Kein sozialer Wohnungsbau ohne Klimaschutz

Der Immobiliendienstleister Drees & Sommer (www.dreso.com) greift Themen auf, die die Branche bewegen.

In Sachen Energieverbrauch sind vor 1979 erbaute Gebäude die Spitzenreiter – und damit Zweidrittel aller Wohngebäude dringend sanierungsbedürftig. Anders lassen sich die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung nicht erreichen, die einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 vorsieht. Zum Bestand zählen etwa eine Millionen Sozialwohnungen, deren Modernisierung besondere Herausforderungen mit sich bringt. Das von der Regierung beschlossene Klimaschutz-Sofortprogramm für die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein wichtiger Schritt für den Klimaschutz. Eine Milliarde Euro sollen dabei für den klimagerechten Neubau oder die energetische Modernisierung von Sozialwohnungen bereitgestellt werden. Wie großangelegte Sanierungsvorhaben unter Berücksichtigung der umweltbezogenen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekte gelingen können, beschreibt ein neu entwickelter Handlungspfad von Drees & Sommer.

Mit gutem Beispiel voran

Der Sanierungsplan stellt gerade große Wohnungsunternehmen und Genossenschaften vor eine immense Aufgabe hinsichtlich der Umsetzung und Wirtschaftlichkeit. Wie die Modernisierung eines großen Bestands funktionieren könnte, zeigt sich am Beispiel der Katholischen Siedlungswerk München GmbH (KSWM): Über 3.000 Wohnungen zählen zu ihrem Bestand, 17 Prozent davon werden öffentlich gefördert. Dieses umfassende Gebäudeportfolio soll mit der Sanierung mindestens den Effizienzhausstandard 85 erfüllen, bis 2045 nahezu treibhausneutral betrieben und so den Anforderungen an den Klimaschutz gerecht werden. Ein detaillierter Leitfaden, die sogenannte Klimaroadmap, zeigt auf, wie sich dieses Ziel für das Siedlungswerk erreichen lässt. Erarbeitet wurde der hochkomplexe Plan von dem auf Bau- und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmen Drees & Sommer.

Datendetails bilden das Fundament

Als Handlungspfad macht die Klimaroadmap organisatorische, wirtschaftliche und technische Möglichkeiten zur Reduktion von Treibhausgasemissionen transparent. Als erster Schritt erfolgt eine umfassende Datenerhebung zum Gebäudebestand einschließlich der Energiewerte der letzten drei Jahre. Darunter fallen auch die Heizkosten der Mieter oder das Alter der wesentlichen Komponenten aus der Anlagen- und Bautechnik. Die Erhebung bildet das Fundament für alle weiteren Handlungsschritte. Ein Tool hält alle relevanten Daten zentralisiert und strukturiert fest. Durch dieses Vorgehen wird ein fortlaufendes Monitoring ermöglicht. Nach einer Datenanalyse lassen sich konkrete Maßnahmen für das Gebäudeportfolio ableiten und das Budget einteilen. 

Konkret ist bei den Sanierungsmaßnahmen des Siedlungswerks beispielsweise folgendes Szenario möglich: Erneuert man an einem Gebäude die Anlagentechnik zuerst, wird sie auf eine Kombination aus Brennwertkessel und Wärmepumpe umgestellt. Neben effizienten Heizanlagen ist auch eine gute Dämmung wichtig: Eine spätere Fassadensanierung senkt den Wärme- und Energieverbrauch weiter, dadurch reicht die bereits installierte, klimaschonende Wärmepumpe aus. Damit ist das Gebäude kosten- und klimaoptimiert in Betrieb und der Brennwertkessel kann demontiert werden.

Investitionen rechnen sich

Die Sanierung anhand der Klimaroadmap sichert Einsparungen im Betrieb und den Werterhalt der Immobilien. Eine Kosten/Erlös-Übersicht legt die erforderlichen Investitionen zum Klimaschutz dar und reduziert betriebswirtschaftliche Risiken hinsichtlich zukünftig steigender CO2-Preise. Dadurch werden Fehlinvestitionen und teure Nachrüstungen verhindert. Als soziales Wohnungsunternehmen hat das Siedlungswerk außerdem den Anspruch, einer breiten Bevölkerungsschicht erschwinglichen Wohn- und Lebensraum zu bieten. Mit den Maßnahmen aus der Klimaroadmap rechnen sich die Investitionen für das Unternehmen langfristig, ohne die Mietpreise in die Höhe zu treiben.

Die energetische Sanierung von Immobilien ist eine zentrale Herausforderung der Energiewende und eine Schlüsselinitiative im ehrgeizigen Green Deal der EU. Ohne den sozialen Wohnungsbau frühzeitig miteinzubeziehen, wird „Netto-Null“ kaum erreichbar sein. Die „Klimamilliarde“ sowie die Modernisierungs-Initiative erster sozialer Wohnungsunternehmen setzen wichtige Impulse, die Herausforderungen unserer Zeit nun auch anzugehen.

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