Kleine Miete – große Herausforderungen: Wohnungsgenossenschaften bleiben Garanten für bezahlbares Wohnen

„Bezahlbares Wohnen in Sachsen klingt selbstverständlich – ist es aber nicht. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von nur 5,62 Euro pro Quadratmeter erfüllten die sächsischen Wohnungsgenossenschaften (VSWG, www.vswg.de) auch 2024 ihre Rolle als sozial verantwortlich handelnde Vermieter. Doch der Blick hinter die Zahlen zeigt: Der Erhalt dieser Bezahlbarkeit ist hart erkämpft – und zunehmend gefährdet“, so VSWG-Vorstand Mirjam Philipp.

Kein Zurück zu bisherigen Neubauraten

Im Rahmen einer Pressekonferenz stellte der VSWG die aktuellen Zahlen für das Geschäftsjahr 2024 vor. Das Bild, das sich ergibt, ist ein zu den Vorjahren wenig verändertes. Die Investitionen der Mitgliedsunternehmen stiegen im Vergleich zum Vorjahr um elf Millionen (Anstieg um 1,8 Prozent) auf insgesamt 611 Millionen Euro. Der Großteil floss erneut in die Instandhaltung (371 Mio. Euro) und Modernisierung (195 Mio. Euro). Für den Neubau standen hingegen nur 46 Millionen Euro zur Verfügung – ein deutliches Signal für die weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen und kein Zurück zu bisherigen Neubauraten.

„Trotz gestiegener Investitionen konnten wir real weniger Bauleistung erzielen. Die Baupreise steigen zwar nicht mehr so drastisch wie in den Vorjahren, aber ein Plus von 3,3 Prozent bei Neubauten und 3,7 Prozent bei Instandhaltung bleibt spürbar“, erklärt der VSWG-Vorstand Mirjam Philipp. Besonders kritisch sieht sie die gescheiterte Bundesförderung: „Mit dem im März vorgelegte Evaluationsbericht des BMWK hat das eigene Haus attestiert, dass die an sich zu begrüßende BEG-Förderung für die organisierte Wohnungswirtschaft in die falsche Richtung gelaufen ist. Viel Geld wurde ineffizient eingesetzt – das tut weh.“

Zaghaft optimistisch stimmt indes die Ankündigung der neuen Bundesregierung die Wohnungspolitik wieder auf den richtigen Kurs zu bringen. „Wir brauchen endlich verlässliche Rahmenbedingungen und echte Planbarkeit für unsere Wohnungsgenossenschaften“, so Mirjam Philipp weiter.

Leerstand im ländlichen Raum weiter steigend

Sorgen bereitet nach wie vor der Leerstand: Zwar sank die Quote im Verbandsgebiet von 8,4 Prozent leicht um 0,1 auf 8,3 Prozent, doch weiterhin stehen rund 25.000 Wohnungen leer – vor allem in ländlichen Regionen. Der Rückgang des Leerstands ist in erster Linie auf Rückbaumaßnahmen (464 Wohnungen) sowie Stilllegungen (242 Wohnungen) zurückzuführen. Insgesamt ist die Situation des Leerstandes sehr unterschiedlich und reicht von 2,4 Prozent in Dresden bis zu 16,5 Prozent im Landkreis Zwickau.

Leerstand wird zum wirtschaftlichen Problem

„Der Leerstand kostet die Wohnungsgenossenschaften 103 Millionen Euro pro Jahr. Diese Kosten fehlen für wichtige Investitionen in Bestand und Neubau“, betont Sven Winkler, Referent für Betriebswirtschaft beim VSWG. Der Leerstand steigt jährlich außerhalb der Städte Dresden, Leipzig und Chemnitz um rund 500 bis 700 Wohnungen. Ohne den notwendigen Rückbau wird es in vielen Regionen keine wirtschaftliche Stabilisierung geben.

Umso bedauerlicher ist es, dass das Rückbauprogramm des Freistaates ruhend gestellt wurde und der sächsische Haushalt für 2025/2026 noch nicht beschlossen wurde. Und diese Bürde lastet bei den Wohnungsgenossenschaften auf allen Schultern. Denn alles, was durch die Miete eingespielt wird, muss letztendlich solidarisch ausreichen, um die laufenden Kosten und Investitionen zu bestreiten.

Betriebskosten steigend auf hohem Niveau

Auch die Betriebskosten – die sogenannte „zweite Miete“ – bleiben ein Thema. Sie stiegen 2024 im Schnitt leicht von 2,92 auf 3,04 Euro pro Quadratmeter. Bei den Heizkosten zeigt sich weiterhin ein sehr unterschiedliches Bild, das stark von der Lage, der Versorgungsart und dem Erzeugermedium abhängt. Während einige wenige Wohnungen immer noch für weniger als 1 Euro pro Quadratmeter beheizt werden können, betragen die Kosten andernorts bereits bis 2,80 Euro pro Quadratmeter.

„Diese Kosten können wir als Vermieter nur sehr begrenzt beeinflussen“, so Sven Winkler. „Umso mehr treten wir als Verband den unternehmensunabhängigen Kostensteigerungen bei der Bewirtschaftung der Bestände entgegen. Das betrifft die Energiekosten genauso wie die Abschaffung von zeit- und kostenfressender Bürokratie“, ergänzt Mirjam Philipp.

Und was wünschen sich die sächsischen Wohnungsgenossenschaften für 2025?

Der Appell des VSWG für 2025 ist klar: „Es braucht endlich Verlässlichkeit und damit Planbarkeit – in der Förderung, in der Gesetzgebung, in der Energiepolitik. Die Richtung stimmt wohnungspolitisch wieder – nun müssen Taten folgen“, fordert VSWG-Vorstand Mirjam Philipp.