Badsanierung in der „Platte“: Vom stillen Örtchen zur Oase

17 Wohnhäuser mit 75.400 m² Fläche, 1400 Mieter – die Sanierung im bewohnten Bestand war für den Berliner Property und Asset Manager WVB Centuria als Verwalter der Einheiten eine Herausforderung.

Im Fokus der Arbeiten in den aus der DDR-Zeit stammenden Häusern in Halle an der Saale stand die Badsanierung. Innerhalb von eineinhalb Jahren wurden 1400 Bäder modernisiert – von der Strangsanierung der Warmwasser- und Kaltwasser-, der Lüftungs- und Abwasserleitungen bis hin zur Erneuerung der Sanitäranlagen und Fliesen, der Heizstrahler und der Inneneinrichtung. Ferner wurde die Elektrik erneuert, die Fenster modernisiert, Haus- und Wohnungstüren ausgetauscht, Dächer repariert und die Fassade gedämmt. Kosten der Modernisierungsmaßnahmen: 30 Mio. €.

Eine Mammut-Aufgabe, die von der WVB Centuria als beauftragten Projektleiter und Vertreter des Bauherrn gemeinsam mit Partnern gemeistert wurde. Nicht alles lief reibungslos – doch just in time and money. Mehr noch: Die veranschlagten Baukosten konnten durch strategische Planung um 1,5 Mio. € gesenkt werden. Eine Summe, die in die Teilsanierung von zwei weiteren Häusern investiert wurde.

Logistische Herausforderung

Die größte Herausforderung bei der Sanierung im bewohnten Bestand lag in der Planung und in der gewerkeübergreifenden Rea­­lisation des Bauvorhabens. Sie betraf unter anderem die Ausschreibung und Koordination eines Hersteller- und Produktwettbewerbs, die Steuerung und das Zusammenspiel der Gewerke und Akteure während der Umsetzungsphase sowie die aktive und kontinuierliche Einbindung der Mieter in den Kommunikations- und Bauprozess.

Axel Schneegaß, Asset Manager der WVB Centuria, Bauingenieur und Projektleiter der Sanierungsmaßnahme in Halle-Neustadt, spricht von einer logistischen Herausforderung: „Es ging nicht allein um die komplette Bad-Strangsanierung in 17 Gebäudeblöcken, darunter zwei Hochhäusern, sondern auch um tiefgreifende Bauarbeiten im bewohnten Bestand.“ Ingesamt 1400 Mieter waren von diesen Maßnahmen betroffen; sie hatten die Handwerker ca. drei Wochen in der eigenen Wohnung. Bad und Küche waren eine Großbaustelle, die sanitären Anlagen in den Wohnungen waren vom Versorgungsnetz getrennt und konnten nicht benutzt werden.

Mitspracherecht festgelegt

Wie gelang es, die Herausforderungen zu lösen, und das Projekt zu einem erfolgreichen Abschluss für alle Beteiligten zu führen? Ausgangspunkt war die Entscheidung der WVB Centuria, einen Generalübernehmer anstelle eines Generalunternehmers einzusetzen. Mit dieser Aufgabe wurde der Baukonzern Hochtief betraut. Als Generalübernehmer verantwortete er die Bauplanung und -ausführung der Sanierungsmaßnahme in den 17 Wohnhäusern, die die WVB Centuria seit dem Jahr 2006 in Halle verwaltete. Bereits in den Vorverhandlungen mit dem Generalübernehmer hatte die WVB Centuria als Vertreter des Bauherrn und Projektleiter ein Mitspracherecht festgelegt: Es betraf die Einbindung in den Planungsprozess, die aktive Einflussnahme auf das Leistungsverzeichnis und die Festlegung der Produktqualität sowie das Mitsprachrecht bei jedem einzelnen Gewerk.

