Patrizia-Studie: Schere zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnungen öffnet sich
Die Schere zwischen Wohnungsangebot und –nachfrage öffnet sich in den westdeutschen Top-6-Städten immer weiter. Das führt zu deutlichen Mietsteigerungen. Während der Wohnungsneubau bestenfalls stagniert, steigt die Nachfrage in den Ballungsräumen durch steigende Bevölkerungszahlen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Untersuchung der PATRIZIA Immobilien AG (www.patrizia.ag) . „Eine Begrenzung des Mietwachstums ist nur durch den verstärkten Neubau und die Verdichtung von Wohnungen möglich, nicht aber durch oft diskutierte Maßnahmen wie Mietobergrenzen“, sagt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research der PATRIZIA Immobilien AG und Autor der Studie.
Cieleback unterteilt die Mietentwicklung der sechs gefragtesten westdeutschen Immobilienstandorte in drei Phasen: Von 1980 bis 1993 verdoppelten sich die Mieten und lagen damit deutlich über der allgemeinen nationalen Preisentwicklung. In Phase 2 zwischen 1993 und 2006/07 kam es zu einer Konsolidierung: Nachdem die Mieten Mitte der 1990er gesunken waren, stiegen sie bis 2006/07 stetig auf ihr Niveau von 1993/94 an. In der aktuellen dritten Phase seit 2008 steigen die Mieten wieder signifikant an, wenn auch weniger stark als in den 1980er Jahren. Untersucht wurde die Mietentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren in den Städten Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Ausschlaggebend für die Mietentwicklung ist das Verhältnis von Fertigstellungen und Bevölkerungswachstum. Über die vergangenen 30 Jahre haben sich diese beiden Faktoren antizyklisch entwickelt: So herrschte zwischen 1984 und 1990 Bevölkerungswachstum, gleichzeitig kamen je 1000 Einwohner weniger neue Wohnungen auf den Markt. Eine Entwicklung, die auch seit 1999 wieder auftritt: „In den vergangenen Jahren scheint der Druck auf dem Wohnungsmarkt noch dadurch verstärkt zu werden, dass keine Rückkehr zum langfristigen Durchschnitt mehr zu beobachten ist“, sagt Cieleback. Im Durchschnitt der vergangenen 30 Jahre wurden pro Jahr rund drei Wohnungen je 1000 Einwohner fertiggestellt. Während die Bevölkerung in den Top-6-Städten immer stärker ansteige, würden Bau und Fertigstellung neuer Wohnungen bestenfalls stagnieren: „Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot auf dem Mietermarkt geht immer weiter auseinander.“
Das Problem verschärfen würde eine gegenwärtig diskutierte Begrenzung der Miethöhe. „Eine solche Maßnahme ist ein kurzfristiges Kurieren am Symptom, die eigentlichen Wurzeln der Mietsteigerungen werden ignoriert“, sagt Cieleback. Die wirtschaftliche Motivation, neue Wohnungen zu bauen, werde gemindert, in der Folge nehme der Nachfrageüberhang zu. „Gerade Haushalte, die in deutschen Großstädten Wohnungen suchen, stehen dann vor einer schwierigen Situation. Es kann sogar ein Schwarzmarkt entstehen, auf dem Mietverträge gehandelt werden“, so Cieleback: Bislang werden in den Top-6-Städten nicht einmal 20.000 Wohnungen jährlich neu fertig gestellt. Um den Nachfrageüberhang aber abzubauen, müssten es jährlich 33.000 Wohnungen sein.
