Konversion

Zurück in die Zukunft

Eines der bedeutendsten Stadtentwicklungsprojekte der Bundesrepublik wächst auf dem Areal der ehemaligen Kasernen Benjamin-Franklin-Village, Sullivan und Funari in Mannheim: ein modernes, durchmischtes und nachhaltiges Quartier mit Wohnraum für ca. 9000 Menschen. Eine Konversion, die sich lohnt.

Mit dem Abzug amerikanischer, britischer und französischer Streitkräfte aus Deutschland werden riesige, vormals militärisch genutzte Areale frei. Während sich der damit einhergehende Verlust an Arbeitsplätzen und Kaufkraft zunächst negativ auswirkt, bieten die meisten dieser Flächen einmalige Chancen für die zukünftige Stadtentwicklung. Damit hier attraktive neue Quartiere entstehen können, müssen Kommunen und Investoren einen strukturierten Prozess angehen. Dieser umfasst auch eine genaue Analyse zum teilweisen Rückbau von Immobilien, zur Altlastensanierung und Renaturierung sowie zum Schaffen innovativer Angebote.

Ziel einer solchen Konversion in Mannheim ist, die Stadt nachhaltig zu beleben. Dafür werden die früher abgeschotteten Militär­areale mit insgesamt 517 ha – bisher blinde Flecken im Stadtbild – in Wohn-, Gewerbe-, Ausbildungs-, Grün- und Freizeitflächen umgewandelt (siehe auch Seite 50). So kehren große Gebiete in den Lebens- und Wirtschaftskreislauf von Mannheim zurück. Für die organisatorische Realisierung des Vorhabens gründete die Stadt in 2012 die MWS Projektentwicklungsgesellschaft (MWSP) als städtische Entwicklungsgesellschaft. Sie erwarb neben den Konversionen Turley in 2012 und Taylor in 2013 das einstige Kasernengebiet Benjamin-Franklin-Village mit den Sullivan Barracks und Funari Barracks in 2015 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Konversion mit Vorbildcharakter

Das Käfertaler Militärgelände war die größte amerikanische Wohnsiedlung im Bundesgebiet. Dementsprechend bildet das Franklin-Village mit den dazugehörigen Sullivan- und Funari-Barracks den Fokus der neuen wohnungspolitischen Entwicklung. Das Volumen der Flächenentwicklung beträgt über 200 Mio. Euro. Der städtebauliche Entwurf stammt vom Büro Tegnestuen Vandkunsten, Kopenhagen. Er wurde als Rahmenplan vom Gemeinderat in 2014 beschlossen und wird in fünf Abschnitten realisiert. Bis 2025 sollen die Arbeiten im 144 ha großen Baugebiet fertig sein.

In Erinnerung an die 60-jährige amerikanische Präsenz behält das neue Quartier den Namen „Franklin“ bei. Es schafft Wege in die umliegenden Viertel und in die Natur. „Franklin“ soll ein sozial durchmischter Stadtteil mit der bisher für Mannheim größten Palette an Wohntypologien werden: Neubau und sanierter Bestand, Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser, Miet- sowie Eigentumswohnungen mit Größen zwischen 30 und 200 m2 sowie Platz für Gemeinschaftsprojekte. Als höchste Punkte markieren vier 13-geschossige Bauten das Zentrum. Grünflächen, Sportplätze und eine Arena nehmen rund 60 ha des Areals ein. Restaurants, Geschäfte und Bildungsstätten sorgen für weitere urbane Qualitäten im Umfeld der etwa 4100 Wohnungen.

Zukunftsweisend ist auch das Energiekonzept: Es verknüpft Gebäude mit der Mobilitätsinfrastruktur. Elektrischen Autos steht dadurch in den Parkhäusern Strom aus Abwärme zur Verfügung. Außerdem werden sich viele der Gebäude selbst mit Energie versorgen. Dazu gehören auch sanierte und mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattete Bestandsbauten. An einem so genannten Mobilpunkt haben die Bewohner künftig die Auswahl zwischen Bus, Car-Sharing und Fahrrad. E-Busse können hier die vor Ort erzeugte Energie tanken. Damit fördert Mannheim eine umweltfreundliche Energieversorgung und eine emissionsfreie Mobilität.

