Facility Ma­nagement für Wohnimmobilien

Vor allem in Großstädten haben Graffitis enorme Ausmaße angenommen. Die Kosten zur Beseitigung gehen bundesweit in die Millionen.

Für den einen sind sie Ärgernis, für den anderen Kunst: Graffitis entstehen meistens anonym und ohne Genehmigung. Dass es seit 2005 ein Gesetz zur besseren Graffiti-Bekämpfung gibt, ändert nichts an der Tatsache, dass weiter fleißig gesprayt und gepinselt wird. Dieses hohe Aufkommen an Graffitis brachte die Facilita Berlin GmbH auf die Idee, ihr technisches Leistungsspektrum zu erweitern. Mit der Intention, eine noch bessere Eigenleistungstiefe anbieten zu können, startete man Anfang 2010 die Graffiti-Entfernung als Pilotprojekt im Bereich technischer Leistungen. Schnell wurde klar: Graffiti sind ein dauerhaftes und gleichbleibendes Thema, mit anderen Worten, es lohnt sich, hierfür eigenes, ausgebildetes Personal zu haben.

 

Dienstleistungspaket für die

Wohnungswirtschaft

Die 2007 gegründete Facilita Berlin GmbH ist ein Tochterunternehmen der GSW-Immobilien AG in Berlin. Rund 250 Mitarbeiter betreuen über 60 000 Wohnungen in Wohnanlagen in ganz Berlin. Die starke Marktposition in der Region verdankt das Unternehmen ­seinem speziell auf die Be­­dürfnisse der Wohnungswirtschaft zugeschnittenen Dienstleistungspaket. Effektive Organi­sations­struk­­tu­­ren, Kontinuität durch geringe Mitar­­bei­terfluktuation, das zentrale Management der Aufträge und Budgets, wettbewerbsfähige Kosten- und Leistungsstrukturen, eine optimale Eigenleistungstiefe sowie die Flexibilität und Transparenz bei allen Prozessen sind Faktoren für den Erfolg. Schon früh hat das Unternehmen erkannt, dass es neben der Wert-erhaltung der Bausubstanz auch auf ein gepflegtes Erscheinungsbild der Wohnimmobilien ankommt, um ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen und damit Wohnungsleerstand zu vermeiden. Und zu einem attraktiven Wohnumfeld gehört eben nicht nur die Beseitigung von Gebäudeschäden an der Fassade, etwa durch Fahrräder oder Schäden im Treppenhaus infolge von Umzügen, sondern auch die Beseitigung von Graffiti. In beiden Fällen ist die Farbtonanpassung eine besondere Herausforderung. Ein hohes Maß an Sorgfalt und Ge­­nauigkeit in der Farbtonübereinstimmung ist hier gefragt.


Spezialisierung auf professionelle

Graf­fiti-Beseitigung

Mit rund 500 000 € und mehreren tausend m2 im Jahr schlägt die Graffiti-Beseitigung bei der Facilita zu Buche – also alles andere als Peanuts. Aufgrund des hohen, regelmäßigen Aufkommens an Graffitis bei den betreuten Objekten hat das Unternehmen zwei Teams mit je zwei Mitarbeitern, die sich in erster Linie um die Beseitigung der Schmierereien kümmern. Sowohl Team Nord als auch Team Süd ist mit einem speziellen Farbmobil ausgestattet. Hierfür wurden zwei Transporter zu mobilen Anti-Graffiti-Einsatzfahrzeugen um­­gebaut, mit denen am Objekt sowohl eine Farbanalyse als auch die unmittelbare Farbtonnachstellung vorgenommen werden kann. Der Schwerpunkt liegt auf hochtechnisierten, schnellen, besonders wirtschaftlichen und gleichzeitig umweltfreundlichen Anwendungen und reduziert die Belästigung der Anwohner auf ein Minimum.

Das Leistungsspektrum reicht von der Problemaufnahme über Beratung bis zur Durchführung und Nachbereitung der Graffiti-Be­­seitigung. In Fällen, in denen der Schaden durch das Graffiti einen bestimmten Wert übersteigt, kümmern sich die Teams außerdem darum, Anzeige zu erstatten. Bevor es zum Einsatz geht, müssen die Mitarbeiter Kenntnis über ein Graffiti erhalten. Dies geschieht entweder, indem ein Kunde oder ein Hausmeister vor Ort ein Graffiti meldet oder neue Graffitis entdeckt werden, wenn die Teams mit ihren Einsatzfahrzeugen unterwegs sind. Die Einsatzorte sind meist Wohngebäude, wobei es in größeren Siedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren zu verstärktem Aufkommen kommt. Hier gibt es unter den Sprayern oftmals sogar eine Art Wettbewerb: Derjenige, dessen Markierung, im Graffiti-Jargon „tag“ genannt, am längsten steht, gewinnt in der Szene an Ruhm und Anerkennung. Dieser Zusammenhang macht klar, warum eine möglichst schnelle Graffiti-Beseitigung ein zentrales Instrument zur Eindämmung ist. Denn je schneller ein Graffiti wieder verschwindet, desto größer ist die Chance, dass dieser Ort für die Sprayer an Attraktivität verliert. Und auch die Wahrscheinlichkeit, dass sich zum ersten Graffiti weitere gesellen, wird so erheblich reduziert. Dank der eingesetzten Technik von Brillux ist es Facilita möglich, Graffiti in maximal zwei Arbeitstagen wieder zu entfernen.


