Nebenkostenabrechnung

Wohnen – all inclusive!

Für viele Mieter sind die Nebenkosten – oft auch als „zweite Miete“ bezeichnet – eine unangenehme Sache, häufig mit schockierendem „Nachschlag-Effekt“, wenn die Jahresabrechnung eine unerwartete Nachzahlung verlangt. Für Vermieter sind die Nebenkosten ähnlich unbeliebt, denn sie bringen einen erheblichen Verwaltungsaufwand mit sich. Wie es mit einer „Flatrate-Miete“ auch ganz anders geht, zeigt das Beispiel eines Mehrfamilienhauses in Oldenburg. Sogar die zukunftsweisende E-Mobilität ist hier ohne zusätzliche Kosten enthalten.

Ganz gleich, ob beim Handyvertrag oder bei der Pauschalreise – ein verlässlicher Fixpreis, neudeutsch „Flatrate“, ohne Fußangeln im Kleingedruckten kommt bei Konsumenten immer gut an. Erstaunlicherweise hat dieses Modell im Mietwohnbereich noch keine große Verbreitung gefunden, obwohl es auch hier sowohl auf Anbieterseite (Vermieter) als auch auf Nutzerseite (Mieter) eigentlich auf große Akzeptanz stoßen müsste, denn die Nebenkosten sind für beide Seiten oft ein Quell ständiger Scherereien. Häufig wird um die Zusammensetzung der umlagefähigen Kosten gestritten und der Kontrollaufwand und die Formerfordernisse einer mit dem Mietrecht vereinbaren Berechnung sind auch auf Vermieterseite ein Bürokratiemonster. Andererseits bedarf es bestimmter Voraussetzungen, um eine Pauschalmiete zu einem funktionierenden Prinzip zu machen.

Vor dem Start

Zum einen wäre da ein gewisser Mut, ungewöhnliche Wege zu beschreiten. Dieser hängt häufig von den beteiligten Personen ab. Im nachfolgend beschriebenen Fall waren dies Albert Janssen als Vermieter eines Mehrfamilien-Neubaus in Oldenburg und das perfekte Zusammenspiel mit dem Inhaber des innovativ denkenden und agierenden Haustechnikbetriebs Laudeley. Zum anderen ist es die zukunftsweisende Haustechnik selbst, die die Nebenkosten zu einer kalkulierbaren Größe macht, namentlich die Gewinnung elektrischer Energie mit einer großzügig dimensionierten Photovoltaikanlage in Verbindung mit intelligenter Speichertechnik. Letztere hat maßgeblichen Anteil am mit rund 90 Prozent Eigenstromanteil sehr hohen Autarkiegrad, mit dem das Haus energetisch versorgt wird. Hierzu später noch mehr.

Der hohe Autarkiegrad beinhaltet dabei nicht nur die im Haus genutzte Energie. Den Mietern stehen darüber hinaus vier Ladesäulen für ihre E-Mobilität zur Verfügung, deren Stromverbrauch ebenfalls in die Miete fest eingepreist ist. Der Mietpreis liegt mit 11,80 Euro je Quadratmeter für einen Neubau auch noch sehr günstig. Erstaunlich ist dies vor allem deshalb, wenn man sich vor Augen hält, dass in diesem Preis wirklich alles inbegriffen ist: nicht nur der gesamte Stromverbrauch inklusive Mobilitätskosten, sondern darüber hinaus die Heizung nebst Warmwasserbereitung, Wasser- und Müllgebühren, Telefon, TV und Internet, Grundsteuer sowie ein Parkplatz je Wohneinheit. So überrascht es nicht, dass das Inserat für die 16 Wohneinheiten plus eine Gewerbeeinheit gerade mal ein Wochenende in der Zeitung stand, bis alle Plätze vergeben waren.

Selbstverständlich hat sich Hauseigentümer Janssen auch mit der Frage beschäftigt, ob Mieter eine solche Pauschalmiete nicht gedankenlos ausnutzen würden. Ein naiver Idealist ist Janssen nämlich nicht, auch wenn er ein Haus als Solidargemeinschaft ansieht, in dem sich die Bewohner in aller Regel „friedvoll und nachbarschaftlich sozial“ einleben. Dass dies tatsächlich der Fall ist, hatte er bereits an einem kleineren Objekt in der Praxis erlebt, das er ebenfalls mit einer Flatrate-Miete bewirtschaftet. Seiner Erfahrung nach „neigen die Mieter nicht zur Verschwendungssucht“.

