Bauen im Bestand

Konsequent energetisch saniert

Seit drei Jahren investiert die Gemeinnützige Baugenossenschaft Landsberg/Lech konsequent in die energetische Sanierung ihrer Immobilien. So wurde kürzlich aus einem Wohnhaus aus dem Jahr 1929 ein KfW-Effizienzhaus 85 nach EnEV 2009.

Knapp 400 Mitglieder hat die Gemeinnützige Baugenossenschaft Landsberg/Lech (GBG) derzeit; mit Ausnahme der AOK und der Stadt Landsberg handelt es sich dabei ausschließlich um Privatpersonen. Den Mitgliedern wird mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4,88 Euro Wohnraum zu guten Konditionen geboten. 39 Häuser mit 178 Wohneinheiten befinden sich im Besitz der GBG – angefangen von Altbauten aus dem Jahr 1919 bis hin zu „jüngeren“ Objekten aus den 1970er-Jahren. Das Spektrum reicht von Ein-Zimmer-Wohnungen mit rund 40 m² bis hin zu 4-Zimmer-Wohnungen mit maximal 120 m² Fläche.

Im August 2010 hat die GBG umfassende Sanierungsmaßnahmen bei jenen Immobilien eingeleitet, die bereits „in die Jahre gekommen sind“. Insgesamt sollen 33 Gebäude mit 152 Wohnungen modernisiert werden, 29 davon (136 Wohnungen) wurden bereits fertig gestellt. „Im Vordergrund steht ganz klar die energetische Modernisierung, bei Wohnungskündigungen werden zusätzlich der Sanitärbereich, die Elektroinstallation und Fußböden erneuert“, erklärt GBG-Vorstandsmitglied und Architekt Uwe Andres das Vorgehen. Gemeinsam mit den anderen Vorständen und dem Aufsichtsrat der GBG entscheidet der Architekt, ob und wann ein Gebäude saniert werden muss. Geht es um die Planung der einzelnen Maßnahmen, wird ein Energieberater hinzugezogen. Auch die ausführenden Fachfirmen und der Baustoffhandel stehen der GBG mit Rat und Tat zur Seite. Bei der Finanzierung, die zum kleineren Teil aus Rücklagen erfolgt, spielt die KfW-Förderbank eine wichtige Rolle.

Größte Schwachstellen: ungedämmte Außenbauteile

So auch beim Projekt am Hindenburgring 1 / 3 mit seinen zehn Wohneinheiten. Das freistehende Gebäude in massiver Ziegelbauweise verfügt über zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und einen Keller, wobei Dach- und Kellergeschoss nicht wohnlich genutzt werden. Der Wandaufbau betrug vor der Modernisierungsmaßnahme 1,5 cm Außenputz, 36,5 cm Hochlochziegel bzw. Vollziegel und 1,5 cm Innenputz. Insgesamt weist das Mehrfamilienhaus eine Wärme übertragende Fläche von 1.668 m² auf; das Bruttovolumen des beheizten Bereiches beträgt 3995 m³. Beheizt wurden die Wohnungen mit Öl-Einzelöfen; die Warmwasserbereitung erfolgte über elektrische Warmwasserspeicher. Gelüftet wurde ausschließlich manuell, also durch das Öffnen der Fenster. Als größte Schwachstellen ermittelte der Landsberger Energieberater Dipl.-Ing. Siegfried Mader, der das Gutachten für die GBG erstellte, die ungedämmten Außenbauteile sowie den Teil der Fenster, der in den vergangenen Jahren noch nicht ausgetauscht wurde. Auch die Türen zum Keller und Dachraum waren nicht dicht, sodass zusätzlich Energie verloren ging. Der U-Wert der Außenwand wurde vor der Sanierungsmaßnahme mit 1,45 W/m²K ermittelt, bei der Kellerdecke betrug er 1,20 W/m²K, bei der oberen Geschossdecke 2,15 W/m²K. Am schlechtesten schnitten die alten Fenster mit 2,70 W/m²K ab. Die bereits sanierten Fenster hatten einen deutlich ­besseren U-Wert: 1,3 W/m²K. Handlungs­bedarf sah der Experte nach dem Vergleich der Transmissionsverluste (gesamt: 254.901 kWh/a) vordringlich bei der Außenwand (44,94%), gefolgt von der Speicherdecke (32,89%), der Kellerdecke (15,87%), den Fenstern (5,36%) und den Türen (0,94%).

