Betreiberpflichten

Sorglos trotz Pflichten für Aufzugsbetreiber

Wartung, Prüfung, Fernnotrufsystem – verfügt die Immobilie über einen Aufzug, haben Vermieter einige Pflichten. Mit den richtigen Tipps und unterstützenden Serviceleistungen eines Aufzugs- und Fahrtreppenunternehmens werden Betreiber entlastet.

Sicherheit für die Nutzer, Werterhalt und hohe Verfügbarkeit – das sind die wesentlichen Anforderungen, die Immobilienbetreiber an Aufzüge stellen. Um diese Ziele zu erreichen, sind ein regelmäßiger Service und Maßnahmen zur Instandhaltung nicht nur unerlässlich, sondern auch gesetzlich vorgeschrieben. Aufzugsunternehmen wie Schindler bieten daher verschiedene Serviceverträge mit unterschiedlichen Leistungen. Die Bandbreite reicht vom einfachen Wartungsvertrag bis hin zum Vollwartungsvertrag.

Die Basispakete der Anbieter umfassen die grundlegende Wartung und Inspektion für den sicheren Betrieb der Aufzugsanlage. Kosten für Störungsbeseitigungen, Reparaturen und Ersatzteile muss der Betreiber in der Basiswartung hingegen selbst tragen. Das birgt ein gewisses Risiko, wenn teure Komponenten defekt sind oder sich der Aufzug als besonders störanfällig erweist. Beim Vollwartungsvertrag handelt es sich um ein Rundum-Sorglos-Paket, bei dem auch die Störungsbeseitigungen, Inspektion sowie die Lieferung und Montage sämtlicher Ersatzteile inkludiert sind. Welcher Vertrag geeignet ist, hängt von dem Alter, der Nutzung der Aufzugsanlage und den Wünschen des Betreibers ab.

Problemlos zur Prüfplakette

Neben der Wartung gibt die Betriebssicherheitsverordnung vor, dass Aufzüge regelmäßig durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) geprüft werden müssen. Dies wird seit 2015 mit einer verpflichtenden Plakette dokumentiert. So ist für alle Passagiere deutlich sichtbar, dass der Aufzug vorschriftsmäßig betrieben wird.

Die Prüfintervalle legen Aufzugbetreiber ge-meinsam mit der Prüfstelle innerhalb der gesetzlichen Höchstfristen fest. Bei Personenaufzügen liegt diese im Regelfall bei einem Jahr. Auf eine Hauptprüfung folgt immer eine Zwischenprüfung. Die ZÜS begutachtet unter anderem das Notrufsystem, das Fahrverhalten, Sicherheits- und Nothaltvorrichtungen, elektrische Gefährdungen sowie die Funktion der Fahrkorbtüren. Um eine Prüfung durchführen zu lassen, müssen Betreiber ihren Aufzug bei der ZÜS anmelden und einen Termin vereinbaren. Außerdem muss ein Servicetechniker den Sachverständigen vor Ort begleiten.

Deshalb wird empfohlen, die Prüfpflichten komplett an das Wartungsunternehmen zu delegieren. Im Rahmen von „Prüfung plus“ stellt Schindler zum Beispiel nicht nur den Techniker, sondern sorgt auch für die Einhaltung der Fristen, übernimmt die Gebühren und erstellt die nötige Dokumentation. Für den Fall, dass während der Prüfung kleinere Mängel entdeckt werden, können diese direkt behoben werden.

Fernnotrufsystem für den Notfall

Sollte der Aufzug trotz der regelmäßigen Wartungen einen Defekt haben, ist es wichtig, dass die Passagiere Hilfe rufen können. Seit Juni 2015 schreibt der Gesetzgeber daher ein Fernnotrufsystem für jeden Aufzug vor. Das Zwei-Wege-Kommunikationssystem stellt bei Betätigung der Notruftaste automatisch eine Sprechverbindung zu einer ständig besetzten Leitzentrale her. Bei älteren Anlagen muss dieser Notruf nachgerüstet werden. Für bestehende Notruflösungen gilt die Pflicht, überprüft und auf den neuesten Stand gebracht zu werden. Das betrifft beispielsweise Tableaus in der Kabine, die noch nicht alle relevanten Notruffunktionen wie Notrufknopf, Piktogramme und Beleuchtung enthalten. Der Gesetzgeber gewährt eine Übergangsfrist bis 2020. Eine Nachrüstung oder Modernisierung ist jedoch bereits jetzt empfehlenswert, da Betreiber von überwachungsbedürftigen Anlagen zu wirtschaftlichen oder gewerblichen Zwecken Arbeitgebern gleichgestellt sind. Damit erhöhen sich die haftungsrechtlichen Konsequenzen für viele, die Aufzüge in ihrem Verantwortungsbereich haben. Bleibt die Anlage tatsächlich einmal stecken und wird der Notruf nicht umgehend weitergeleitet, drohen dem Betreiber Schadensersatzforderungen oder sogar die Stilllegung der Anlage durch die Behörden.

