Bauwirtschaft trotzt widrigem Konjunkturumfeld

Die unverändert sehr günstigen Rahmenbedingungen lassen eine weiterhin starke Wohnungsbaunachfrage erwarten

Die deutsche Gesamtwirtschaft hat sich deutlich abgekühlt, vor allem die exportorienierte Industrieproduktion zeigt Rezessionserscheinungen. In diesem schwieriger werdenden Konjunkturumfeld leisten die Bauinvestitionen einen wesentlichen Wachstumsbeitrag. Damit verstärkt sich eine Tendenz, die sich bereits 2018 andeutete, als sich die realen Bauinvestitionen nach langer Zeit wieder besser entwickelten als das gesamtdeutsche Bruttoinlandprodukt. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wird der Zuwachs des BIP für 2019 lediglich 0,6 % betragen. Demgegenüber steigt das reale Bauvolumen 2019 gemäß dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung DIW um 4,1%[1].

Mit diesen deutlichen Zuwächsen bzgl. der preisbereinigten Bruttowertschöpfung übertrifft der Bausektor die Entwicklung in anderen Wirtschaftsbereichen deutlich. Derartige Steigerungsraten hat das Bauvolumen seit Anfang der 90er Jahre des letzten Jahrtausends nicht mehr gesehen. Die damalige Sondersituation war bedingt durch den ostdeutschen Nachholbedarf nach der Wiedervereinigung. Auch für die kommenden Jahre erwarten die Experten weitere Zuwächse der Bauinvestitionen, allerdings mit leicht abgeschwächter Dynamik. Die Zuwächse der Bauinvestitionen werden nach den verschiedenen Prognosen damit auch in den kommenden Jahren die gesamtwirtschaftliche Wachstumsrate übertreffen. Der Bau leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur wirtschaftlichen Dynamik in Deutschland.

Mit einem Anstieg von fast 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr sind die Zuwachsraten am Bau 2019 noch eindrucksvoller, wenn man die nominale Entwicklung betrachtet.  Dies impliziert, dass ein Großteil des Wachstums in steigende Baupreise gegangen ist. Baumaterial- und Energiepreise sind wie auch die Arbeitskosten weiter gestiegen. Das DIW erwartet auch für die nächsten Jahre einen Baupreisanstieg[2], der allerdings 2020/2021 nicht mehr so hoch ausfallen dürfte wie 2018 und 2019, als die Preisentwicklung am Bau bei nahezu 5 Prozent lag.

Mit über 3% dürften aber auch mittelfristig die Baupreise deutlich stärker zulegen als die allgemeine Inflationsrate; der Verbraucherpreisindex wird mit plus 1,5 % erwartet. Hauptgrund hierfür ist die angespannte Kapazitätsauslastung mit dem bestehenden Fachkräftemangel im Baugewerbe; diese Faktoren wirken weiterhin limitierend. Bei einer gleichzeitig starken Baunachfrage sowie hohen Auftragsbeständen ist der Auslastungsgrad mitverantwortlich für eine deutliche Zunahme der Baupreise.

Das Bauhauptgewerbe profitiert weiterhin am stärksten vom Bauboom. Die Zuwachsraten liegen im Hauptgewerbe seit Jahren deutlich über denen im Ausbaugewerbe. Allerdings fällt es gerade dem Ausbaugewerbe schwer, trotz starker Nachfrage seine Produktion weiter auszuweiten. Die Kapazitätsauslastung hat sich dort weiter erhöht, während im Bauhauptgewerbe im 4. Quartal 2019 ein stärkerer Rückgang zu verzeichnen ist. Offenbar gelingt es im Hauptgewerbe schneller, zusätzliches Personal einzustellen und Investitionen in den Maschinenpark zu tätigen. Dies kann mit der vorhandenen kleinteiligen Struktur der Unternehmen im Ausbaugewerbe zusammenhängen. Das Ausbaugewerbe bleibt hinsichtlich Produktion und Beschäftigung aber der bedeutsamste Sektor in der deutschen Bauwirtschaft.

In laufenden Preisen gerechnet wurden nach Berechnungen des DIW Berlin im Jahre 2019 über 430 Mrd. € am Bau investiert[3]. Dominiert wird das deutsche Bauvolumen dabei mit 57 % vom Wohnungsbau, von dem auch weiterhin die stärksten Wachstumsbeiträge erwartet werden. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern verzeichnet seit Jahren zweistellige Zuwachsraten, getragen durch den allgemeinen Zuzug in die Groß- und Universitätsstädte und die sich daraus ergebende Wohnraumnachfrage. Allerdings stagnieren die Genehmigungszahlen und sind zuletzt sogar rückläufig. Zudem ist der Bauüberhang (die Differenz zwischen genehmigten und fertiggestellten Wohnungen liegt bei rund 700.000) nach wie vor sehr hoch.

