Urteile: Miete von Rauchwarnmeldern nicht umlagefähig

Miete von Rauchwarnmeldern nicht umlagefähig

BetrKV §§ 1, 2 Nr. 17

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern ­ da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind ­ um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20 – (LG Köln)

Zum Sachverhalt:

[1] Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24.9.2003 von der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in E. Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht angeführt. Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung: „Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

[2] Mit Schreiben vom 5.10.2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit.

[3] Die von der Klägerin für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils ­ anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte ­ Kosten für die „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Beklagte.

Ermäßigung von Mieterhöhungsverlangen im Mieterhöhungsverfahren

BGB §§ 145 ff., §§ 558 ff.

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.

BGH, Urteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20 – (LG Nürnberg-Fürth)

Zum Sachverhalt:

[1] Die Beklagten sind Mieter einer 69,81 m2 großen Wohnung der Klägerin in N. Das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, wurde im Jahr 1969 erbaut. Seit dem 1.2.2017 betrug die monatliche Nettokaltmiete 490,69 €.

[2] Mit Schreiben vom 10.10.2018 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1.1.2019 um 65,68 € auf insgesamt monatlich 556,37 € (dies entspricht einer Miete von 7,97 €/m²) zuzustimmen. Zur Begründung wurde auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 Bezug genommen. Den Erhöhungsbetrag ermittelte die Klägerin anhand der Wohnfläche, des (zu einem Abschlag führenden) Baujahrs und bestimmter aus ihrer Sicht vorhandener positiver Wohnwertmerkmale. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

[3] Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin auf der Grundlage einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,68 €/m2, die sie nunmehr unter Außerachtlassung der zuvor herangezogenen positiven Wohnwertmerkmale ermittelt hat, lediglich noch die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 45,62 € auf 536,31 €.

[4] Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, Wohnungsbindungsgesetz

WoBindG § 10 Abs. 1; NMV § 4 Abs. 7 Satz 1

Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294).

BGH Urteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20 – (LG Mainz)

Zum Sachverhalt:

[1] Die Beklagte ist Mieterin einer preisgebundenen Wohnung der Klägerin in M.  

[2] Im Anschluss an eine Modernisierung der Wohnung der Beklagten und des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, teilte die von der Klägerin beauftragte Wohnungsverwalterin der Beklagten mit Schreiben v. 9.6.2016 mit, dass sich die zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung sowie des Wohnungsbindungsgesetzes zum 1.7.2016 um 59,44 € von 605,37 € auf 664,81 € monatlich erhöhe. Dem Schreiben waren mit „Mietanhebung zum 01.07.2016“ bezeichnete Unterlagen beigefügt, in dem die Modernisierungsmaßnahmen und die angefallenen Gesamtbaukosten (679.297,32 € beziehungsweise 182.017,23 €) aufgeführt sind sowie die Mietanhebung berechnet wurde. Dabei wurden unter anderem bei den jährlichen Aufwendungen „1,5152 % AfA von 679.297,32 € Baukosten = 10.292,38 €“ sowie „1,5152 € AfA von 182.017,23 € = 2.757,84 €“ angesetzt.

[3] Die Beklagte hält die Mieterhöhungserklärung v. 9.6.2016 aus formellen Gründen für unwirksam, weil die Klägerin den Ansatz einer Abschreibung von 1,5152 % der Gesamtbaukosten, die den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1 %) übersteigt, in dem Schreiben nicht näher erläutert habe, und zahlte in der Folge den verlangten Erhöhungsbetrag nicht.

Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch einen Minderjährigen

BGB §§ 107, 566

a) Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch einen Minderjährigen führt gemäß § 566 BGB zu dessen Eintritt in den Mietvertrag auf Vermieterseite und ist deshalb für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft i.S.v. § 107 BGB (Fortführung von Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137).

b) Dies gilt auch, wenn der Veräußerer den Miteigentumsanteil zuvor von dem Alleineigentümer des Grundstücks erworben hat, denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch den bisherigen Alleineigentümer tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB ebenfalls neben diesem in den Vertrag auf Vermieterseite ein.

BGH Beschluss vom 28. April 2022 - V ZB 4/21 – (KG)

Aus den Gründen:

[1] I. Die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter der Beteiligte zu 2 und der Beteiligte zu 3 sind, ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundstücks, das mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebaut ist. Im März 2016 wurde in das Grundbuch ein Nießbrauch für zwei nicht am Verfahren beteiligte Personen als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB eingetragen. Am 9. März 2020 ließ der Beteiligte zu 2 eine Vereinbarung notariell beurkunden, wobei er im eigenen Namen sowie als Bevollmächtigter seiner Ehefrau und im Namen ihrer gemeinsamen minderjährigen Kinder, der Beteiligten zu 4 und 5, handelte sowie aufgrund Vollmacht im Namen des Beteiligten zu 3. Die Vereinbarung sieht die Übertragung von 93,8/100 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück von der Beteiligten zu 1 auf den Beteiligten zu 2 vor sowie die anschließende schenkungsweise Übertragung von jeweils 46,9/100 Miteigentumsanteilen von dem Beteiligten zu 2 auf die Beteiligten zu 4 und 5. Die Notarin reichte diese Urkunde beim Grundbuchamt mit der Bitte um entsprechende Eintragungen ein.