Ein System wie Schindler Notruf stellt über Mobilfunk eine direkte Sprechverbindung zur 24 Stunden besetzten Notrufzentrale des Aufzugsunternehmens her. Die eingeschlossene Person wird von speziell ausgebildetem Personal betreut und ihre Befreiung unverzüglich eingeleitet.

Der Aufzugswärter ist an der Anlage präsent

Gemäß Betriebssicherheitsverordnung werden Aufzüge als überwachungspflichtige Anlagen eingestuft. Deshalb benötigen Betreiber zusätzlich zu einem qualifizierten Wartungsunternehmen einen Aufzugswärter, beziehungsweise eine beauftragte Person – so die offizielle Bezeichnung. Zu dessen wesentlichen Aufgaben zählen regelmäßige Sicht- und Funktionskontrollen, bei denen beispielsweise geschaut wird, ob die Sicherheitseinrichtungen der Türen in Ordnung sind, alle Anzeigen funktionieren oder der Fahrkorb bündig an den Haltestellen stoppt. Für Betreiber, besteht die Möglichkeit, auch diese Aufgaben abzugeben.

Aufzughersteller wie Schindler übernehmen dann auch die mit den Aufzugswärtertätigkeiten verbundenen Betreiberpflichten. Alternativ kann sich auch ein Hausmeister diesen Aufgaben widmen. Fehlen ihm hierzu noch die notwendigen aufzugsspezifischen Kenntnisse, kann er sich zum Beispiel von Schindler-Mitarbeitern schulen lassen. Wichtig ist es zu beachten, dass die beauftragte Person auch zuständig ist, wenn der Aufzug steckenbleibt und Nutzer im Fahrkorb eingeschlossen sind. Da hierbei vorausgesetzt wird, dass der Aufzugswärter ständig erreichbar ist, kann ein Vermieter diese Pflichten kaum erfüllen. Mit einem Fernnotrufsystem, wie zuvor beschrieben, sind Aufzugbetreiber aber auch in diesem Fall abgesichert.

Die Gefährdungsbeurteilung betrifft alle Vermieter

Ein Thema, das in den letzten Jahren immer wieder zur Diskussion stand, ist die Gefährdungsbeurteilung (GBU). Ihre Notwendigkeit wird von vielen Aufzugsbetreibern unterschätzt. Da in den meisten Fällen die Gleichstellung der Betreiber mit Arbeitgebern besteht, sind sie verpflichtet, auftretende Gefährdungen sowie Schutzmaßnahmen abzuleiten. Gleichzeitig hilft die GBU einen langfristig wirtschaftlichen Aufzugsbetrieb sicherzustellen und Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll planen zu können. Bei der Gefährdungsbeurteilung stellen die ZÜS oder qualifizierte Wartungsunternehmen die Abweichung vom Stand der Technik fest.

Eine GBU ist erforderlich, sofern der Aufzug zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken eingesetzt wird. In diesen Fällen gilt der Aufzug als Arbeitsmittel, bei dem der Arbeitgeber auftretende Gefährdungen beurteilen und daraus geeignete Schutzmaßnahmen ableiten muss. Diese Verpflichtung gilt nicht nur, wenn der Aufzugsbetreiber tatsächlich Arbeitgeber ist. Sie greift auch, wenn der Aufzug von Arbeitnehmern genutzt wird. Das ist beispielsweise in Mietobjekten mit Wohnungen und einer Arztpraxis der Fall.

Sicherheit für die Nutzer, Werterhalt und hohe Verfügbarkeit – das sind die wesentlichen Anforderungen, die Immobilienbetreiber an Aufzüge stellen.

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