Beim Arbeitgeber wohnen: Mitarbeiterwohnungen binden Fachkräfte und sichern Wohnraum

Mangelnder Wohnraum wird zunehmend zum Standortrisiko für deutsche Unternehmen in Ballungsräumen und Wachstumsregionen. Daher erlebt das Thema Mitarbeiterwohnen derzeit eine Renaissance. Denn gleich zwei große gesellschaftliche Probleme lassen sich damit anpacken: Arbeitskräfte- und Wohnungsmangel. Viele Unternehmen sehen in Mitarbeiterwohnungen eine Chance, potenzielle Mitarbeiter zu ködern und bestehende im Unternehmen zu halten.

Auch Unternehmen aus der Immobilienbranche erkennen die Chancen, die Mitarbeiterwohnungen bieten, und stehen als Realisierungspartner zur Verfügung. Gleichzeitig profitieren Kommunen durch zusätzliche Investitionen in Wohnraum. In Zeiten zunehmenden Fachkräftemangels und steigender Mieten kann das Modell einen wichtigen Beitrag zur wirtschaftlichen Stabilität leisten – sowohl für Arbeitgeber als auch für die Immobilienwirtschaft.

Das sind Ergebnisse eines Experten-Panels mit Dr. Magdalena Szablewska, Technische Geschäftsführerin, und Dr. Matthias Müller, Kaufmännischer Geschäftsführer der Freiburger Stadtbau, Ulrich Creydt und Michael Schäfer, Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, sowie Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions.

Freiburger Stadtbau verkauft Eigentumswohnungen an Unternehmen mit Servicepaket

Wie belastend die angespannte Situation am Wohnungsmarkt für die Unternehmen ist, zeigt eine gemeinsame Umfrage der IHK Südlicher Oberrhein und der Freiburger Stadtbau (FSB, www.freiburger-stadtbau.de) aus dem vergangenen Herbst, die Dr. Matthias Müller kurz vorstellt. Danach gefragt, welche Standortfaktoren für sie zum größten Risiko werden, gaben 55 Prozent der Freiburger Unternehmen den Mangel an Wohnraum an.

Die Freiburger Stadtbau begegnet diesem Problem mit ihrem Konzept Corporate Living Freiburg. „Damit bieten wir Unternehmen eine unkomplizierte Möglichkeit, aktiv in die Fachkräftebindung zu investieren", sagt Dr. Magdalena Szablewska. Dr. Matthias Müller ergänzt: „Das Modell ist wirtschaftlich attraktiv und kann bei der Entscheidung für die Arbeitsstelle den Unterschied ausmachen." Die FSB errichtet hierzu Mehrfamilienhäuser und verkauft die Einheiten als Eigentumswohnungen an Unternehmen, die diese an ihre Mitarbeitenden vermieten.

Zu den schlüsselfertigen Wohnungen bietet sie ein Servicepaket, das u.a. Mietverwaltung und Hausmeisterdienste umfasst. Aktuell sind zwei Neubauprojekte für Corporate Living im Vertrieb: 60 Eigentumswohnungen im „Carré Uffhauser Straße“ und 40 Eigentumswohnungen im Quartier „Im Metzgergrün“ an der Bissierstraße. Darüber hinaus entsteht derzeit im Nordwesten der Stadt ein Wohnprojekt mit rund 89 Apartments für 145 Auszubildende. Weitere Projekte sind in Vorbereitung und Ausführung.

Ypsilon: Steuerliche Hebel richtig nutzen

Ulrich Creydt und Michael Schäfer, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft (www.ypsilon.group), beleuchten die steuerlichen Rahmenbedingungen von Mitarbeiterwohnungen. Dabei zeigen sie, wie Arbeitgeber durch steueroptimierte Abschreibungsmodelle wie eine degressive AfA von fünf Prozent jährlich und Sonderabschreibungen erhebliche Vorteile erzielen können. Auch durch eine vorausschauende Planung sowie Separierung von Wohnimmobilienvermögen in eigene Gesellschaften lassen sich für Unternehmer steuerliche Vorteile nutzen.

Für Arbeitnehmer ergeben sich ebenfalls attraktive Effekte: Zahlt der Mitarbeitende mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, wird die Dienstwohnung steuer- und sozialversicherungsfrei – sofern der Quadratmeterpreis 25 Euro kalt nicht überschreitet. Für Arbeitgeber senkt das die Lohnnebenkosten.

Michael Schäfer verdeutlicht dies an einer Beispielrechnung: Ein Arbeitgeber überlässt einem Arbeitnehmer ab Januar 2025 eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 700 Euro zuzüglich 300 Euro Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen beträgt 11,40 Euro pro Quadratmeter, was einen Mietwert von 1.140 Euro ergibt. Der Arbeitnehmer erhält einen tatsächlichen Vorteil in Höhe der Verbilligung, also 440 Euro monatlich bzw. 5.280 Euro jährlich, der frei von Lohnsteuer und Sozialversicherungsabgaben bleibt. Der Arbeitgeber seinerseits spart die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung. Im Beispiel sind das bis zu 1.056 Euro pro Jahr.

CoRE Solutions: Mitarbeiterwohnungen via Immobilienleasing finanzieren

Wenn Unternehmen Mitarbeiterwohnungen finanzieren müssen, haben sie mit Immobilienleasing eine Alternative zur klassischen Bankfinanzierung, die einige Vorteile bietet. Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions (www.co-re.com) erläutert: „Unternehmen können beispielsweise Mitarbeiterwohnungen außerhalb der eigenen Bilanz halten und damit ihre Eigenkapitalquote und ihr Rating verbessern. Im Fall von Sale-and-lease-back-Strukturen können sie Kapital freisetzen, das in Immobilien gebunden ist, und müssen aufgedeckte stille Reserven nicht sofort versteuern. Am Ende der Leasinglaufzeit können sie ein Rückkaufs- bzw. Ankaufsrecht wahrnehmen. Die Wertsteigerungschancen der Immobilien verbleiben durch die Kaufoptionen bei unseren Kunden.“

Unternehmen können sowohl Wohnungen in eine Leasing-Konstruktion einbringen, die sie schon besitzen, als auch neu angekaufte Wohnungen. Darüber hinaus können sie sich Wohnungen nach ihren Vorstellungen bauen lassen und dies mit Immobilienleasing finanzieren. Grundsätzlich eignet sich Immobilienleasing ab einem Immobilienwert von ca. zehn Millionen Euro bzw. für Mittelständler ab einem Jahresumsatz von ca. 100 Millionen Euro. Wichtig ist, dass der Leasingnehmer eine gute Bonität und ein Geschäftsmodell hat, das eine positive Prognose über die gesamte Leasingdauer hat, die meist um die 20 Jahre beträgt. „Immobilienleasing ist ein kreatives Instrument zur Realisierung von Mitarbeiterwohnen, besonders für Unternehmen ohne eigene Immobilienexpertise“, so Klaus Busch abschließend.