Mietendeckel löst das Dilemma nicht – bietet aber Chancen

Der Immobiliendienstleister Drees & Sommer greift Themen auf, die die Branche bewegen

Der Berliner Senat hat am 30. Januar den Mietendeckel beschlossen. Sofern das Gesetz nicht doch noch gerichtlich gestoppt oder nachgebessert wird, soll es noch im Februar im Amtsblatt veröffentlicht werden. Damit werden die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute und nicht preisgebundene Wohnungen fünf Jahre lang rückwirkend auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.  

Es gibt kaum ein Gesetz, das so umstritten ist wie jener Berliner Mietendeckel. Und während sich die Gerichte noch damit beschäftigen, ob Berlin überhaupt die Kompetenz hat, einen Mietendeckel zu etablieren, beklagen die Mieter bereits, dass die Durchsetzung ihrer Interessen durch den Mietendeckel – in Form eines Verbotsgesetzes – sogar erschwert wird.

Dabei bleibt der Fakt: Weder der Mietendeckel noch die Enteignungsdiskussion können das Problem des Wohnungsmangels wirklich lösen und die hohe Nachfrage an Wohnungsraum faktisch beantworten. Stattdessen kam es kurz vor Einführung des Mietendeckels im Sommer 2019 sogar zu einem überproportionalen Anstieg der ungebundenen Mieten, da viele Bestandshalter diese letzte Gelegenheit zur Mieterhöhung noch ausnutzen wollten.

Darüber hinaus trägt Mietendeckel dazu bei, dass Wohnobjekte und -projekte für Bestandshalter und Investoren uninteressant werden. Es besteht die Gefahr, dass Bestandshalter, die vom Mietendeckel und somit vom Rückgang der Mieteinnahmen betroffen sind, ihre Investitionen in diesen Bestand reduzieren. Wo Wohnbestand aber nicht mehr finanziell nachhaltig bewirtschaftet werden kann, steigt der Instandhaltungsrückstau – und damit die Qualität und Quantität des zur Verfügung stehenden Wohnraums. Bereits jetzt werden umfangreiche und erforderliche Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zurückgestellt.

Doch wie in jeder schwierigen Lage entwickeln sich auch jetzt neue Ideen und Möglichkeiten, mit der Situation proaktiv umzugehen. So befindet sich die Branche mitten in einem Umdenken der tradierten Geschäftsmodelle: weg von reinen Mietmodellen hin zum Service-Denken. Es gilt, den veränderten Nutzeranforderungen, dem Konsumverhalten und dem neuen Anspruchsdenken der Mieter Rechnung zu getragen. Dies Bedarf vor allem neue, auf Nutzer zugeschnittene digitale Serviceangebote. Die Wohnungswirtschaft muss sich durch den Druck des Mietendeckels schneller und früher mit additiven Geschäftsmodellen und Lösungen für eine Mietenunabhängigkeit aufstellen. So können ganz neue Geschäftsfelder erschlossen werden und neue starke Partner-Allianzen entstehen.

Um den Wohnungsneubau anzutreiben, bieten sich auch entsprechende Förderprogramme und Anreize an. Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften könnten von der Schaffung effizienter und wirtschaftlicher Prozesse mithilfe von modernen Methoden wie Building Information Modeling, Lean Construction und Künstliche Intelligenz profitieren. Käufer von Wohneigentum würden sich sicher über reduzierte Nebenkosten, zum Beispiel über eine Reduzierung oder Staffelung der Grunderwerbssteuer, freuen. Es gibt viele Möglichkeiten, die Schaffung von Wohnraum zu unterstützen und so das eigentliche Dilemma als Chance zu ergreifen.

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