Urteile

Wärmebrücken in den Außenwänden, Gefahr einer Schimmelpilzbildung

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1

a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).

b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an BGH Urt. vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO).

BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18 - (LG Lübeck)

Zum Sachverhalt:

Die Kläger sind seit dem Jahr 2008 Mieter einer preisgebundenen Wohnung der Beklagten. Die Miete für die im Jahr 1968 erbaute und 60,92 qm große Zweieinhalbzimmerwohnung belief sich zuletzt auf 489,41 € monatlich einschließlich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten.

Die Kläger haben die Feststellung begehrt, dass sie seit Juni 2014 wegen der Feuchtigkeit des Kellers sowie wegen geometrischer Wärmebrücken in der Wohnung selbst und einer damit verbundenen „Schimmelpilzgefahr“ zu einer Mietminderung in Höhe von insgesamt 15 % sowie zu einer Zurückbehaltung der Miete in Höhe von insgesamt 30 %, letzteres bis zu einem Betrag von 2.936,46 €, berechtigt sind. Ferner haben die Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von (zuletzt) 6.500 € nebst Zinsen für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller verlangt.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage (Kostenvorschuss für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel im Keller) in vollem Umfang stattgegeben. Dem Feststellungsbegehren hat es nur insoweit entsprochen, als es eine Mietminderung in Höhe von 24,47 € (5 % der Bruttomiete) seit Juni 2014 wegen der Kellerfeuchtigkeit sowie eine Berechtigung der Kläger festgestellt hat, wegen der Kellerfeuchtigkeit die Miete seit dem vorgenannten Zeitpunkt in Höhe eines Betrages von 48,94 € (10 % der Bruttomiete) monatlich, höchstens jedoch 978,82 €, zurückzubehalten. Die weitergehende Klage hat das Amtsgericht abgewiesen.

Auf die Berufungen beider Parteien hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts - unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel - teilweise abgeändert. Die Mietminderung wegen des feuchten Kellers hat auch das Landgericht auf 5 % der Bruttomiete bemessen.

Geräuscheinwirkungen durch häusliches Musizieren

BGB §§ 906, 1004

a) Da das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört, sind daraus herrührende Geräuscheinwirkungen jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB anzusehen; insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument (hier: Trompete) im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.

b)  Dass sich Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen.

c)  Bei der Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten kommt es grundsätzlich nicht auf die individuellen Lebensumstände des die Unterlassung beanspruchenden Nachbarn an (hier: Nachtdienst als Gleisbauer); vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten.

d) Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen.

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17 - (LG Augsburg)

Zum Sachverhalt:

Der Kläger und die Klägerin bewohnen als Nießbraucher ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses sind die Beklagten. Der Beklagte zu 1 als Berufsmusiker (Trompeter) übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht an mehr als zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte zu 2 spielt nicht Trompete. Mit der Klage verlangen die Kläger von den Beklagten - soweit von Interesse - das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, dass das Spielen von Musikinstrumenten auf dem Anwesen der Kläger nicht wahrgenommen werden kann. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil geändert und die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt,

- die Erteilung von Musikunterricht an Dritte insgesamt zu unterlassen

- es zu unterlassen, in ihrem Anwesen Instrumentalmusik zu spielen; davon ausgenommen ist nur das Dachgeschoss. Dort darf für maximal zehn Stunden pro Woche werktags (Montag-Freitag) zwischen 10 und 12 Uhr und 15 und 19 Uhr musiziert werden, und der Beklagte darf an maximal acht Samstagen oder Sonntagen im Jahr zwischen 15 und 18 Uhr jeweils maximal eine Stunde Trompete üben.

Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wollen die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird; die Kläger wollen im Wege der Anschlussrevision das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

Ortsübliche Einfriedung auf der Grenze, Beseitigung einer vorhandenen Einfriedung

BGB § 1004; NachbG HE § 14 Abs. 1 u. 2, § 15

Ein Grundstückseigentümer, der nach § 14 Abs. 1 Satz 2 u. Abs. 2 NachbG HE einen Anspruch auf Mitwirkung an der Errichtung der ortsüblichen Einfriedung auf der Grenze hat, kann von dem Grundstücksnachbarn die Beseitigung einer bereits vorhandenen Einfriedung verlangen, wenn und soweit dies zur Erfüllung seines gesetzlichen Einfriedungsanspruchs erforderlich ist.

BGH, Urteil vom 21. September 2018 - V ZR 302/17 - (LG Darmstadt)

Zum Sachverhalt: 

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Hessen. Das Grundstück der Klägerin ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus, das der Beklagten mit einem Wohnhaus bebaut. Die Beklagte hat auf ihrem Grundstück unmittelbar neben der gemeinsamen Grenze eine 2 m hohe Wand aus glatten Metallplatten errichtet, die auf Metallrahmen verschraubt sind. Zuvor befand sich dort ein Maschendrahtzaun.

Mit der nach Durchführung eines Schlichtungsverfahrens erhobenen Klage verlangt die Klägerin die Beseitigung der Metallwand. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.

Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Anpassung der Miete, Widerruf einer Zustimmung

BGB § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c Abs. 1 Halbs. 2, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.

BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17 - (LG Berlin)

Vertraglich ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale, kein Teil der Grundmiete

BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - (LG Berlin)

Einbau einer Kücheneinrichtung, Nichtberücksichtigung bei Vergleichsmiete

BGB § 558

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.)

BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - (LG Berlin)

Wohnungs - Kaufvertrag, Vereinbarung über lebenslanges Wohnrecht

BGB § 328

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.

BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - (LG Bochum)

Bindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung als Rechtsmangel

BGB § 435 Satz 1, § 444

Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar (Bestätigung von BGH Urt.  vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f.).

Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht (im Anschluss an BGH Urt.  vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

BGH, Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 165/17 - (OLG Celle)

Bauwerksmängel, fehlende Beseitigung, Ansprüche gegen den Architekten

BGB § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1

a)  Lässt ein Besteller Bauwerksmängel nicht beseitigen, scheidet im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus.

b) Lässt der Besteller den Mangel des Bauwerks nicht beseitigen, kann er seinen Schaden gegenüber dem Architekten im Wege einer Vermögensbilanz nach dem Minderwert des Bauwerks im Vergleich zu dem hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Architektenleistung bemessen.

c)  Hat der durch die mangelhafte Architektenleistung verursachte Mangel des Bauwerks zur Folge, dass eine Störung des Äquivalenzverhältnisses des Bauvertrags vorliegt, kann der Besteller stattdessen seinen Schaden auch in der Weise bemessen, dass er ausgehend von der mit dem Bauunternehmer vereinbarten Vergütung den mangelbedingten Minderwert des Werks des Bauunternehmers ermittelt.

d) Darüber hinaus hat der Besteller wegen Planungs- oder Überwachungsfehlern, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, einen Schadenersatzanspruch gemäß § 634 Nr. 4, § 280 BGB auf Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags gegen den Architekten, wenn er den Mangel des Bauwerks beseitigen lassen will.

(Im Anschluss an BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 ­ VII ZR 46/17, BauR 2018, 815 = NZBau 2018, 201, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen)

BGH, Urteil vom 8. November 2018 - VII ZR 100/16 - (OLG Köln)

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