Hohes Haftungsrisiko für
Eigentümer und Vermieter

Die gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht gibt es bereits in zehn von 16 Bundesländern – für Bestandsbauten meist nach einer Übergangsfrist. Zuletzt lief diese in Rheinland-Pfalz ab, wo seit dem 12. Juli 2012 alle Wohnungen über Rauchwarnmelder verfügen müssen. Eine Folge der Ausstattungspflicht ist: Es entstehen Haftungsrisiken, die es zu minimieren gilt.

Wer seine selbst bewohnte, eine vermietete oder verliehene Wohnung oder einen sonstigen, regelmäßig zum Schlafen oder durch Kinder zum (nicht nur vorübergehenden) Aufenthalt benutzten Raum nicht mit einem RauchwarnmeIder (RWM) ausgestattet hat, erhält zwar kein Bußgeld von der örtlichen Bauaufsicht, hat aber im Brandfall mit Personenschaden ein erhebliches zivil- und auch strafrechtliches Haftungsproblem.

Denn er haftet zivilrechtlich für den – bei Einhaltung der Rauchwarnmelderpflicht – objektiv vermeidbaren Schaden wegen Verletzung einer Schutzpflicht nach

§ 823 Abs.2 BGB allein deswegen, weil er hätte lesen können, was er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt hätte tun müssen, Strafrechtlich stellt sich die Frage, ob eine im Brandfall durch fehlende RWM verursachte Körperverletzung (ggf. mit Todesfolge) nur fahrlässig oder eher - erheblich strafverschärfend - „mit bedingtem Vorsatz“ herbeigeführt wurde. Motto: „Lasse ich darauf ankommen, es wird schon nichts passieren!“

Die gesetzliche Pflicht zur Ausrüstung und Wartung zwecks Erhaltung der ständigen Betriebsbereitschaft trifft bei Neubauten wie bei Bestandsbauten den „Bauherrn“, also denjenigen, der die tatsächliche Herrschaft über das Gebäude als Ganzes, bei einer Eigentumswohnung nur über diese, besitzt. Das ist in der Regel der Eigentümer. Die Pflicht trifft den Eigentümer nicht nur für die von ihm zu Wohnzwecken vermieteten Räume, sondern ihn ebenso für seine eigenen vier Wände, also seine selbst genutzte Eigentumswohnung oder sein privates Wohn- oder Ferienhaus, Denn die Gefährdung durch Brandrauch ist für den selbst nutzenden Eigentümer und seine Familie nicht geringer als für den Mieter in der Mietwohnung.  ,;Wohnung“ im Sinne der Bauordnung umfasst alle zu Wohnzwecken genutzten Bauten, also auch Häuser.

Vermieter muss sich vergewissern

Der Vermieter kann die Nachrüstung seiner Bestandswohnungen entweder durch Aufnahme entsprechender Texte in den Mietvertrag regeln, bei bestehenden Mietverträgen durch Zusatzvereinbarung. Er kann gegenüber dem Mieter die Nachrüstung aber auch einseitig durchsetzen, und zwar gemäß § 559 BGB wahlweise oder auch kumulativ als Qualitätsverbesserung des Mietobjektes (Erhöhung des Sicherheitsstandards) oder wegen der gesetzlichen Verpflichtung. Der von Gesetzes wegen verpflichtete Bauherr bzw. Eigentümer kann die ihn treffende Pflicht, also sowohl den ­Einbau wie die Wartung, beides zusammen oder nur eines von beiden, zur Erledigung bzw. Ausführung auf den Mieter durch Vertrag übertragen, ähnlich wie es etwa für die Kehrpflicht schon immer Praxis ist. Stattdessen kann der Eigentümer/ Vermieter die ihn treffende Pflicht aber auch selbst oder durch einen von ihm zu beauftragenden Gebäudedienstleister erledigen lassen. Durch einseitige Anordnung kann der Vermieter die ihn treffende Pflicht nicht auf den Mieter übertragen. Es bedarf dazu stets der Zustimmung des Mieters.

Selbst wenn der Mieter bereit ist, die Pflichten zu übernehmen und Installation und/oder Wartung der RWM selbst auszuführen, trifft den Vermieter die sogenannte „Sekundärhaftung“ dafür, sicherzustellen, dass der Mieter diese eigentlich den Vermieter treffenden Pflichten physisch und psychisch in der Lage ist auszuführen, und dass er sie tatsächlich ordnungsgemäß ausführt. Die Ausführungspflicht, die das Gesetz dem Vermieter auferlegt, verschwindet also durch die Übertragung der Ausführung auf den Mieter beim Vermieter nicht, sondern wandelt sich bei ihm in eine Prüf- und Überwachungspflicht.

Der Vermieter, der Installation und Wartung auf den Mieter überwälzen will, muss sich darüber im Klaren sein, dass er diese ihm durch die Haftungsrechtsprechung auferlegten Auswahl und Überwachungspflichten in der Praxis nur sehr schwer wird erfüllen und ihre ordnungsgemäße Erfüllung noch schwerer wird nachweisen können, denn im Schadens- und Haftungsfall wird der Vermieter beweisen müssen, dass und wie er diese Auswahl- und Kontrollpflichten im Einzelnen wahrgenommen hat. Da er den Mieter in dessen Wohnung mangels Zutrittsrecht nicht ständig überwachen kann, unterliegt er einer großen Haftungsgefahr allein deswegen, weil er im Prozess beweisfällig bleiben und einen Prozess allein deswegen verlieren dürfte.

