Bestand braucht Strategie
Ein datenbezogener Blick auf Bauzustand und Effizienzklassen
Energieeffizienz, Klimaziele und Sanierungsquoten prägen die Diskussion in der Wohnungswirtschaft. Für Wohnungsunternehmen stellt sich in dieser Situation weniger die Frage nach Einzelmaßnahmen, sondern vielmehr, wie sich energetische Anforderungen sinnvoll in langfristige Bestands- und Investitionsstrategien integrieren lassen. Pauschale Annahmen über den baulichen Zustand und die energetische Qualität von Gebäuden greifen dabei häufig zu kurz.
Diese Analyse basiert auf einer Gebäudedatenbank mit rund 210.000 Objekten aus Portfolios von Eigentümern in Deutschland und Österreich, die im Rahmen technischer und energetischer Bestandsanalysen erhoben wurde. Diese Daten ermöglichen einen differenzierten Blick auf den Instandhaltungstau und die energetische Bewertung von Bestandsimmobilien.
Die Altersstruktur zeigt: Die Zukunft liegt im Bestand
Anhand der Baualtersklassen wird deutlich, dass der Gebäudebestand bis heute maßgeblich von Bauphasen zwischen den 1950er- und 1980er-Jahren geprägt ist. Neubauten fallen hingegen mengenmäßig kaum ins Gewicht. Damit ist klar: Die energetische Transformation kann nicht über Neubau allein erfolgen. Der zentrale Hebel liegt folglich im Gebäudebestand, also in der langfristigen strategischen Weiterentwicklung ganzer Portfolios.
Eine wesentliche Rolle spielt dabei deren baulicher Zustand, der mit Hilfe des Abnutzungsgrads bewertet wurde. Dieser setzt den aktuell erforderlichen Sanierungsbedarf ins Verhältnis zu einer vollständigen Kernsanierung und dient somit als Indikator für den strukturellen Erneuerungsbedarf eines Gebäudes.
Die Verknüpfung des Abnutzungsgrads mit den Energieeffizienzklassen zeigt, dass zwischen baulichem und energetischem Zustand nur ein geringer systematischer Zusammenhang besteht. Auch Gebäude mit schlechten Effizienzklassen weisen häufig einen geringen baulichen Erneuerungsbedarf auf. Umgekehrt finden sich energetisch besser bewertete Gebäude mit teils erstaunlich hohem Abnutzungsgrad.
Warum strategische Planung unverzichtbar wird
Aus beiden Auswertungen ergibt sich eine wichtige Konsequenz: Bauliche Erneuerungsbedarfe und energetische Zielsetzungen fallen im Gebäudebestand nur selten zusammen. Defizite im Bereich der Energieeffizienz lassen sich daher für gewöhnlich nicht einfach aus anstehenden baulichen Maßnahmen ableiten. Die Voraussetzungen für sogenannte „Sowieso-Maßnahmen“, bei denen energetische Verbesserungen im Zuge ohnehin notwendiger baulicher Eingriffe umgesetzt werden können, sind damit eher die Ausnahme.
Energetische Maßnahmen sollten also in den meisten Fällen eigenständig und zielorientiert geplant werden – insbesondere vor dem Hintergrund steigender regulatorischer Anforderungen. Eine zukunftsfähige Strategie entsteht demzufolge nicht aus Einzelmaßnahmen, sondern aus einer systematischen Priorisierung über das gesamte Portfolio hinweg. Erst eine datengestützte Standortbestimmung ermöglicht es, Investitionen gezielt zu steuern und langfristige Transformationspfade realistisch zu planen.
Welche Schlussfolgerungen sich daraus für die Praxis ergeben, ist Thema des Webinars „Warum der Zustand unserer Immobilien für morgen relevant wird“ am 19.03.2026.
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