BBSR-Auswertung: Baulandpreise größter Kostentreiber beim Wohnungsbau

Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 % von 129 € pro m² auf 164 € gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 % − von gut 250 € im Jahr 2011 auf knapp 350 € im Jahr 2016. Das verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau. Dies geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor.

Der Analyse liegen Kaufpreisdaten der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für die letzten fünf Jahre zugrunde. In den städtischen und ländlichen Kreisen blieben demnach das Preisniveau und der -anstieg hinter den Großstädten zurück. Aber auch dort lag der Zuwachs deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate. In den städtischen Kreisen – häufig Umlandkreise der Großstädte – legten die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke von 132 € pro m² im Jahr 2011 auf 156 € pro m² im Jahr 2016 zu (+19 %), in den ländlichen Kreisen verteuerte sich der Quadratmeter Bauland von 64 € auf 78 € im Jahr 2016 (+20 %).

Auch der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung zog deutlich an  – um 27 % auf 112.000 € im Jahr 2016. In den Großstädten lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung bei knapp 200.000 Euro (+ 25 %). Besonders stark sind die durchschnittlichen Kaufpreise in den teuren Großstädten gestiegen. „Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erwerbs- oder Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien“, sagt BBSR-Experte Matthias Waltersbacher. „Hohe Baulandpreise treiben auf angespannten Märkten auch die Mieten im Neubau auf 14 bis 16 € pro m². Das lässt freifinanzierten Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten nicht mehr zu.“

Während in den städtischen Kreisen die Transaktionszahlen von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 % zurück. Besonders stark sind die Transaktionen in teuren Großstädten wie Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart zurückgegangen.  Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 %. „Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt“, sagt Waltersbacher. „Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland.“

Die Analyse beruht auf der Betrachtung der kreisfreien Städte und Landkreise, für die Transaktionsdaten von Grundstücken über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in einer lückenlosen Zeitreihe seit 2011 vorliegen. Dieser repräsentative Längsschnitt umfasst etwa ein Drittel aller Städte und Landkreise in Deutschland. Eine umfassende Analyse des Grundstücks- und Immobilienmarktes für die Jahre 2015 und 2016 wird der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) im Dezember 2017 mit dem Immobilienmarktbericht Deutschland vorlegen.

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