Mit Wartungsfirma auf der sicheren Seite

Besser ist dagegen die haftungsrechtliche Lage des Vermieters, wenn dieser zur Installation und Wartung der RWM eine Fachfirma beauftragt. Denn in einem solchen Fall gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter tatsächlich volle Befreiung von der eigenen Haftung, mithin einen vollen Übergang der Primärhaftung und zusätzlich den Wegfall  der Sekundärhaftung, weil er darauf vertrauen darf, dass die Fachfirma die ihr übertragenen Aufgaben ordnungsgemäß erledigt. Erst wenn dem Vermieter Fakten auf den Tisch kommen, die zeigen, dass diese Annahme nicht (mehr) gerechtfertigt ist, lebt die eigene Haftung des Vermieters wieder auf und er muss dann sofort handeln und durchgreifen.

Dabei ist die Rechtsprechung in der Auslegung des Begriffs der „Fachfirma“ großzügig und zieht den Kreis weit. Tatsächlich wird aber nur ein einschlägig tätiger Gebäudedienstleister in Betracht kommen, der auch in der Lage ist, einen Notfalldienst an allen Tagen rund um die Uhr aufrecht zu erhalten, um auch an Ostern, Weihnachten, Neujahr und zur Ferienzeit für schnellen Ersatz und Austausch defekter RWM zu sorgen, um das gesetzgeberische Schutzziel sicher zu stellen, die Wohnungsnutzer zu jeder Zeit vor auftretendem Brandrauch zuverlässig zu warnen.

Soweit in einigen Landesbauordnungen, allerdings nicht in Rheinland-Pfalz, per Gesetz in erster Linie oder ausschließlich der Mieter oder „unmittelbare Nutzer“ zur Wartung verpflichtet ist, ist sehr umstritten, ob eine solche Anordnung des Landesgesetzgebers rechtswirksam ist, weil faktisch in bestehendes Mietrecht eingegriffen wird, das jedoch bundesrechtlich abschließend im BGB gere­gelt und damit der Gesetzgebungshoheit durch die Länder entzogen ist. Aber selbst wenn man die Wirksamkeit annehmen will, ist der Vermieter gut beraten, von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, die Wartung an sich zu ziehen, denn haftunsgrechtlich wird er nicht wirklich entlastet, wenn Landesrecht neben ihm auch seinen Mieter in die Pflicht nimmt. Zieht der Vermieter hingegen die Wartung durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter an sich, kann er anschließend eine Fachflrma mit Installation und Wartung beauftragen und sich dadurch von Haftungsrisiken zuverlässig befreien.

Umlagefähige Kosten

Die Installationskosten kann der Vermieter im Wege der Erhöhung der Kaltmiete auf die Mieter unter Beachtung der allgemeinen Regeln aus §§ 554, 559 BGB umlegen, also in Höhe von 11% der (eigenen) Investitionssumme, wenn die Miete um nicht mehr als 5% erhöht wird, ein Grenzwert, der mit dem Kauf von RWM allein nie erreicht wird. Werden RWM gemietet oder erwirbt der Vermieter ein Servicepaket, bei dem nicht der Vermieter, sondern der Serviceanbieter die RWM erwirbt, müssen, um die Kosten mietrechtlich umlagefähig zu machen, die Investitionsanteile aus den Service kosten zuvor herausgerechnet werden.

Die Wartungskosten kann der Vermieter im Rahmen von § 17 BetrKV jedenfalls dann auf die Mieter im Rahmen der Betriebskosten umlegen, wenn die Mietverträge die Umlegung neuer Betriebskosten erlauben. Das muss in jedem Einzelfall geprüft werden. Um die Wartungskosten, mehr aber noch ständigen Ärger mit den Mietern wegen des (nächtlichen) Lärms etwaiger Falschalarme möglichst gering zu halten, sollte der Vermieter jedenfalls die Anschaffung der RWM nicht den Mietern überlassen, sondern selbst in die Hand nehmen und auf möglichst hohe Qualität und lange Lebensdauer ohne erforderlichen Batteriewechsel achten. RWM mit 10-Jahres-Batterien sind heute zahlreich am Markt vorhanden. Das erspart dem Mieter weitere Steigerungen der sogenannten ,,2. Miete“, etwa durch Erwerb teurer Batterien in jedem Jahr.

Nur EG·konforme RWM zulässig

Eingebaut werden müssen gemäß zwingenden bauordnungs- und bauproduktenrechtlichen Vorgaben RWM, die über ein CE-Kennzeichen nach harmonisiertem Bauproduktenrecht verfügen, was anhand der neben dem CE-Zeichen anzugebenden Nummer des für das jeweilige Produkt erteilten EG-Konformitätszertifikates, zum Beispiel ,,0648-CPD-4711“ (statt „ePD“ für „construction product directive“ ggf. auch „BPR“ für EU-“Bauproduktenrichtlinie“), gegebenenfalls zusätzlich der Angabe der einschlägigen Produktprüfnorm „EN 14604“ zu erkennen ist. Diese Angaben müssen jeweils sowohl auf dem Melder selbst (Rückseite) wie auf seiner Verpackung lesbar angebracht sein.

Die gesetzliche Pflicht zur Ausrüstung und Wartung zwecks ­Erhaltung der ständigen Betriebsbereitschaft trifft bei Neubauten wie bei Bestandsbauten den Bauherrn.

Eingebaut werden müssen gemäß zwingenden bauordnungs- und bauproduktenrechtlichen Vorgaben RWM, die über ein CE-Kennzeichen nach harmonisiertem Bauproduktenrecht verfügen.

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