Aufgrund der Empfehlungen investierte die GBG rund 235.000 € in die Sanierung des Wohngebäudes; davon flossen circa 75.000 Euro in ein Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS). Verwendet wurden EPS-Polysty­rol-Dämmplatten der WLG 035. Neben der ­Fassade (140 mm) wurden die oberste Ge­­schossdecke (200 mm) sowie die Kellerdecke (80 mm) gedämmt, auch die maroden Fenster wurden ausgetauscht. Der Auftrag ging an den Fachbetrieb Maler Aicher aus Landsberg – einem langjährigen und zuverlässigen Partner der Genossenschaft. Rund 950 m² WDVS hat das sechsköpfige Team am Hindenburgring 1/3 verbaut. Nach der Un­­ter­­grund­­prüfung, der Reinigung sowie dem Ausgleich der Fassade wurde der Grundfestiger aufgetragen; es folgte das Setzen der Klebeanker im tragenden Mauerwerk und schließlich das Aufbringen der Dämmplatten. Nach der Armierung und der Grundierung wurde der Oberputz aufgetragen, als Schlussbeschichtung kam eine diffusionsoffene Far­­be zum Einsatz, „auf der sich Schmutzpar­tikel schwer festsetzen können und die eine Art Selbstreinigung der Fassadenoberfläche bewirkt“, wie Markus Aicher erklärt. Gemäß den Brandschutzbestimmungen wurde ab dem Obergeschoss ein umlaufender Brandriegel eingebaut.

Nicht nur in die Dämmung, auch in die Heizanlage hat die GBG investiert, denn um ein optimales Resultat zu erzielen, müssen die einzelnen Maßnahmen sinnvoll aufeinander abgestimmt werden: Das Haus wurde mit einem modernen Gas-Brennwertkessel ausgestattet, die Warmwasserbereitung wird durch eine thermische Solaranlage unterstützt. In die Wohnungen wurden außerdem dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung eingebaut, um nutzerunabhängig den hygienischen Luftaustausch zu gewährleisten und die Luftfeuchtigkeit auf ein „normales Maß“ zu regulieren. Einer Schimmelbildung wird dadurch ebenfalls vorgebeugt. Nach Erfahrung der GBG beherzigen nicht alle Mieter die Regeln zum richtigen Lüften.

Das Ergebnis der Sanierung kann sich sehen, aber auch messen lassen. Die U-Werte betragen 0,20 W/m²K (oberste Geschossdecke), 0,28 W/m²K (Außenwand) und 0,35 W/m²K (Kellerdecke). Bei den Fenstern wurde der U-Wert auf 1,1 W/m²K begrenzt. Durch das Zusammenspiel aller Dämm-Maßnahmen und der Heizungssanierung entstand ein KfW-Effizienzhaus 85 nach EnEV 2009.

Schon in der Vergangenheit hat die GBG gute Erfahrungen mit WDVS gemacht, wobei die Baugenossenschaft kein bestimmtes System bevorzugt und nach Rücksprache mit dem verarbeitenden Fachbetrieb von Fall zu Fall entscheidet. Der Vorstand: „Gerade bei bewohnten Gebäuden ist es von Vorteil, wenn die Montage von außen erfolgt.“ Alternativen zum WDVS wie beispielsweise eine vorgehängte hinterlüftete Fassade kommen für die GBG nicht in Frage. Uwe Andres: „In Verbindung mit den anderen Maßnahmen ist durch WDVS eine erhebliche Energieeinsparung zu verzeichnen.“ Das beweisen die Werte aus bereits sanierten Gebäuden der GBG: So hat sich zum Beispiel bei einem vergleichbaren Objekt in der Augsburger Straße 14 / 16 durch die energetischen Sanierung 2011 der Energiebedarf nahezu halbiert. Der Gasverbrauch sank hier von rund 86.000 kWh in 2010 auf rund 46.200 kWh in 2012.

Fassadensanierung steigert Marktwert des Gebäudes

Der Energieberater Siegfried Mader sieht in der Sanierung klare Vorteile für die Besitzer der Immobilien. Sie sei nicht nur wirtschaftlich und refinanziere sich innerhalb des Berechnungszeitraumes, sondern erwirtschafte auch Gewinne – vorausgesetzt die energetische Sanierungsmaßnahme erfolgt im Zuge ohnehin anstehender Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Das war auch beim Wohngebäude am Hindenburgring der Fall. Siegfried Mader: „Neben der energetischen Verbesserung wird durch die Bausubstanzerhaltung der Marktwert des Gebäudes gesteigert.“ In doppelter Hinsicht profitieren die Mieter von der Maßnahme: zum einen durch die Einsparung an Heizkosten und zum anderen durch eine deutliche Steigerung des Wohnkomforts – die sogenannte thermische Behaglichkeit. Dabei legt die GBG die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen nicht auf die Mieter um; lediglich eine Erhöhung der Grundmiete um circa 0,20 Euro/m² nach der Maßnahme ist geplant. Durch die deutlich geringeren Heizkosten steigt die Warmmiete – also das, was der Mieter bezahlt – trotz dieser Anhebung nicht an. Das wiederum deckt sich mit dem Gedanken der Gemeinnützigkeit.

Bei den Sanierungen steht die energetische Modernisierung im Vordergrund.

 Die größten Transmissionswärmeverluste traten im Bereich der Außenwand auf.

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