher umgehend in die Wege geleitet werden.