Unter diesen Voraussetzungen konnte der Bauherr frühzeitig in die Angebots- und Preisgestaltung seines Generalübernehmers eingreifen und unter anderem einen Hersteller- und Produktwettbewerb, zum Beispiel für Heizung und Sanitär, Wärmeverbundsysteme und Fassadensanierung, initiieren. Mit einem Ergebnis, das sich rechnen ließ: „Wir haben durch diesen Wettbewerb insgesamt 1,5 Mio. € für den Eigentümer und Investor der Wohnanlagen eingespart“, sagt Schneegaß. „Gleichzeitig zeugte der Wettbewerb von der Transparenz unseres Bauvorhabens und gab vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen in der Region die Chance, neue Aufträge zu generieren.“

Operative Ausführung

Speziell die Sanierung der über 40 Jahre alten Bäder in den Wohnhäusern erforderte eine logistische Vorplanung, die dem Fließbandbetrieb eines Automobilbauers gleichkam: eine Hand-in-Hand-Arbeit, bei der jeder Arbeitsgriff sitzen und alle Gewerke an einem Strang ziehen mussten. In vier Bauleiterbereiche geteilt, arbeiteten verschiedene Handwerkerteams in vier bis fünf Häusern gleichzeitig, um die Sanierung im festgelegten Zeitrahmen zu realisieren.

Eine besondere Herausforderung bestand darin, den Bewohnern der Häuser während der Bauzeit Ausweichmöglichkeiten zur Badnutzung bereitzustellen. Schneegaß: „Wir hatten zum Zeitpunkt der Sanierungsarbeiten in den Jahren 2007 bis 2009 einen Leerstand von ca. 50 % in den von uns verwalteten Häusern in Halle-Neustadt.“ Das Sanierungskonzept sollte mit dazu beitragen diesen Leerstand abzubauen, was in den Folgejahren auch erfolgreich gelungen sei. „Damals aber“, so Schneegass weiter, „spielte uns der Leerstand in die Hände. Er ermöglicht uns, in den leerstehenden Wohnungen der Häuser eine gewisse Anzahl an Bädern provisorisch herzurichten und den Mietern Toiletten und Duschen ersatzweise zur Verfügung zu stellen.“

Gearbeitet wurde im doppelten Verzug, sodass pro Woche jeweils ein neuer Versorgungsstrang in den Bädern eines Hausseitenaufganges saniert werden konnte. Das betraf die Erneuerung der Warmwasser- und Kaltwasserleitungen, die Abwässerstränge und die Lüftungsleitungen. Aufgrund der bau­­tech­nischen Besonderheiten ostdeutscher Wohn­blöcke gestaltet sich der Zugang zu den Rohrleitungen jedoch sehr aufwändig: „Die Schachtseite befand sich zumeist im Küchenraum der Wohnungen“, so Schneegaß. „Wir mussten die Mieter bitten, Teile ihrer Kü­­chenmöbel abbauen zu lassen, um den Handwerkern Zugang zu den Leitungen der Warm-, Kalt- und Abwasser sowie zur Elektrikversorgung im Bad zu ermöglichen.“

Mieterservice während der Sanierungsarbeiten

Auch für diese Arbeiten hatte die WVB Centuria vorgesorgt: Das Projektteam „Mieterservice“ bot den Mietern Unterstützung durch Handwerker an, die die Demontage und spätere Montage der Küchenmöbel sowie weitere mit der Baumaßnahme im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen auf Kosten des Bauherrn vornahm. Der Mieterservice war auch für die Kommunikation mit den Mietern vor, während und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten verantwortlich. Sie kündigten den Bewohner frühzeitig die Modernisierungsmaßnahmen an, informierten über den Beginn der Strangsanierung in den betroffenen Häusern, boten Ausweichquartiere und Services für Umzüge an und hielten regelmäßige Mietersprechstunden ab. Die umsichtige und weitreichende Kommunikation mit den Mietern war ein tragender Baustein für die Einhaltung des Bauzeitenplanes und die fristgerechte Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. „Es gab keinen Verzug durch sich verweigernde Mieter“, betont Schneegaß.

Fazit:

Die flächendeckende und kontinuierliche Kommunikation zwischen allen Projektpartnern, Mietern und Vertretern der lokalen Baubehörde führten zu einem fristgerechten und erfolgreichen Projektverlauf und -ab­­schluss.

Nicht alles lief reibungslos –

doch just in time and money.

Speziell die Sanierung der über 40 Jahre alten Bäder kam dem ­Fließbandbetrieb eines Automobilbauers gleich

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