Kosten ermitteln

Wesentlich vereinfacht wird die Berechnung einer Flatrate-Miete, wenn die Kostenseite für die Energie eine gut kalkulierbare Größe ist. Der durchschnittlich zu erwartende Energieverbrauch für ein Objekt wie Janssens Mehrfamilienhaus ließ sich recht präzise ermitteln: Die 1.700 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche benötigen im Jahr rund 40.000 Kilowattstunden Strom, dessen Kosten bei gewöhnlichem Netzbezug bei den derzeitigen Energiepreisen mit ca. 12.000 Euro jährlich zu Buche schlagen.

Die Kalkulation ist dann am zuverlässigsten möglich, wenn man auch die volle Kostenkontrolle über die Erzeugung hat. Bei den Installationskosten für die „Hardware“ wie Photovoltaikanlage und die übrige Haustechnik war die Sache glasklar, denn hier lagen alle Preise von vornherein auf dem Tisch. Schwieriger wird es mit den variablen Kosten der Energie, die sich aus den witterungsbedingt schwankenden Erträgen ergeben. Hier ist ganz klar: Eine vollständig autarke Energieversorgung lässt sich auch mit üppig installierter Photovoltaik nicht erzielen.

Und gespart hat Janssen in diesem Bereich wirklich nicht: Auf dem Haus, dessen Trapezblech-Flachdach die Anbringung einer optimal ausgerichteten Anlage ermöglichte, sind immerhin 57 Kilowatt peak (kWp) installiert, die im ersten Jahr 60.000 Kilowattstunden Strom lieferten. Da die Zeiten der maximalen Stromerzeugung und -abnahme im Haus nicht zeitgleich zusammenfallen, ließ sich der Autarkiegrad von 90 Prozent nur durch intelligente Speichertechnik erreichen. Diese wurde vom Osnabrücker Spezialisten E3/DC mit insgesamt vier „Hauskraftwerken“ bereitgestellt.

Pluspunkte: Qualität und Steuertechnik

Nun gibt es mittlerweile eine ganze Reihe an Anbietern in diesem Bereich. Einbaupartner Laudeley vertraut allerdings aus einem Grund besonders gerne auf die Produkte des Osnabrücker Herstellers, der zu den Marktführern in diesem Bereich zählt: „Es ist nicht die Qualität der Speicherelemente allein, die die Anlagen von E3/DC für mich zum bevorzugten Lieferanten machen, obwohl hier auch die Lebensdauer herausragend ist. Mindestens ebenso entscheidend ist für mich die ausgereifte, intelligente Steuertechnik, die das Energiemanagement zwischen Eigenverbrauch und Netzeinspeisung auf einzigartig ausgeklügelte Weise beherrscht. Dies hat wesentliche Auswirkungen auf die Gesamteffizienz der Anlage und damit letztlich auch auf die Amortisation.“

Jedes der vier Hauskraftwerke vom Typ Blackline-S kann bis zu 15 Kilowattstunden elektrische Energie speichern und flexibel wieder abgeben – das sind in Summe 60 Kilowattstunden. Die Speicher arbeiten im Farmingbetrieb (Parallelbetrieb).

Sinnvolle Systemergänzung

In den seltenen Fällen, wo weder die Photovoltaikanlage direkt noch der Stromspeicher genügend Energie liefern können, ist ein „Backup-System“ aus drei kaskadierten Mini-Blockheizkraftwerken von Remeha vorhanden. Das Trio stellt eine thermische Leistung von drei Mal 18 Kilowattstunden bereit und erzeugt dabei weitere 3,3 Kilowattstunden Strom. Im Jahr verbrauchen diese Geräte lediglich ca. 6.000 Kubikmeter Gas, die mit gerade einmal 3.500 Euro zu Buche schlagen. Für das Brauchwarmwasser steht ein 1000-Liter-Pufferspeicher zur Verfügung, ausreichend, um im gesamten Haus jederzeit warmes Wasser zapfen zu können. Die Mini-Blockheizkraftwerke arbeiten nur im Winter. Im Sommer wird das Warmwasser über eine Brauchwasserwärmepumpe mit einer Leistung von 10 Kilowattstunden bereitgestellt.

Fazit

Das Flatrate-Mietmodell im Mehrfamilien-Wohnhaus von Albert Janssen hat zurzeit noch Pioniercharakter. Es kommt bei den Mietern ebenso gut an, wie es der Hausverwaltung Arbeit und Ärger mit der Nebenkostenabrechnung erspart. Ein zukunftsweisendes Energiekonzept vorausgesetzt, wie es mit Photovoltaik und den Energiespeichersystemen von E3/DC schon heute zur Verfügung steht, ist es auch für eine Vielzahl weiterer Neubauprojekte attraktiv und wirtschaftlich umsetzbar.

Das Flatrate-Mietmodell im Mehrfamilien-Wohnhaus hat zurzeit noch Pioniercharakter.

Wesentlich vereinfacht wird die Berechnung einer Flatrate-Miete, wenn die Kostenseite für die Energie eine gut kalkulierbare Größe ist. 

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