Bauen im Bestand

Exzellenzprogramm fürs Dach

Bei Gewerbe- und Wohnimmobilien im Bestand reicht die Palette vom sanierungsbedürftigen Altbau bis hin zum modernen Energieeffizienzhaus. Unabhängig von Alter und Zustand müssen Instandhaltungsmaßnahmen bei allen Objekten im Blick behalten werden. Eine Kooperation sorgt für kontinuierliche Wartung des Daches und senkt langfristig die Kosten.

„Wir arbeiten seit mehr als fünf Jahren mit Vedag zusammen“, erklärt Dipl.-Ing. Sönke Toeberg, Geschäftsführer der Simchen Immobilien Management GmbH in Hannover. Zustande gekommen ist diese Kooperation, weil Simchen Immobilien eine langfristige Lösung im Bereich Dachwartung und -sanierung gesucht hat. „Wir betreuen als Verwalter viele Eigentümergemeinschaften, aber auch Mietshäuser und Gewerbeimmobilien, die Einzelbesitzern oder Immobilienfonds gehören. Das Dach haben Immobilienbesitzer nicht täglich im Blick. Deshalb kümmern sich viele erst darum, wenn es undicht ist.“

Kostspielige Komplettsanierung vermeiden

Eine Komplettsanierung des Daches ist jedoch teuer und aufwendig. Das sorgt häufig für Ärger auf Seiten der Eigentümer und der Mieter. „Unser Anspruch ist es, Kunden im Bereich der Immobilienverwaltung eine hochwertige Betreuung zu gewährleisten. Deshalb haben unsere hauseigenen Ingenieure und Techniker nach einer langfristigen Lösung gesucht, die das Risiko des Totalausfalles eines Daches künftig minimiert“, so Sönke Toeberg weiter. Diese Lösung fand sich bei den Flachdachexperten der Vedag GmbH aus Bamberg. „Wir bieten unseren Partnern eine ganzheitliche Betreuung aus einer Hand. Das heißt, dass wir die Dachsanierungen von der ersten Begehung bis zur Abnahme der Dacharbeiten begleiten. Darüber hinaus informieren und unterstützen wir unsere Kunden über Instandhaltungsverträge. Denn nur durch eine regelmäßige Wartung kann die Langlebigkeit der Dächer gewährleistet werden“, erklärt Lutz Böhland, Vedag Gebietsmanager in Hannover. Das Serviceangebot richtet sich nicht nur an Immobiliengesellschaften, sondern auch an Planer und Architekten. Simchen Immobilien hat gemeinsam mit der Vedag GmbH ein „Exzellenzprogramm Dach“ aufgestellt. „Wir informieren die Eigentümer auf Jahreshauptversammlungen pro-aktiv über den Zustand ihrer Dächer und die Notwendigkeit, diese regelmäßig zu warten“, erklärt Dipl.-Ing. Sönke Toeberg. „Gemeinsam mit Herrn Böhland bewerten wir nach und nach alle Dächer unserer Bestandsimmobilien. Bekommen wir neue Immobilien, wird sofort eine Zustandsanalyse der Dächer gemacht. So möchten wir künftig für alle Bestandsimmobilien langfristige Wartungsverträge aufstellen, sodass wir nicht erst handeln, wenn es zu spät ist.“

An einer kürzlich abgeschlossenen Sanierungsmaßnahme in Hannover lässt sich die Zusammenarbeit exemplarisch erläutern. Bei dem Objekt handelt es sich um eine hochwertige Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Die Besitzer sind in einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen, die Simchen Immobilien als Hausverwalter eingesetzt hat. „Das Gebäude ist ein typisches Wohnobjekt aus unserem Bestand, der 7500 Wohnungen, 250.000 m² gewerbliche Fläche und 90 Zinshäuser umfasst“, so Toeberg. „Im Rahmen unseres Exzellenzprogramms haben wir auch hier eine Zustandsanalyse des Daches vorgenommen.“

Vedag-Gebietsmanager Lutz Böhland hat die Begehung des Daches geleitet. Der Zustand des Daches und alle Schäden werden dabei aufwändig in einer Fotodokumentation festgehalten. Falls nötig werden auch Probebohrungen veranlasst, um eine detaillierte Dachanalyse zu erhalten. „Die Dachflächenanalyse bei so einem Objekt kann inklusive Fotomaterial schon einmal 15-20 Seiten umfassen“, erklärt Böhland. Diese enthält nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch Empfehlungen zu nötigen Sanierungsmaßnahmen und Berechnungen zur Lebensdauer des bisherigen Daches.