Schnelle und wirtschaftliche Beseitigung mit Anti-Graffiti-System

Die hochtechnisierte Ausstattung mit zwei Anti-Graffiti-Einsatzfahrzeugen schafft ideale Voraus­setzungen, um Graffitis sehr schnell von den Häuserwänden verschwinden zu lassen. Zwei PKWs wurden hierfür mit Unterstützung von Brillux zu Farbmobilen umgebaut. Diese mobile Variante des Farbanalyse-Systems ermöglicht das Messen, Rezeptieren und Mischen der benötigten Farbtöne direkt am Ort des Einsatzes. Die kompakte, strom-unabhängige Farbmischanlage erlaubt es, die gewünschten Farbtöne binnen 15 Minuten zu mischen.

Im ersten Schritt erfolgt zunächst die Farb-tonanalyse. Mithilfe der mobilen Farbmesseinheit wird dazu der genaue Farbton der von dem Graffiti beschmierten Fläche ermittelt. Bei dieser Messung wird zugleich auch die Struktur des Untergrundes sowie der Verwitterungsgrad automatisch mitberücksichtigt – gleichgültig, ob es sich um eine glatte Metall-oberfläche, einen Feinputz oder einen groben Putz handelt. Für jeden Untergrund stehen optimal abgestimmte Anstrichmaterialien zur Verfügung – von der Grundierung über Acryl-, Silikon- und Silikat­farben bis zu lösemittelfreien Innendispersionen und aromatenfreien, geruchsmilden Lacken. Die Teams be­­seitigen Graffitis in rund 75 % aller Fälle von Putzuntergründen. Daneben treffen die Mitarbeiter reine Betonflächen an, wie sie in 1960er Jahren üblich waren, als der Keller auf den Boden aufgesetzt wurde. Weniger häufig befinden sich Graffitis auf Klinkerflächen. Doch für diese Fälle ist man ebenso gerüstet, denn an Bord der Einsatzfahrzeuge befindet sich auch ein Hochdruckreiniger.

Sobald der Farbton ermittelt ist, erfolgt im zweiten Schritt die Grundierung, welche auf die betroffene Fläche aufgetragen wird und sowohl die optimale Haftung der Schlussbeschichtung gewährleistet als auch das Durch­schlagen der Graffiti bzw. anderer Verschmut­zungen oder Flecken verhindert. Bei kritischen Farbtönen, wie etwa bei reinen, brillanten Farbtönen, insbesondere im Gelb-, Orange-, Rot- und Magenta-Farbtonbereich, kommt außerdem das Brillux Basecode-System zum Einsatz, um ein optimales Oberflächenergebnis zu erzielen. Durch den deckenden Erstanstrich in einem Basecode-Farbton und nur zwei weitere Anstriche des brillanten Endfarbtons wird ein optimales Deckvermögen erzielt – ein solch einheitliches Oberflächenbild war bei kritischen Farbtönen bislang technisch kaum zu erreichen.

Die über die Farbmesseinheit ermittelten Farbtonwerte werden im dritten Schritt an die Farbsystem-Anlage weitergegeben. Da sich diese in den Anti-Graffiti-Einsatzfahrzeugen befindet, kann der exakte Farbton in Sekundenschnelle ermittelt und innerhalb weniger Minuten nachgemischt werden. Dieses Verfahren hat einen entscheidenden Vorteil: Statt eines Großteils der Fassadenfläche – oder sogar die gesamte Fassade – müssen die verschmutzten Flächen lediglich mit dem nachgemischten Anstrichmaterial überarbeitet werden, um den ursprünglichen Farbton der Fassade wiederherzustellen. Diese Lösung ist ebenso ökologisch wie ökonomisch und ga­­rantiert eine spurlose Beseitigung. „Wir sind von der sehr guten Farbtongenauigkeit des Anti-Graffiti-Systems wirklich überzeugt. So müssen wir nicht mehr diese großen Flächen streichen, um wieder eine vernünftige Optik herzustellen,“ erklärt Lutz-Michael Leibig, Technischer Leiter bei der Facilita. Sind doch einmal größere Mengen er­­forderlich, so lassen sich die gemessenen Farbtonwerte an die nächste Brillux Niederlassung übermitteln, wo auch größere Bestellmengen in den benötigten Farbtönen in kürzester Zeit abholbereit sind oder geliefert werden. Auf diese Weise entstehen keine längeren Leerlauf­zeiten.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Graffitis sofort beseitigt werden können, wenn sie vor Ort entdeckt, aber noch nicht gemeldet sind. „Das spart einerseits eine weitere Anfahrt und damit Kosten. Zum anderen demotiviert die schnelle Beseitigung die Sprayer“, fasst Lutz-Michael Leibig zusammen.

Je schneller ein Graffiti wieder verschwindet, desto größer ist die Chance, dass dieser Ort für die Sprayer an Attraktivität verliert.
Neben der Werterhaltung der Bausubstanz kommt es auch auf ein gepflegtes Erscheinungsbild der Wohnimmobilien an.

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