Wohnungen für Senioren sind Mangelware

Der Immobiliendienstleister Drees & Sommer greift Themen auf, die die Branche bewegen.

Selbstbestimmt und selbstständig alt werden – und das möglichst im gewohnten Wohnumfeld: Das wünscht sich die Mehrzahl der Senioren in Deutschland. Doch hierzulande fehlt es fast überall an einem passenden Angebot, das den derzeitigen und vor allem den enormen zukünftigen Bedarf an altersgerechten und bezahlbaren Wohnungen bedient. Zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie der in Mainz ansässigen Bewertungsgesellschaft ENA Experts und des Stuttgarter Planungs- und Beratungsunternehmens Drees & Sommer.

Schon heute sind mehr als 22 Prozent der Deutschen mindestens 65 Jahre alt. 2030 werden es 26 Prozent sein, und 7 Prozent der Deutschen ist dann sogar älter als 80 Jahre. Die Nachfrage nach passenden Immobilien steigt dementsprechend weiter an. Vor allem in kleineren Gemeinden im Umland großer Städte, wo besonders viele Senioren leben, ist die Versorgungslage mit seniorengerechten Wohnformen schlecht. Dort wird sich die zunehmende Nachfrage nach Seniorenimmobilien konzentrieren, so die Studie. Viele institutionelle Anleger werden Seniorenimmobilien mit Fokus auf alternative Wohn- und Betreuungsformen daher stärker ins Visier nehmen.

Auch im Alter so lange wie möglich eigenständig leben

Die Herausforderung der nächsten Jahrzehnte besteht für die Akteure der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie der Stadtentwicklung und -planung also darin, eine dezentrale Wohnraumversorgung der wachsenden Altersgruppe 65plus sicherzustellen. Die meisten Senioren wollen so lange wie möglich eigenständig leben, ein möglicher Umzug in ein klassisches Alters- oder gar Pflegeheim passt nicht mehr in die Vorstellung vom Leben im Alter. Dazu kommt, dass heutige Seniorengenerationen mit oftmals solider finanzieller Ausstattung anspruchsvollere Wohnvorstellungen als früher haben. Zugleich begünstigen im Rahmen der Pflegestärkungsgesetze auch die politischen Rahmenbedingungen die ambulante gegenüber der stationären Pflege.

Insbesondere das Betreute Wohnen stellt daher einen wachsenden Markt im Bereich der Seniorenimmobilien dar, der bereits punktuell von Investoren nicht nur als Alternative zu dem klassischen Pflegeheim, sondern sogar als eigene Assetklasse betrachtet wird. Die günstigen gesundheitspolitischen Rahmenbedingungen könnten einen expansiven Ausbau des derzeitig geringen Bestandes von 7.000 Wohnanlagen des Betreuten Wohnens mit ca. 300.000 Wohnungen in Deutschland ermöglichen.

Corona-Maßnahmen und Mangel an Pflegekräften als Herausforderungen

Gerade unter dem Eindruck von Corona finden die besonderen Eigenschaften von Seniorenimmobilien immer stärker Beachtung. Denn die Konjunkturunabhängigkeit der Betreiberimmobilien mit langfristig gesicherten und indexierten Cashflows und einer weitgehend durch die demografische Entwicklung abgesicherten Nachfrage sind in Zeiten wirtschaftlicher Abschwächungen für immer mehr Investoren interessant.

Die Corona-Pandemie bringt allerdings vor allem für Betreiber von Seniorenimmobilien Herausforderungen mit sich. Die Verhinderung von Ansteckungen der schutzbedürftigen Patienten, die allesamt zur Risikogruppe gehören, erfordere ein hohes Maß an Organisation und Sensibilität. Hygienekonzepte und Schutzmaßnahmen werden noch mehr fester Bestandteil des Betriebs solcher Immobilien sein.

Auch die Instandhaltung von Seniorenimmobilien – sei es nun von klassischen Pflegeheimen oder von Einrichtungen im Bereich Betreutes Wohnen – stellt Betreiber und Investoren vor Herausforderungen. Aufgrund der starken Beanspruchung besteht ein erhöhter Abnutzungsgrad, was dazu führt, dass Reinvestitionskosten früher anfallen als bei anderen Assetklassen. Neben dem baulichen Nachholbedarf gilt es auch, den Fachkräftemangel – sowohl im stationären als auch im ambulanten Bereich anzugehen. Investoren müssen daher beachten, dass der Business-Case für das einzelne Investment am Ende auch maßgeblich davon abhängt, wie die Pflegequalität und Versorgungslage sichergestellt werden.

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