Abtretung eines Grundschuldrückgewähranspruchs, Zustimmungsvorbehalt der Bank

BGB § 1191, § 307 Abs. 1; AGBG § 9 Abs. 1

a) Der die Abtretung eines Grundschuldrückgewähranspruchs betreffende formularmäßige Zustimmungsvorbehalt der Bank ist auch dann wirksam, wenn die Grundschuldsicherheit von dem Grundstückseigentümer gegeben wurde (Fortführung von BGH Urt. v.  9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241).

b) Ein solcher Zustimmungsvorbehalt benachteiligt den Sicherungsgeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben auch dann nicht unangemessen, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen keinen Anspruch auf Zustimmung vorsehen.

c) Der Sicherungsgeber hat jedenfalls dann einen Anspruch auf Zustimmung, wenn ein schützenswertes Interesse der Bank an deren Verweigerung nicht besteht oder seine berechtigten Belange an der Abtretbarkeit des Rückgewähranspruchs überwiegen.

BGH, Urteil vom 14. Januar 2022 - V ZR 255/20 – (OLG Frankfurt am Main)

Zum Sachverhalt:

[1] Der zwischenzeitlich verstorbene ....  (nachfolgend Sicherungsgeber) bestellte der Rechtsvorgängerin der beklagten Bank (nachfolgend einheitlich: Beklagte) 1997 eine Buchgrundschuld i.H.v. 300.000 DM an seinem Grundstück als Sicherheit für ein ihm gewährtes Darlehen. Die Grundschuld wurde in das Grundbuch unter der laufenden Nr. 4 eingetragen. In der notariellen Bestellungsurkunde heißt es, dass die Abtretung der Rückgewähransprüche einschließlich der Ansprüche auf Zahlung eines Übererlöses der Zustimmung der Beklagten bedürfe. Im Jahr 2001 bestellte der Sicherungsgeber zu Gunsten des Klägers zur Sicherung eines Darlehens eine Grundschuld über 600.000 DM, welche in das Grundbuch unter der laufenden Nr. 6 eingetragen wurde. In der Bestellungsurkunde trat der Sicherungsgeber dem Kläger seine Ansprüche auf die Rückübertragung vorrangiger Grundschulden ab. Das durch die Grundschuld gesicherte Darlehen der Beklagten wurde 2005 abgelöst. Eine Löschung oder Rückgewähr der Grundschuld erfolgte nicht. 2014 trat der Sicherungsgeber seinen Rückgewähranspruch nochmals an den Kläger ab. 2017 pfändete die Ehefrau des zu diesem Zeitpunkt verstorbenen Sicherungsgebers den auf dessen unbekannte Erben übergegangenen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Die Beklagte erkannte diesen Anspruch in einer Drittschuldnererklärung an. 2018 betrieb eine gegenüber beiden Grundschulden vorrangige Gläubigerin die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Verteilung des Erlöses führte zur vollständigen Befriedigung der betreibenden Gläubigerin. Zu Gunsten der Beklagten wurde ein Betrag von 224.073,66 € beim Amtsgericht hinterlegt.

Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung und Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB

BGB § 823 Abs. 2, § 906, § 1004 Abs. 1 Satz 2; ZPO § 301

a) Ein quasinegatorischer Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch, der auf die Verletzung einer nachbarschützenden Norm des öffentlichen Rechts als Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB gestützt wird, ist ausgeschlossen, wenn und soweit die Grundstücksnutzung öffentlich-rechtlich bestandskräftig genehmigt wurde, die Genehmigung nach wie vor wirksam ist und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der nachbarschützenden Norm, auf die sich der Kläger stützt, Teil des vorgeschriebenen Prüfprogramms im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren war (Bestätigung von Senat, Urteil vom 21. Januar 2022 - V ZR 76/20).

b) Die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung hat keinen Einfluss auf das Bestehen von Ansprüchen aus § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB (Bestätigung von Senat, Urteil vom 26. Februar 1993 - V ZR 74/92, BGHZ 122, 1, 7 f.).

Es ist grundsätzlich zulässig, einen Hauptantrag durch Teilurteil abzuweisen und die Entscheidung über den Hilfsantrag zurückzustellen. Weiter erforderlich ist aber, dass auch im Übrigen die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen ein Teilurteil ergehen kann; insbesondere muss die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen sein (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 20. März 2014 - X ZB 18/13, WM 2014, 1409 Rn. 14; teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 12. Mai 1995 - V ZR 34/94, NJW 1995, 2361).

BGH, Urteil vom 28. Januar 2022 - V ZR 99/21 – (OLG Bamberg)

Zum Sachverhalt:

[1] Die Klägerin ist Eigentümerin eines in Bayern gelegenen Grundstücks, auf dem sie ein Hotel betreibt. Auf dem angrenzenden Grundstück der Beklagten befindet sich ein Lebensmittelmarkt. Unmittelbar an der Grenzmauer, zu der ausgerichtet sich auf dem klägerischen Grundstück Gästezimmer mit Balkonen und eine Gartenterrasse für Gäste befinden, errichtete die Beklagte zwei für den Betrieb des Marktes erforderliche Rückkühlanlagen. Diese sind mit einer Umhausung aus Stahlgittern versehen und oben durch einen offenen Stahlgitterrost überdeckt. Die Errichtung der Anlagen nebst Umhausung wurde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren durch bestandskräftigen Bescheid vom 5. September 2018 genehmigt.

[2] Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage im Hauptantrag, der Beklagten zu untersagen, in einem Abstand von weniger als drei Metern zu ihrem Grundstück Rückkühlanlagen zu betreiben. Hilfsweise beantragt sie, dass der Beklagten untersagt wird, auf deren Grundstück technische Anlagen in einer Weise zu betreiben, dass bestimmte Immissionsrichtwerte überschritten werden. Äußerst hilfsweise verlangt sie, die Beklagte zu verpflichten, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die technischen Anlagen so zu betreiben, dass von diesen keine nach dem Stand der Technik vermeidbare, schädliche Umwelteinwirkung auf ihr Grundstück dringt.

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Ausgabe 2010-03

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