Serie zum genossenschaftlichen Wohnen, Teil 2

Wenn der Krankensaal zum Wohnzimmer wird

Genossenschaftliches Wohnen, das bedeutet: ein aktives Nachbarschaftsleben, innovative Wohnformen, sowie, besonders in den Städten, oft günstigere Mieten. In einer dreiteiligen Serie stellen wir Beispiele für „den dritten Weg im Wohnungsbau“ neben Miete und Eigentum vor. Teil 2: die Genossenschaft „Ro70“ in Weimar.

Schon zu DDR-Zeiten nannte man das Weimarer Hufeland-Klinikum „Ro70“, nach der Adresse an der Eduard-Rosenthal-Straße 70. Dort war 1935 eine Polizeikaserne entstanden, mit Sportplatz und Flächen für Fahrzeuge. Der Zweite Weltkrieg unterbrach die Bauarbeiten, so dass nur drei Büro- und Unterkunftsgebäude fertig gestellt wurden, die der jetzigen Kubatur und Lage entsprachen. Nach Kriegsende wurden Flüchtlinge und Wohnungslose Weimarer dort untergebracht. Da die russische Militäradministratur eine zivile Nutzung des Areals forderte, entschloss sich die Stadt zum Umbau in ein Krankenhaus. Nach teilweise schwierigen Bauarbeiten, die von Material- und Fachkräftemangel geprägt war, konnte die erste Abteilung des Hufeland-Krankenhauses 1947 ihren Dienst aufnehmen.

Bis 1998 war diese Einrichtung hier aktiv, dann enstand der Neubau des Klinikums im Süden der Stadt und das Areal blieb über 15 Jahre ungenutzt und drohte zu verfallen. Aus der Transition-Town-Bewegung „Weimar im Wandel“ entstand eine Bürgerinitiative, die es sich zum Ziel setzte, das Objekt in Wohnraum umzunutzen. Der erste Versuch der noch locker strukturierten Gruppe, das Grundstück zu kaufen, scheiterte 2013. In einem zweiten Anlauf, nun als Mietergenossenschaft eG, zusammen mit einem Architekten und einem Projektsteuerer, gelang es, die Vorgaben eines Anhandgabeverfahrens zu erfüllen.

Großes Interesse an Besichtigung des Geländes

Dazu waren unter anderem ein schlüssiges Konzept vorzuweisen, von den drei Mio. Euro Eigenkapital waren zwei Drittel innerhalb weniger Monate aufzubringen und eine Vermietung von zwei Drittel der Wohnungen war notwendig. Dazu war für die Anschlussfinanzierung eine Bankzusage nötig und die Mindestinvestitionssumme waren 12 Mio., die innerhalb von vier Jahren investiert werden mussten.

Das Interesse am Objekt wuchs in Weimar, Medien berichteten und insgesamt 1.000 Interessierte besichtigten das Klinikgelände bei monatlichen Terminen. In der Satzung der Genossenschaft Ro70 ist festgelegt, dass das Gelände und seine Bauten „in eine gemeinschaftliche und generationenübergreifende Wohnanlage umzunutzen, welche demokratisch von Menschen aller Altersgruppen verwaltet wird und verschiedensten sozialen Bedürfnissen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum bietet.“

Das Wohnprojekt Ro70 eG (www.ro70-weimar.de) wurde in das vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend in Kooperation mit dem „FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V., Bundesvereinigung” geförderte Modellprogramm „Gemeinschaftlich wohnen, selbstbestimmt leben” (www.wohnprogramm.fgw-ev.de) aufgenommen.

Anfang 2016 wurde der Kaufvertrag unterzeichnet. Ein Sommerfest 2016 wurde zu einem Treffpunkt von Wohnungssuchenden, dazu gab es zahlreiche größere und kleinere Veranstaltungen und einen Newsletter, der fast 250 Haushalte, auch überregional erreichte. Im April 2016 fand ein Workshop zur Freiflächengestaltung mit verschiedenen Landschaftsarchitekten statt und das Büro „freiraumpioniere“ erhielt den Auftrag, in gemeinschaftlicher Arbeit mit motivierten Genossenschafts-Mitgliedern ein entsprechendes Konzept zu erarbeiten.

Planung auf viele Schultern verteilt

Diverse Arbeitsgruppen der Genossenschaft schulterten Planung und Kooperation der Mitglieder: Bereits 2015 wurde die AG Öffentlichkeitsarbeit eingerichtet, um Mitglieder für die Genossenschaft zu gewinnen, dann wurde die AG Belegung zur Abfrage und Auswertung der Wohnungswünsche ins Leben gerufen, die auch den Bedarf an Parkplätzen, Kellerräumen und Gemeinschaftsräumen koordinierte. Die AG Architektur arbeitete mit dem Planungsbüro zusammen und die AG Bau kümmerte sich um die Detailfragen der aufwändigen Sanierungsarbeiten und die AG Koordination ist Anlaufstelle für Interessierte und überwacht die Termine. Die AG Umzug verhandelt mit Einrichtungsunternehmen und mit Medienanbietern und die AG Freizeit organisiert u.a. die Feste und sozialen Termine der Mitglieder. Einmal monatlich findet ein Mitgliedertreffen statt und grundlegende Entscheidungen, über die abgestimmt werden muss, werden in den offiziellen Generalversammlungen der Gemeinschaft diskutiert.

