Raus mit der Alten!
Eigentlich wollen alle Beteiligten sie – und doch wieder niemand: die Energiewende in der Wohnungswirtschaft. Denn für die einen bedeutet die Energiewende Dreck und Lärm in der Wohnung sowie anschließende Mieterhöhungen, für die anderen Investitionen und ggf. sogar Mietausfall. Und so kommt es oft zum Spagat – zwischen gesetzlichen Vorgaben, Interessen der Mieter und der Notwendigkeit, zu investieren. Im ersten Teil unserer Serie beleuchten wir nicht nur Auswege aus dieser Problematik, sondern auch Lösungskonzepte und Trends der energetischen Sanierung.
Trotzdem ist der Druck seitens der Politik auf die Wohnungswirtschaft nachvollziehbar. Denn schließlich ist hier ein extrem großer Hebel in Richtung Klimaschutz zu finden. Das liegt letztendlich daran, dass der Energieverbrauch in Deutschland vor allen Dingen in den Gebäuden stattfindet – und hier in erster Linie für die Wärme- und Warmwasserversorgung eingesetzt wird. Dass sich hier durch die Modernisierung der Wärmeerzeugung einiges sparen lässt, liegt auf der Hand. Trotzdem liegt die Modernisierungsquote immer noch auf einem extrem niedrigen Niveau.
Was sind die wesentlichen Argumente gegen den Austausch veralteter Anlagentechnik?
„Es bringt doch nichts den Heizkessel zu erneuern, wenn die Fassadendämmung und die Fenster nicht angefasst werden.“
Prinzipiell richtig und doch falsch. Natürlich sollten Fassade und Bauteile des Gebäudes wie Fenster sowie Türen technisch intakt sein. Doch im direkten Investitionsvergleich ist der Tausch der Wärmeerzeugung spürbar kostengünstiger als eine neue Dämmung der Fassade. Das zeigen unzählige Studien und Berechnungen. Und auch die Effekte in puncto Reduzierung der Heizkosten schlagen zugunsten der Heiztechnik aus.
Gleichzeitig können mit der Software auch Vergleiche zwischen unterschiedlichen Heizanlagen gezogen werden. „Wir können mit planSOFT unabhängig beraten und haben dort sowohl einen Anlagenvergleich als auch den Schritt zur Einbeziehung der Gebäude-Infrastruktur durchgeführt. Macht es mehr Sinn, die Fenster als die Heizanlage zu tauschen? Sollte eine dezentrale Gas-Brennwert-Kaskade oder eine Wärmepumpe im Mittelpunkt stehen? Soll eher gedämmt werden? Das sind Fragen, die planSOFT übersichtlich darstellt. Jedes Gebäude sucht sich seine passende Technik aus und wir können systemunabhängig über die gesamte Palette der technischen Möglichkeiten beraten.“
Alleine der Wechsel von dezentraler Heizwerttechnik zu einer zentralen Gas-Brennwert-Kaskade bringt Einsparungen von rund 20 %. Werden Solarthermie-Kollektoren eingebunden, kann fast ein Drittel an Heizenergie eingespart werden. Beides sind Maßnahmen ohne Eingriffe oder massive Änderungen in der Gebäudesubstanz oder –struktur.
Diese Lücke schließen aktuelle Finanzierungsmodelle am Markt, die eine Anlauffinanzierung abdecken und gleichzeitig den Spareffekt durch eine Modernisierung vorwegnehmen und einbeziehen. Auch spezifische Contractingkonzepte bieten hier passende Lösungen für diese Thematik an.
Weitere Möglichkeiten bieten Sanierungskonzepte, die nicht nur die Haustechnik, sondern auch die Gebäudestruktur an sich im Fokus haben. Diese Konzepte sind zielgruppenbezogen wie etwa eine Sanierung für altersgerechtes Wohnen, die auch ein langfristig orientiertes energetisches Konzept beinhalten.
Darüber hinaus wachsen in Regionen mit Nachfrageüberhang die Angebote für Mieter mit Gesamtkostenbetrachtungen – d. h. Mieter zahlen eine standardisierte Warmmiete. „Das ist natürlich im direkten Umfeld mit der Dominanz von Kaltmieten und immer weiter steigenden Nebenkosten für den Mieter ein entscheidendes Kriterium in seiner Wohnungswahl“, so Sieg. „Ist das energetische Konzept des Gebäudes beispielsweise mit Wärmepumpe und Photovoltaik auf langfristig kalkulierbare Nebenkosten ausgerichtet, ist das für Mieter ein zusätzliches Argument der Sicherheit in der Kostenentwicklung.“
Zahlreiche Wohnungsgesellschaften führen Modernisierungen dann durch, wenn sie notwendig sind. D.h. beispielsweise: Ein Heizgerät fällt irreparabel aus und wird durch ein neues ersetzt. Im Zweifelsfall sind dezentrale Wärmeerzeuger in den Wohnungen installiert, sodass nur ein Mieter von der Sanierung betroffen ist. Oder die Wohnung wird beim Mieterwechsel saniert. Die Akzeptanz und das Verständnis bei den Mietern ist für diese Art der Sanierung hoch, weil sofort nachvollziehbar. Das Problem dahinter: Die Bausubstanz und die technische Gebäudeausrüstung leiden gleichzeitig. Von Energiewende an sich kann keine Rede mehr sein.
„Wir empfehlen deswegen direkt beim Entschluss zur energetischen Sanierung eine umfassende Information der Mieter“, so Sieg. „Dafür gibt es – neben den bestehenden gesetzlichen Verpflichtungen – kein Standardkonzept, was letztendlich daran liegt, dass die Struktur der Wohnungswirtschaft höchst unterschiedlich ist. Kein Fall ist wie der andere. Durch unsere Erfahrung können jedoch von vorneherein viele Fallstricke und Probleme aus dem Weg geräumt werden. Die Tatsache, dass der Vermieter in die Gebäudesubstanz investiert, ist zunächst auch für den Mieter positiv. Je offener und klarer über alle damit in Verbindung stehenden Fakten und Details informiert und gesprochen wird, um so geringer werden ggf. die Widerstände bei den Mietern.“
Im zweiten Teil der Serie zur Energiewende in der Wohnungswirtschaft dreht sich alles um erneuerbare Energieträger und die aktuellen Tendenzen zu Sanierungskonzepten in der Wohnungswirtschaft.
Der Energieverbrauch in Deutschland findet vor allen Dingen in den Gebäuden statt.