Preise auf den Wohnungsmärkten steigen weiter: Amtliche Gutachterausschüsse legen Immobilienmarktbericht 2017 vor

Käufer haben 2016 fast 25 % mehr für Immobilien ausgegeben als noch zwei Jahre zuvor. Während sie im Jahr 2014 191 Mrd. € investierten, waren es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. € – bei 1 Mio. Transaktionen. Von 2009 bis 2016 stiegen die Ausgaben für den Immobilienkauf um jährlich 9 %. Das geht aus dem 5. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen Gutachterausschüsse jetzt in Berlin veröffentlicht haben. Die Studie entstand in Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Investitionsschwerpunkt bleibt dem Bericht zufolge der Wohnungsmarkt: Im Jahr 2016 gaben Käufer 155,7 Mrd. € für Wohnimmobilien aus, 2014 waren es noch 130,3 Mrd. €. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 %. Besonders die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Im Bundesdurchschnitt kostete im Jahr 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 €. Die höchsten Quadratmeter-Preise wurden in München (Stadt: 8.500 €; Landkreis München: 7.500 €) und in Konstanz (5.150 €) erzielt. Weitaus weniger mussten Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (380 €) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 €) zahlen. 

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag ebenfalls die Stadt München mit einem Quadratmeter- Preis von 5.500 € an der Spitze. Aber auch auf Sylt (4.370 €) oder in der Küstenregion Niedersachsens (3.420 €) wurden hohe Preise erzielt. Sehr viel niedriger waren dagegen die Preise in ländlichen Kreisen abseits der großen Städte, so beispielsweise im weiteren Umland von Berlin im Landkreis Teltow-Fläming (Brandenburg) mit 220 € je m² Wohnfläche. 

Im Gegensatz zu den Investitionen in selbstgenutztes Wohneigentum stagnierten der Geldumsatz sowie die Anzahl der Verkäufe bei gebrauchten Mehrfamilienhäusern seit 2014. Die Quadratmeterpreise stiegen jedoch bei kleineren Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten: von 670 € je m² im Jahr 2009 auf 910 € je m² im Jahr 2016. „Zwei Drittel der Investitionen auf dem Immobilienmarkt entfallen auf Wohnimmobilien“, sagt Anja Diers, Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA). „Die Umsätze stiegen insbesondere in urbanen Regionen. Ein Ende des Preisanstiegs oder gar eine Trendumkehr ist derzeit bundesweit nicht erkennbar.“

Eigenheimbebauung überwiegt bei unbebauten Grundstücken

Bei den Baugrundstücken dominierten Transaktionen für die Eigenheimbebauung. Auf sie entfielen im Jahr 2016 etwa 70 % der Verkäufe von Bauplätzen. Dies entspricht einem Geldumsatz von 12,9 Mrd. €. Im Mittel kostete ein Eigenheimbauplatz in Deutschland etwa 108 Euro je m². Die Spanne reichte dabei von durchschnittlich 10 € je m² Grundstück im Saale-Orla-Kreis in Thüringen bis zu 1.600 € je m² in der Stadt München. In Stuttgart lag der Preis bei 920 € je m², in Wiesbaden mussten Käufer im Durchschnitt 840 € je m² aufbringen. 

Mit jeweils rund 5.900 Verkäufen in 2015 und 2016 blieb die Zahl der Transaktionen von Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser gegenüber 2014 relativ konstant. Dagegen erhöhte sich der Geldumsatz zwischen 2014 und 2016 von 3,4 auf rund 4,1 Mrd. €, ebenso wie die Preise. Sie legten im bundesweiten Durchschnitt von 104 € je m² auf 155 € je m² im Jahr 2016 zu. „Ich finde es erstaunlich, dass trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum in den Städten die Zahl der Verkäufe von Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser stagniert“, so Peter Ache, Redaktionsleiter des Immobilienmarktberichts. „In den Kommunen reicht das Angebot und die Ausweisung von Bauplätzen oft nicht aus. Da überrascht es kaum, dass die Baulandpreise weiter steigen.“

„Wir brauchen vor allem in den Groß- und Universitätsstädten dringend mehr bezahlbare Wohnungen“, ergänzt BBSR-Wohnungsmarktexperte Matthias Waltersbacher. „Steigende Grundstückspreise treiben die Kosten für den Wohnungsbau weiter an. Entscheidend ist die Mobilisierung von Bauland. Die Folge eines Wartens auf weiter steigende Preise ist, dass wir in den Groß-städten zu wenige und in der Regel sehr teure Grundstücke für den Wohnungsbau haben.“ 

Handelsgebäude: Investitionsschwerpunkt Top-Seven-Städte 

Neben Wohnimmobilien trugen in 2016 Wirtschaftsimmobilien, z. B. Büro- und Praxisgebäude sowie Handelsimmobilien, mit insgesamt 60 Mrd. € zum Immobilienumsatz bei. 22,1 Mrd. € investierten Käufer in den Erwerb von Handelsgebäuden. Allein ein Viertel dieser Investitionen entfiel auf die „Top-Seven-Städte“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Insgesamt machten Handelsgebäude 40 % des Geldumsatzes bei Wirtschaftsimmobilien aus, Büro- und Praxisgebäude 31 %. 

Für Bürogebäude wurde im Jahr 2016 je Transaktion in Berlin ein Betrag von 13,6 Mio. € und in Hamburg von 12,9 Mio. € umgesetzt. Die Stadt München liegt allerdings auch hier mit 41,8 Mio. € je Transaktion vor Fürth (23,4 Mio. €), Frankfurt a. M. (19,7 Mio. €) und Freiburg i. Br. (16,5 Mio. €) auf dem Spitzenplatz. 

Die agrar- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen spielen, bezogen auf den Geldumsatz, eine untergeordnete Rolle. Die Zahl der Transaktionen stagnierte, während die Ausgaben für den Kauf der Flächen neue Höchststände erreichten: 4,36 Mrd. € im Jahr 2015 und 4,30 Mrd. € in 2016. Der Preisanstieg setzte sich auch bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen fort. Regionen mit ohnehin hohen Preisen verzeichneten in den vergangenen zwei Jahren das stärkste Plus.

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