Mieter müssen für die Prüfung zahlen

Das Trinkwasser in Mietshäusern wird in Zukunft alle drei Jahre routinemäßig auf Legionellen untersucht. Minol ist der Auffassung, dass die Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV ­umlagefähig sind.

Mit der „Zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung“ herrscht seit 13. Dezember 2012 Klarheit in Bezug auf die Rahmenbedingungen der Legionellenprüfung. Gegenüber der ersten Novelle vom November 2011 haben sich vor allem Fristen und Meldepflichten geändert: Betreiber von Trinkwasseranlagen haben für die erste Legionellenprüfung des Trinkwassers nun bis 31. Dezember 2013 Zeit. Das Prüfintervall wurde von einem auf drei Jahre verlängert. Prüfpflichtige Trinkwasseranlagen müssen nicht mehr beim zuständigen Gesundheitsamt gemeldet werden. Auch die Ergebnisse der Legionellenprüfung sind dem Gesundheitsamt nur noch dann mitzuteilen, wenn die zulässigen Grenzwerte überschritten sind. Die Kernforderung für Vermieter von Mehrfamilienhäusern als „gewerbliche Betreiber von Großwasseranlagen zur Trinkwassererwärmung“ bleibt jedoch gleich: Sie sind zur regelmäßigen Legionellenprüfung verpflichtet.

Für die Wohnungswirtschaft relevant und aktuell ist in diesem Zusammenhang eine weitere Frage: Wie lassen sich die Kosten der Legionellenprüfung rechtlich sicher an die Hausbewohner weiterreichen? Noch gibt es dazu keine gefestigte Rechtsprechung. Minol vertritt die Auffassung, dass § 2, Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrkV) als Rechtsgrundlage für die periodisch anfallenden Kosten der Legionellenprüfung zur Anwendung kommt. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass nicht alle im Zusammenhang mit der Legionellenprüfung anfallenden Kosten umlagefähig sind. Gebäudeeigentümer sollten zwischen zwei Kostenarten unterscheiden:

– Vor der ersten Legionellenprüfung können einmalige Kosten entstehen, zum Beispiel für die Einrichtung der Entnahmestellen. Laut Trinkwasserverordnung (TrinkwV) müssen die Trinkwasserproben pro Steigstrang an mindestens drei Stellen der Anlage entnommen werden: in der Warmwasserleitung (Vorlauf) kurz nach dem Warmwasserspeicher, in der Zirkulationsleitung (Rücklauf) kurz vor dem Warmwasserspeicher, und an der Zapfstelle in der Wohnung, die vom Speicher am weitesten entfernt ist. Der Betreiber muss dafür sorgen, dass an diesen Stellen passende Entnahmestellen vorhanden sind. Oft müssen beispielsweise zusätzliche Zapfhähne am Wasserspeicher eingebaut werden. Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Sie berechtigen aber zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, da die Einbaukosten aufgrund der gesetzlichen Vorschriften der TrinkwV entstanden sind.

Orientierende Untersuchung

– Im Drei-Jahres-Turnus fallen die Kosten der so genannten orientierenden Untersuchung an. Sie umfasst die Entnahme der Trinkwasserproben und deren mikrobiologische Untersuchung im Labor. Minol bietet einen solchen Service als Gesamtpaket an: Akkreditierte Servicemitarbeiter entnehmen die Wasserproben und leiten sie an die bundesweit tätigen Partnerlabore – die Limbach Gruppe und synlab – weiter. Minol überwacht die Fristen für die Auswertung der Proben, informiert den Kunden über das Ergebnis und berät ihn bei Überschreitung der zulässigen Grenzwerte (positiver Befund) in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt über die weiteren Schritte. Die Kosten der orientierenden Untersuchung sind nach diesseitiger Auffassung gemäß § 2, Nr. 17 BetrkV als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig.

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass eine Umlage nach § 2, Nr. 2 BetrkV, „Kosten der Wasserversorgung“ oder § 2, Nr. 5 BetrkV, „Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage“ rechtlich zulässig ist (so z.B. GdW Arbeitshilfe 66 zur Umsetzung der Trinkwasserverordnung 2011, Legionellenprüfung). Nach Auffassung von Minol handelt es sich bei der regelmäßigen Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen nicht um Kosten, die im Zusammenhang mit dem Funktionsbetrieb einer Warmwasserversorgungsanlage anfallen.

Eine Umlage der Legionellenprüfung innerhalb der Warmwasserabrechnung gemäß der Heizkostenverordnung ist trotz der möglichen Sachnähe mit Vorsicht zu genießen. Da diese Kostenposition in der Heizkostenverordnung (HKVO) nicht ausdrücklich als umlagefähige Kostenart vorgesehen ist, rät Minol von dieser Form der Umlage ab.

Weitere Informationen, auch zum Service von Minol gibt es unter www.minol.de/­legionellenpruefung

Eine Umlage der Legionellenprüfung ­innerhalb der Warmwasserabrechnung gemäß der ­Heizkostenverordnung ist trotz der möglichen ­Sachnähe mit Vorsicht zu genießen.

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