Nachverdichtung

Bauen für Umwelt und Gesellschaft

Freie Baugrundstücke sind rar, begehrt und teuer. Große Potenziale bei der Beschaffung von Wohnraum bieten unterschiedliche Konzepte der Nachverdichtung. Das Schließen von Baulücken und Aufstocken von Etagen ist auch für Umwelt und Gesellschaft von Bedeutung.

Als Gegenkonzept zum Bauen am Stadtrandgebiet (also auf der sogenannten „grünen Wiese“) werden bei der Nachverdichtung frei liegende Flächen im Bereich bereits bestehender Bebauungspläne genutzt. Dabei handelt es sich um Restgrundstücke oder Baulücken, die aufgrund ihrer Größe und ungünstigen Zuschnitts schwer zu bebauen sind. Um sie zu erschließen, braucht es neue architektonische und städtebauliche Konzepte. Hinterlandbebauung, Aufstockung oder Andockung von Flächen werden vorwiegend in Städten angewandt, doch auch in Kommunen sind die Konzepte stets willkommen. Sie gelten als zukunftsweisend, da sie das Ziel verfolgen, freigegebene Flächen zu nutzen und unbebauten Boden zu schonen. Das vermeidet die Ausweisung neuer Baugebiete und damit die Zersiedelung der Landschaft.

Nutzen, was bereits vorhanden ist

Hinzu kommt, dass die bereits vorhandene städtebauliche Infrastruktur genutzt werden kann. Dazu zählt zum einen technische Infrastruktur, wie Straßen-, Wasser-, Strom und Telefonleitungen. Doch die soziale Komponente ist nicht minder wichtig: Bei der Nachverdichtung entstehen keine typischen Neubaugebiete; gebaut wird in bereits gewachsenen Quartieren. Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und institutionelle Gebäude wie Schulen sind bereits vorhanden. Aufgrund der Nähe können soziale und kulturelle Angebote genutzt werden. Nicht zu vergessen ist der Kostenvorteil: Aufgrund ihrer ungünstigen Grundrisse sind Baulückengrundstücke oft billiger, da sie bisher niemand erwerben wollte. Da die Zahl der Einpersonenhaushalte jedoch nachweislich steigt, werden auch kleine Grundstücksgrößen immer attraktiver. Die Einbeziehung von bestehenden Brandwänden und Baumaterial spart dann noch einmal zusätzlich Kosten und vor allem Zeit.

Chancen für die städtebauliche Entwicklung

Das größte Potenzial hat Nachverdichtung dort, wo die Flächenknappheit am größten ist und der höchste Bedarf an Wohnraum herrscht. Eine pulsierende, belebte Stadt funktioniert nicht ohne Verdichtung. Nur so werden die Wege zur Arbeit, zu bestehenden Infrastrukturen und kulturellen Angeboten kurz gehalten. Die städtebauliche Qualität der gewachsenen, urbanen Räume wird viel zu oft aufgegeben. Straßenräume verlieren ihre Aufenthaltsqualitäten und Begegnungsflächen, Grünräume werden verkleinert und reduzieren ihren Beitrag zu guten wohnklimatischen Verhältnissen. Dabei kann Nachverdichtung für ein Quartier wie eine Verjüngung wirken: neue Bewohner, höhere Kaufkraft, Rückkehr der Nahversorgung. Durch die effiziente Nutzung von Ressourcen und Flächen wird zudem Klimaschutz betrieben.

Die Nachbarschaft einbeziehen

Wer einen kreativen Planer hat, kann moderne und individuelle Architektur verwirklichen. Das Ergebnis sind oft schlanke Baukörper, vertikal geschnittene Räume, reduzierte Details, zeitgemäße Materialien und Konstruktionen. In der Nachbarschaft bewegt man sich jedoch oft auf schwierigem Terrain, da liebgewonnene Gewohnheiten der Anwohnerinnen und Anwohner Widerstände in ein Projekt bringen können. Diese treiben die Baukosten leicht in die Höhe, ziehen die Bauzeit in die Länge und untergraben das Engagement von Bauträgern und Wohnungsbauunternehmen. Wichtig ist also, die Nachbarschaft mit einzubeziehen und den Neubau auch optisch in die bestehende Nachbarbebauung einzufügen.

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH erschließt bereits seit mehreren Jahren das Feld der Revitalisierung und Umnutzung sowie innerstädtische Nachverdichtungsmaßnahmen. Das ermöglicht ihr, auch unter schwierigen Bedingungen neue Wohnraumprojekte zu initiieren und auf die veränderte Marktsituation zu reagieren. In Stuttgart und Frankfurt am Main wurden ehemalige Büro- und Verwaltungsgebäude zu attraktivem Wohnraum umgebaut und den neuen Bewohnerinnen und Bewohnern damit kurze Wege in die Zentrumslagen erschlossen. Im Hospitalviertel in Stuttgart konnten dabei innerhalb des Sanierungsgebiets Teile einer Blockrandbebauung und bisher als Schulungs- und Büroräume genutzte Flächen nach Abbruch als Wohnnutzung neu geplant werden.

Grüne Wiesen müssen trotz Flächenengpass nicht zwangsläufig für den Wohnraummangel weichen. Die Revitalisierung von leer stehenden Bestandsflächen bietet zudem weitreichende Chancen für die städtebauliche Entwicklung. Kommunen fördern die Nachverdichtung, dazu gehört auch die Erweiterung und Aufstockung von älteren Wohn- oder Einzelhandelsgebäuden in Quartieren, die bereits über eine funktionierende Infrastruktur verfügen. Zentrale Tiefgaragen und gut getaktete ÖPNV-Angebote können ein Fortbewegungsmodell der Zukunft sein und ersetzen fehlende oder wegfallende Parkflächen.

Bei der Nachverdichtung entstehen keine typischen Neubaugebiete; gebaut wird in bereits gewachsenen Quartieren.

Aufgrund ihrer ungünstigen Grundrisse sind Baulückengrundstücke oft billiger.

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