Information ist alles

„Unsere Haustechniker und Ingenieure überprüfen und bewerten diese Analyse im Anschluss. Dann vereinbaren wir einen Termin mit der Eigentümerversammlung und stellen die Analyse vor. Information ist dabei alles. Eine Dachsanierung und -wartung kostet viel Geld. Deshalb sind die Fotodokumentation und die Ausfallprognose für uns wichtig, um dem Kunden einen transparenten Blick auf sein Dach zu ermöglichen“, erklärt Sönke Toeberg. Gemeinsam mit dem Kunden wird dann entschieden, was und wann saniert wird. „Wir schreiben dann die entsprechenden Maßnahmen aus und beziehen die Eigentümer auch in die Vergabe mit ein.” Im Rahmen des Ausschreibungsprozesses unterstützt Vedag durch die Erstellung der entsprechenden Leistungsverzeichnisse mit Materialempfehlungen, bauphysikalische Berechnungen, Windlast- und Gefälledachberechnungen oder auch der Empfehlung geschulter Fachverlegebetriebe.

Das Hannoveraner Gebäude zeichnet sich durch eine außergewöhnliche Symmetrie und damit ein besonderes Verhältnis von Fläche zu Anschlüssen aus. „Wir haben hier sehr viele Anschlussarbeiten aufgrund von Attikavorrichtungen, Blechaufbauten und hochgezogenen Giebeln. Darüber hinaus war eine Gefälledämmung mit 300 mm in der Spitze nötig“, erklärt Sönke Toeberg. „So etwas stellt schon eine Herausforderung dar. Und es ist hilfreich für uns, wenn wir durch die Empfehlung von Unternehmen im Rahmen der Ausschreibung sicherstellen können, einen erfahrenen Fach­­betrieb auf dem Dach zu haben, der diese Arbeiten sorgfältig ausführt.“ Im vorliegenden Sanierungsfall ist ein kompletter Neu­­aufbau auf dem Altdach erfolgt. Hierfür wurde über die neue Dämmung (Ve­­dapor EPS) eine dreilagige Dachabdichtung angebracht. Als Unterlagsbahn kam eine kaltselbstklebende Top-Elastomerbitumenbahn (Vedatop SU) zum Einsatz. Als Zwischenbahn wurde eine Flex-Elastomerbitumembahn (Ve­­da­­flex G4E) verlegt. Den Ab­­schluss bildet eine Top-Polymerbitumen Schweißbahn (Vedatop Duo) in dolomitgrau, über die eine Kiesschicht aufgebracht wurde.

Kooperation bietet Vorteile für alle Seiten

„Seitdem wir mit Vedag zusammen arbeiten, haben wir keinerlei systemische Probleme mehr mit unseren Dächern im Bestand“, freut sich Sönke Toeberg. „Wir haben sehr gute Erfahrungen mit den eingesetzten Materialien und der Betreuung vor Ort gemacht.“ Man lebe eine Partnerschaft auf Augenhöhe und sehe, „dass das Geld unserer Kunden optimal eingesetzt wird“.So profitieren laut Toeberg alle Seiten von dieser Kooperation.

„Diese Art der Kooperation bietet für uns nicht nur eine Vereinfachung in der täglichen Betreuung, sondern langfristig auch eine Kostenersparnis für die Eigentümer.“ Mit  Vedag habe man inen Ansprechpartner für alle Herausforderungen auf dem Dach, der gleichsam Sorge dafür trage, dass die Arbeiten professionell und langlebig ausgeführt werden. „Durch die positiven Erfahrungen streben wir ähnliche Kooperationen künftig auch für weitere Wartungs- und Sanierungsarbeiten im und am Haus an oder haben diese bereits umgesetzt.“

Regelmäßige Wartung kann die Langlebigkeit der Dächer gewährleisten.

Der Zustand des Daches und alle Schäden werden dabei aufwändig in einer Fotodokumentation festgehalten.

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