Blue City Mannheim

Die Stadt bündelt ihr Konzept für Konversionen unter der Marke „Blue City Mannheim“. Sie benennt hier die Leitideen für eine Gesamtstrategie zur wirtschaftlichen Flächenentwicklung. „Blue Village Franklin“ soll dabei alle Mobilitätsaspekte ganzheitlich und energieeffizient einbinden. Denn Mannheim will nachhaltig wachsen – ohne dabei die Qualität des Städtebaus und der Architektur zu vernachlässigen. Ein bundesweit einmaliges Zertifikat soll eine soziale und ökologisch ausgewogene Quartiersmischung für eine dauerhafte Akzeptanz und Lebensqualität sicherstellen: Das „Franklin-Zertifikat“ der MWSP zeigt Kriterien auf, mit denen Investoren ihr Vorhaben in den geplanten Nutzungs- und Angebotsmix einordnen und die Verhandlungen zum Grundstückserwerb nachvollziehbar ablaufen können. Bei der Gebietsentwicklung werden Zielmarge und Umsetzungsstand sukzessive abgeglichen und fortgeschrieben.

Um für das komplexe Vorhaben eine geeignete Strategie zu entwickeln, unterstützte Drees & Sommer die MWSP bereits in einer frühen Phase der Ankaufsverhandlungen. Die Experten der Entwicklungsberatung führten im Vorfeld eine technische Due Diligence Prüfung durch. Sie bewerteten dabei den Gebäudezustand, die Nutzbarkeit der Bestandsbauten sowie die erforderlichen Investitionskosten und erstellten den ersten Businessplan für die Entwicklung des Areals. BImA und MWSP einigten sich in den Verhandlungen auf ein gemeinsames Wertgutachten. Auf dessen Basis erarbeiteten die Entwicklungsberater von Drees & Sommer einen Strukturplan mit marktrelevanten Themen und Realisierungsschnitten. Im Anschluss begleitete Drees & Sommer die MWSP bei den Verhandlungen mit potenziellen Investoren. Die Bauarbeiten in Franklin-Mitte und der Offizierssiedlung begannen im Frühjahr 2016. Der Umbau von Sullivan, Funari und des Columbus-Quartiers folgt in 2017 und 2019.

Systematik und Weitblick zählen

Für die insgesamt fünf von den amerikanischen Streitkräften in Mannheim aufgegebenen Standorte entwickelte die Stadt Leitbilder mit jeweils unterschiedlichen Schwerpunkten und Planungsschärfen. Die Spinelli-Kaserne wird beispielsweise das Gelände der Bundesgartenschau 2023, auf dem Taylor-Gebiet entsteht ein grüner Business-Park. Bei dieser Offensive der kommunalen Planungshoheit beteiligt Mannheim seine Bürger aktiv. Nach Abschluss der jeweiligen Maßnahmen soll durch den Zugang von Vermögen und den Zugewinn von Kaufkraft ein ausgeglichenes Ergebnis jeder Entwicklung stehen. Mit neuen Wohnformen, Arbeitsplätzen und Infrastrukturen gilt es zudem, die Stellung der Großstadt in der Metropolregion Rhein-Neckar langfristig zu stärken. Eine bewusste Übernahme der politischen und wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Maßnahmen sichert der Stadt Mannheim langfristig die notwendige Attraktivität als lebenswerte Stadt mit Kultur, Lehre, Freizeit und Wohnen für alle Bevölkerungsschichten, sowie als attraktiver Förderer zur Ansiedlung von neuen Arbeitsplätzen.

In Mannheim werden die früher abgeschotteten Militärareale in Wohn-, Gewerbe-, Ausbildungs-, Grün- und Freizeitflächen umgewandelt.

Das Energiekonzept verknüpft Gebäude mit der Mobilitätsinfrastruktur. Elektrischen Autos steht dadurch in den Parkhäusern Strom aus Abwärme zur Verfügung.

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