Mehr Steuergerechtigkeit für den Bau neuer Wohnungen

„Moment mal!“:  Der Vorsitzende der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland spricht Klartext.

Die Politik beschäftigt sich zurzeit intensiv mit dem Thema „Bezahlbares Wohnen“ und mit der Frage, wie die Neubautätigkeit in diesem Segment verstärkt werden kann. Gerade angesichts des anhaltenden Zustroms von Flüchtlingen und Zuwanderern ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum von zentraler Bedeutung. Ein enorm wichtiger Baustein auf dem Weg zu mehr bezahlbarem Wohnraum ist seit Jahren überfällig und erfordert nun zügiges Handeln: Die steuerliche Normalabschreibung muss von derzeit 2 auf mindestens 3 % erhöht werden.

Hauptproblem ist, dass das derzeitige Wohnungsbauvolumen gerade im preisgünstigen Mietwohnungsbereich nicht ausreicht. Im Jahr 2014 wurden rund 245.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach wie vor wurde jedoch nur ein sehr geringer Teil davon – insgesamt nur 68.000 Wohneinheiten – tatsächlich als Mietwohnungen geplant und erbaut. Genau in diesem Segment findet aber der bezahlbare Wohnungsbau ausschließlich statt.

Warum werden nach wie vor so wenige Mietwohnungen gebaut? Das liegt unter anderem daran, dass die steuerlichen Rahmenbedingungen extrem unattraktiv beziehungsweise sogar gegenüber Alternativinvestitionen nachteilig sind. Wir fordern daher lediglich eine Anpassung des Steuerrechts an die tatsächlichen Gegebenheiten.

Die steuerliche Normalabschreibung für Mietwohngebäude liegt nach § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz (EStG) seit 1964, das heißt seit mehr als 50 Jahren, bei 2 %. Dass die Gebäude, die 1964 fertiggestellt wurden, technisch andere Gebäude sind als die heute fertiggestellten, muss nicht erläutert werden. Allein in den vergangenen 15 Jahren hat durch den technischen Fortschritt und die energetischen Anforderungen eine massive Veränderung der gesamten Investitionskosten von Wohngebäuden stattgefunden. Das belegt die Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel, die das Verbändebündnis Wohnungsbau vorgelegt hat.

Danach hat im Jahr 2000 der Anteil der langlebigen Rohbau-Bestandteile eines Gebäudes noch rund 55 % betragen, der Anteil der kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteile 45 %. Im Jahr 2014 hat sich dieser Prozentsatz umgekehrt: Heute beträgt der Anteil der langlebigen Bestandteile nur noch 45 %, der der kurzlebigen Bestandteile 55 %. Hieraus ermitteln die Gutachter auf den Status quo eine durchschnittliche (technische) Nutzungsdauer eines Wohngebäudes von 36 Jahren. Die Tendenz, dass der Anteil kurzlebiger Gebäudebestandteile an den Gesamtinvestitionskosten steigt, wird weiter zunehmen. Allein durch die EU-Vorschriften, wonach ab 2020 nur noch Niedrigst-Energiehäuser gebaut werden sollen, ist der Weg vorgezeichnet. Der steuerliche Normalabschreibungssatz von 2 % trägt also dem tatsächlichen Werteverzehr keineswegs mehr Rechnung. Damit sieht das derzeit geltende Steuerrecht eine Benachteiligung von Investitionen in Wohngebäude vor.

Genau aus diesem Grund ist eine Anhebung der steuerlichen Normalabschreibung auf mindestens 3 % absolut notwendig. Mit einer Förderung des Wohnungsbaus oder Sonderabschreibungstatbeständen hat eine solche Anpassung nichts zu tun. Im Gegenteil: Sie würde lediglich dafür sorgen, dass der in Deutschland geltende Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit auch beim Wohnungsbau wieder eingehalten und eine Übermaßbesteuerung verhindert wird.

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