Die unverändert sehr günstigen Rahmenbedingungen (Zinsniveau, Arbeitsmarktlage, Einkommensentwicklung) lassen auch in der Zukunft eine weiterhin starke Wohnungsbaunachfrage erwarten. Zusätzliche Impulse kommen vom Baukindergeld und den Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau. Die anziehenden Bestandsleistungen lassen auch wieder eine dynamischere Entwicklung im Bereich der Bauinstallationen erwarten. Gebäudeeigentümer haben zukünftig Planungssicherheit nach der Verabschiedung der steuerlichen Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen. Hiervon dürfte ein erheblicher Impuls ausgehen.

Die relative Bedeutung der Bauleistungen im Bestand erreicht aufgrund des Booms im Wohnungsneubau nicht mehr frühere Höchstwerte, als Bauleistungen an bestehenden Gebäuden fast vier Fünftel des Bauvolumens ausmachten. Der Bestandsmarkt wächst zuletzt aber mit ähnlicher Rate wie der Neubau und kann somit seinen Anteil von 68 % des gesamten Wohnungsbaus halten. 153 Mrd. € werden 2018 in die Modernisierung und Instandhaltung von bestehenden Wohngebäuden investiert, dabei überwiegen Ausgaben für Teilmodernisierungen. 

Die Investitionen im Wirtschaftsbau leiden unter den außenwirtschaftlichen Risiken. Das verarbeitende Gewerbe zögert bauliche Maßnahmen bei Produktions- und Lagerflächen hinaus. Dagegen sind dienstleistungsnahe Branchen expansiv und die Baugenehmigungen bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden deutlich ansteigend. Insgesamt werden sich die Wachstumsraten im Gewerbebau zwar abschwächen, aber es bleibt eine positive reale Entwicklung zu erwarten. Die Förderung für den Ausbau des Breitband- und Schienennetzes beginnt zu wirken.

Die Bauleistung an bestehenden Gebäuden wird dabei ähnlich zulegen wie der Neubau. Mit nahezu 19 Mrd. € entfällt ein Drittel der Bauleistungen am Gebäudebestand auf Vollmodernisierungsmaßnahmen – im Wohnungsbau beträgt der Anteil der umfassenden Sanierung nur rund 6 %. Auch der Anteil der Instandhaltungsmaßnahmen ist im Nichtwohnbereich deutlich bedeutsamer, da bei den Wohngebäuden längere Reparaturzyklen vorherrschen.

Die stärksten Zuwächse verzeichnet weiterhin der öffentliche Bau. Vermehrte Steuereinnahmen haben die Finanzlage vieler Kommunen weiter verbessert. Gestützt durch den Kommunalinvestitionsförderungsfonds werden zusätzliche bauliche Maßnahmen angestoßen. Dabei wird die Unterstützung des Bundes für Investitionen in die kommunale Infrastruktur, die Sanierung von Schulgebäuden und für Kinderbetreuungseinrichtungen für starke Impulse sorgen. Staatliche Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen ermöglichen zudem hohen Zuwachsraten beim Tiefbau. Der Tiefbau ist mit 63 % des öffentlichen Bauvolumens für den Staatssektor besonders wichtig.

[1] Vgl. Gornig/Michelsen/Pagenhardt: Bauwirtschaft wichtige Stütze der Konjunktur – Investitionsförderung beginnt zu wirken. In: DIW-Wochenbericht 1+2/2020. Januar 2020.

[2] Zu den Berechnungen und aktuellen Analysen vgl. den Fachbeitrag des BBSR „Kapazitätsauslastung im Baugewerbe rückläufig“ auf www.bbsr.bund.de siehe den Fachbeitrag auf der Themenseite Bauwirtschaft unter www.bbsr.bund.de.

[3] Der Endbericht „Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe – Berechnungen für das Jahr 2018“ ist als BBSR-Online-Publikation 17/2019 erschienen; vgl. www.bbsr.bund.de.

Stefan Rein, Bundesinstitut für Bau- , Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR),                  Referat II 13 - Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bauwirtschaft, Bonn
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