BBB-Exklusiv: QUO VADIS 2014
Deutschland geht es gut. Das ist die wirtschaftliche Quintessenz, die der „Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft“ in seinem aktuellen Frühjahrsgutachten auf dem traditionellen Branchen-Treff QUO VADIS in Berlin vorstellte. Die Experten rechnen auch in 2014 mit einem robusten gesamtwirtschaftlichen Wachstum. Mit dabei: die Immobilienwirtschaft.
Schon heute wird in Deutschland jeder fünfte Euro in Immobilien angelegt. Und geht es nach den rund 300 Teilnehmern des Kongresses, der traditionell Anfang Februar im „Adlon“ stattfand, soll es so auch bleiben. Gleichwohl gilt es für die Entscheider der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft, sich den aktuellen Herausforderungen der Gegenwart und der Zukunft zu stellen, die da heißen: Städtebau, Projektentwicklung, Wohnmarkt- und Finanzregulierung. Quer durch alle Segmente – quer durch die Wohn-, Handels-, Logistik- und Büroimmobilien.
Fest steht: Der Markt wird enger, Bebauungsflächen sind rar. Die Herausforderung des 21. Jahrhunderts liegt in der intelligenten Flächenumnutzung. Für die noch junge Assetklasse Light Industrial beispielsweise kommen Gewerbeparks, Industrie- und Logistikflächen mit einer „Single User-Historie“ in Frage, die nun in „Multi User“-Konzepte überführt werden sollen. Mit der Umnutzung dieser Areale soll der gewerbliche Mittelstand als Mieterklientel angezogen werden.
Um den wachsenden Bedarf der Handelsunternehmen nach neuen Logistikflächen zu bedienen, setzen Projektentwickler verstärkt auf „Brownfields“, die es zu industrialisieren gilt. Dies vor allem vor dem Hintergrund der Marktverschiebungen, die seit Jahren zwischen stationärem Handel, Versandhandel und dem Online-Handel zu beobachten sind, und die sich weiter zugunsten des E-Commerce entwickeln werden.
Die Problematik der Flächenverdichtung setzt sich im Segment Wohnen fort: Um den Wohnungsneubau in Deutschland zu forcieren, müssen Potentiale zur städtischen Innenentwicklung identifiziert und neue Flächenkonzepte entwickelt werden. Hier bieten sich beispielsweise die Umnutzung von Konversionsflächen oder auch die Ausweisung neuer Stadtbausteine – wie in Hamburg praktiziert – an. In der Hansestadt würden nach Aussagen von Uli Hellweg, IBA Hamburg GmbH, auf diese Weise Reserven von 42 % eruiert.
Und Prof. Dr. Harald Simons von der empirica AG wies eindrücklich auf das Potential der „stillen Reserven“ hin, die in Deutschland existierten und die es zu mobilisieren gelte. „Es gibt in der in der Immobilienwirtschaft nicht nur die Klassifizierung Neubau und Bestandsbau.“ Dazwischen lägen Prozente, die den Markt veränderten. Ginge man beispielsweise von einer stillen Wohnungsreserve von zwei Prozent bei zwei Mio. Wohnungen in Berlin aus, so läge hier ein Potential von 40.000 Wohnungen brach. „Wenige Veränderungen machen schon viel im Markt“, so der empirica-Vorstand.
Die Quartiersentwicklung stellt sich demnach als Königsdisziplin innerhalb der Projektentwicklung dar, so Prof. Andreas-Norbert Fay von der Fay Projects GmbH: In den Städten stünde diese auf kleinstem Raum vor großen Herausforderungen; es gelte städtebauliche Voraussetzungen zu beachten, soziale und kulturelle Besonderheiten zu berücksichtigen, Verkehrsströme zu lenken und mit Weitblick zukunftsfähige Stadtquartiere zu planen, die die Mono-Bebauung aufbreche und Wohnen und Gewerbe in Einklang bringe.
Keine leichte Aufgabe. Um funktionsfähige Quartiere zu schaffen, sei vor allem die „funktionale Mischung“ wichtig, ergänze IBA-Projektentwickler Hellwig. Dies allerdings sei ein „hausgemachtes Problem“ in Deutschland; zu viele unterschiedliche Bauverordnungen erschwerten derzeit die Umsetzung, hybride Quartiere und Gebäude zu bauen, die dem Bedürfnis der Menschen nach einem integrierten Wohn-, Lebens- und Arbeitsumfeld entsprächen.
Das Fazit: Um die anstehenden immobilienwirtschaftlichen Herausforderungen zu meistern, müssen Wirtschaft und Politik enger zusammenarbeiten. Ein erster Schritt in diese Richtung wäre die Lockerung des Baurechts.