In zahlreichen Arbeitsterminen an jedem Wochenende bereiteten die Mitglieder das Gelände durch zum Beispiel Aufräumarbeiten und Lichtung der Verwucherungen für die Bauarbeiten vor, die im September 2016 begannen. 

In der dreiflügeligen Anlage gibt es 76 Wohnungen von 41 bis 150 m², bis auf zwei Wohnungen verfügen alle über einen Balkon bzw. eine Dachterrasse. Die Gebäude umschließen einen Hof mit Baumbestand, der als zentraler Treffpunkt für die Bewohner agiert. Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf mehr als 17 Mio. Euro. Diese setzen sich zusammen aus Kaufpreis, Baukosten und Baunebenkosten. Die maximal vermietbare Fläche beträgt circa 7.500 m², aufgeteilt in Wohnflächen (ca. 6.900 m²) und zehn Gewerberäume (400 m²) und Kulturräume (200 m²).

Bei einem Gespräch mit einigen der hauptsächlichen Beteiligten vor Ort im Mai 2019 wurde ein Resumee gezogen – heute sind alle Wohnungen bezogen und die Bauarbeiten beendet.

Hoher Wohnwert durch Gemeinschaftsgärten 

Die Eigenkapitaleinlage beträgt 400 Euro pro qm, bei einem Auszug wird der Betrag nach spätestens zwei Jahre zurückgezahlt. Dazu kommt ein Nutzungsentgeld, das zu Beginn auf 6,50 Euro pro qm kalt angesetzt wurde, aktuell aufgrund von Baukostenerhöhung und Bauzeitverlängerung jedoch bei 8,70 Euro liegt. „Nach unserer Recherche wäre als marktüblicher Preis 10 Euro/m² (kalt) gerechtfertigt“, wurde mitgeteilt. Der autofreie Innenhof, die 800 m² großen Gemeinschaftsgärten und der Spielplatz sorgen darüber hinaus für einen hohen Wohnwert. Und natürlich das Gemeinschaftsgefühl, das in einem Bereich im Haupgebäude mit zwei gemeinschaftlich genutzten Räumen seinen Ausdruck findet. Saniert wurde nach KfW-70-Standard.

Die Arbeiten verliefen nicht ohne Probleme: Aufgrund der Terminenge stellte sich die  Ausführungsplanung als mangelhaft heraus. Beispielsweise war die Abbruchphase auf acht Wochen geplant, zog sich aber über neun Monate hin. In dieser Zeit hatten sich die Schadstoffklassen für die Entsorgung des Bauabfalls geändert, so dass dieser nicht vollständig angenommen wurde. Auch stellten sich während des Abbruchs diverse Probleme heraus, was die Abbruchkosten verdreifachte.

Bei der Sanierung kam heraus, dass beim Umbau zum Krankenhaus bei den großen Sälen auf die damaligen Holzdecken die Zwischenwände gemauert worden waren. Diese stürzten bei den Sanierungen ein, daher waren verschiedene Innenwände zu erneuern. Statt an allen drei Gebäuden gleichzeitig zu arbeiten, wurden die Gebäude aus Personalnot heraus nacheinander bearbeitet, was die ursprüngliche Zeitplanung wirkungslos machte. „Erst der Westflügel, dann der Ostflügel, dann das Hauptgebäude,“ wurde erklärt.

Betreutes Wohnen im Hauptgebäude

Im Hauptgebäude hat das Lebenshilfewerk auf 450 m² Räume für eine betreute Wohngruppe mit zehn zu betreuenden Menschen angemietet. In diesem Gebäude befinden sich auch die Heizung, der Pufferspeicher und die Haustechnik. Die Wärmeerzeugung erfolgt über Pellets (zwei Kesseln, mit ges. 400 kW), in jeder Wohnung ist ein Übertrager mit Wärmetauscher für Warmwasser und Fußbodenheizung, im Spitzboden sind klassische Heizkörper angebracht. Die PV-Anlage mit 30 kWp auf dem Dach des Haupthauses in ein Mieterstromprojekt integriert.

Alle Fenster sind aus Holz und mit Dreifachverglasung ausgestattet, in den Wohnungen wurden Fußbodenheizungen installiert. Die Holzgauben wurden vorgefertigt geliefert.

Der Zugang zu den Wohnungen ist schwellenfrei und es gibt zwei Aufzüge in den beiden Flügel-Gebäuden. Neben dem Lebenshilfe-Bereich gibt es drei komplett rollstuhlgerechte Wohnungen. Das Projekt realisiert das Mehrgenerationen-Wohnen. „Die anfängliche Diskussionen über die Lautstärke mit Kindern ist für mich nicht mehr aktuell, denn in meiner Single-Wohnung ist der Schallschutz sehr wirkungsvoll. Das individuelle Wohnen, bei dem ich meine Tür schließen kann oder aber im direkten Umfeld in Kontakt zu kommen, die hat uns zusammengeführt. Ich habe durch meinen Beruf sehr viel mit dem Thema Vereinsamung zu tun, das hier ist die beste Prophylaxe. Hier macht man neue Erfahrungen im Zusammenleben“, sagt eine Bewohnerin.

Aus der Transition-Town-Bewegung „Weimar im Wandel“ entstand eine Bürgerinitiative, die es sich zum Ziel setzte, das Klinikgebäude in Wohnraum umzunutzen.

In zahlreichen Arbeitsterminen bereiteten die Mitglieder das Gelände durch Aufräumarbeiten und Lichtung der Verwucherungen für die Bauarbeiten vor.

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