GEWOBA: Mit Bestandsentwicklung erfolgreich

Für das Geschäftsjahr 2013 legt die Bremer GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen  (www.gewoba.de) ein positives Jahresergebnis vor. Bei einer Bilanzsumme von rund 1,05 Mrd. € beläuft sich der Jahresüberschuss auf rund 34 Mio. €. Davon werden 15,8 Mio. € an die Aktionäre ausgeschüttet und 17,1 Mio. € in die Rücklagen eingestellt. Die Umsatzerlöse aus Mieten sind um 1,6 % auf 159,6 Mio. € gestiegen.

Die Mieterhöhungen sind bedingt durch Modernisierungen, Mietanpassungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sowie Neuvermietungen. Die Eigenkapitalquote wurde 2013 auf 33 % erhöht. „Nachhaltigkeit ist das Geschäftsmodell der GEWOBA. Die solide Geschäftsentwicklung zeigt, dass sich wirtschaftlicher Erfolg und Engagement für die Quartiere und Umwelt bestens ergänzen“, kommentiert Vorstand Manfred Sydow das Jahresergebnis.

Positive Effekte der Investitionen

Die positive Geschäftsentwicklung sieht das Unternehmen vor allem als Resultat nachhaltiger Bestandspflege: 70,2 Mio. € investierte das Unternehmen 2013 in Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung, knapp 5 Mio. € mehr als im Vorjahr. Schwerpunkte setzt die GEWOBA dabei in der energetischen Gebäudesanierung sowie in Badmodernisierungen. 1060 Wohnungen erhielten im vergangenen Jahr neue Bäder.

Das Programm zur Gebäudedämmung entlastet das Klima jährlich um rund 2400 t CO2. Bereits in der kommenden Heizperiode rechnet die GEWOBA mit einem Rückgang
der CO2-Emmissionen um 39 % gegenüber dem Jahr 1990. Das Bremer Klimaschutz- und Energieprogramm (KEP) sieht bis 2020 eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes um 40 % gegenüber 1990 vor.

Die hohen Aufwendungen zahlen sich aus – sowohl für die Umwelt als auch das Unternehmen und die Mieter. Einerseits sind die Wohnungen der GEWOBA gefragt und die Vermietungssituation gut. Im Gesamtbestand liegt die Leerstandsquote bei 0,66 % (Bremen: 0,29, Bremerhaven: 2,09). Bei einer Fluktuationsquote von rund 11 % werden bei der GEWOBA jährlich rund 4000 neue Mietverträge unterschrieben.

Die Mehrheit der Mieter profitiert trotz modernisierungsbedingter Mieterhöhungen von der energetischen Modernisierung unmittelbar. Welche finanziellen Auswirkungen energetische
Modernisierungen für die Mieter haben, untersuchte das Unternehmen 2013 in einer internen Studie. Die Analyse von 31 Mehrfamilienhäusern zeigte: Mieter zahlten in der Heizperiode nach einer energetischen Modernisierung mindestens ein Viertel weniger Heizkosten als im Vorjahr. In der Spitze sind bis zu 43% Kostenersparnis möglich. In rund der Hälfte der untersuchten Fälle kompensiert die Heizkostenersparnis die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen bereits im ersten Jahr.

Moderate Mietenentwicklung

Im bundesweiten Vergleich der Großstädte ist das Mietniveau in Bremen verhältnismäßig günstig. Das liegt nicht zuletzt an der moderaten Mietenpolitik der GEWOBA, denn
immerhin stellt das Unternehmen im Land Bremen einen Wohnungsbestand in der Größenordnung einer mittleren Stadt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im GEWOBABestand beläuft sich  auf 5,16 € pro m². In Bremen stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete auf 5,36 € pro m² (Vorjahr: 5,24 €, plus 2,3 %). Die Nettokaltmiete in Bremerhaven beläuft sich auf durchschnittlich 4,31 € (4,25 € im Vorjahr). „Die
GEWOBA trägt mit ihrer moderaten Mietengestaltung ganz wesentlich dazu bei, die allgemeine Mietpreisentwicklung in Bremen zu dämpfen“, so Vorstandsvorsitzender Peter Stubbe.

Portfolio-Entwicklung: Ankäufe, Verkäufe und Neubau

41.634 Mietwohnungen und 368 Gewerbeobjekte zählte die GEWOBA am Jahresende im eigenen Bestand. Der Immobilienvertrieb veräußerte 260 Wohnungen sowohl an Selbstnutzer als auch in kleineren Paketen an vornehmlich regional gebundene Investoren für das Anlagevermögen. Angekauft wurden insgesamt 92 Wohnungen in Bremen-Nord.

Im Neubau wurden 23 mittlerweile voll vermietete barrierefreie Wohnungen in der Körnerstraße in Bremerhaven-Lehe fertiggestellt. Baubeginn war für 87 Mietwohnungen im Magellan-Quartier in der Überseestadt. In 2013 hat sich hinter den Kulissen vieles bewegt, das 2014 in den Quartieren deutlich sichtbar werden wird – auch ein Ergebnis des Bündnisses für Wohnen und der Wohnungsbauförderung des Senats. Für insgesamt 181 Wohnungen hat das Unternehmen in 2013 Bauanträge gestellt. Für 2014 ist der Baubeginn von 246 geförderten und 54 freifinanzierten Mietwohnungen geplant.

Ein Teil der Wohnungen wird in bestehenden Quartieren, wie Huchting und der Neustadt, oder durch den Ausbau von Bestandsgebäuden geschaffen, wie beispielsweise in Hastedt. Indem die GEWOBA dort neue Angebote schafft, wo ihre Mieter heute schon leben, kann sie beispielsweise älteren Mietern Wohnungen in ihrer vertrauten Umgebung anbieten. Außerdem sollen durch das Bauen auf eigenen Grundstücken Kostenvorteile geschaffen werden, die sich positiv auf die späteren Miethöhen auswirken.

Zum Beispiel in den Neubau-Projekten „Tarzan und Jane“ in Huchting und „Bremer Punkt“ in der Neustadt: Beide resultieren aus dem Ideenwettbewerb „ungewöhnlich wohnen“, mit dem die GEWOBA kostengünstige und flexible Gebäudetypen suchte. 2013 wurde ein Nachfolge-Wettbewerb durchgeführt. „Wir sehen im seriellen Bauen die große Chance, Neubau mit Blick auf unsere künftigen Mieter günstiger zu realisieren“, so Stubbe.

Auch im Stadtentwicklungsprojekt Cambrai-Dreieck in Huckelriede übernimmt die GEWOBA eine gestaltende Rolle. Hier errichtet das Unternehmen ein Mehrparteienhaus mit 51 teilweise geförderten Wohnungen sowie im Auftrag des Amtes für Soziale Dienste ein Quartierszentrum mit Kindertagesstätte, Beratungsangeboten und Café. Im Wohnungsneubau realisiert das Unternehmen für einen Teil der Wohnungen gemeinsam mit dem Martinsclub ein inklusives Wohn- und Betreuungsprojekt für Menschen mit und ohne Behinderung.

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