Standpunkt

Wie Wohnungen bezahlbar werden

Der Immobiliendienstleister Drees & Sommer greift Themen auf, die die Branche bewegen

Bauen wird immer teurer. Das Statistische Bundesamt verzeichnete im Mai 2018 einen Anstieg um 4,1 % gegenüber dem Vorjahr. Das ist der stärkste Anstieg seit zehn Jahren. Die Preistreiber sind vielfältig: Eine hohe Nachfrage von Bauleistungen, Kapazitätsengpässe der ausführenden Gewerke, Fachkräftemangel und nicht zuletzt die steigenden Materialkosten führen zu immer höheren Bau- und Instandhaltungskosten.

Dazu klettern insbesondere in Ballungsräumen die Grundstückspreise in die Höhe und lassen den Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum oftmals in weite Ferne rücken. Wie lässt sich diese Aufwärtsspirale durchbrechen? Ein wirksames Gegenrezept setzt auf mehrere Stellhebel, darunter eine durchgängige Planungsmethode, eine gut organisierte Baustelle und die Reduktion der Komplexität.

Gut geplant ist halb gebaut

Bauprojekte sind modernen, komplexen Problemen ausgesetzt. Wer auf diese modernen Probleme mit konventionellen Methoden reagiert, sieht sich oftmals mit Kommunikationsproblemen sowie ineffektiven und ineffizienten Bauprozessen konfrontiert. Die Folge sind Terminverzögerungen, steigende Kosten und eine sinkende Qualität. Um die Komplexität zu reduzieren, kommen vor allem visuelle Methoden wie Building Information Modeling (BIM) und Lean Construction Management (LCM) zum Einsatz.

BIM bündelt alle Planungs- und Betriebsdaten in einem System und ermöglicht es, ein Gebäude zunächst virtuell fertigzustellen, bevor es real gebaut wird. Bei Wohnungsbauprojekten kann so sichergestellt werden, dass möglichst viel funktional nutzbarer Wohnraum entsteht während der Anteil von Verkehrsflächen wie Aufzüge oder Technikräume so gering wie möglich gehalten wird.

In einem nächsten Schritt gilt es, mit LCM einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle zu organisieren. Dafür ist es wichtig, alle am Bau Beteiligten an einen Tisch zu holen und eine Gesamtprozessanalyse mit zugehörigem Prozessplan aufzusetzen. Ausgehend vom fertigen Wohngebäude wird auf den Tag genau geplant, welche Arbeitsschritte nötig sind, um zu diesem Endergebnis zu kommen. Auf diese Weise kann die Bauzeit um bis zu 30 % verkürzt werden – ein Faktor, der in den Gesamtkosten positiv zu Buche schlägt.

Individualität in Serie

Wer beim Wohnungsbau sparen will, sollte sich auch mit dem Modularen Bauen auseinandersetzen. Im Kern geht es darum, Wiederholungen aufzuspüren. Elemente, die sich im Wohnungsbau oft wiederholen, sind beispielsweise Fenster. Indem Bauherren Standards für die verbauten Fenster definieren, reduzieren sie die Typologien. Sie können die Elemente günstiger einkaufen und besser planen, da sich die Komplexität verringert. Die Architektur muss darunter keinesfalls leiden: Mit einfachen Mitteln, wie beispielsweise geschliffener Estrich statt eines teuren Bodenbelags oder modernen Betonfassaden als Stilelement lässt sich auch anspruchsvolle Architektur mit wenig Kosten stilvoll in Szene setzen.

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