Was ab 2018 im privaten Baurecht gilt

Der neue Bauvertrag im BGB

Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht steht kurz vor seiner Verabschiedung. Nachdem sich die Fraktionen seit Sommer 2016 im Bundestags-Rechtsausschuss zu einigen Kernpunkten des Gesetzentwurfs schrittweise annäherten, gelang nun im Januar 2017 die Einigung und im März die Beschlussfassung im Bundestag. Vorausgesetzt, der Bundesrat ruft nicht den Vermittlungsausschuss an, könnte diese BGB-Novelle noch im März/April 2017 zustande kommen. In Kraft treten wird sie dann zum 1. Januar 2018.

Der ursprüngliche Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz hat im Verlauf seiner Entstehung und Beratung einige Änderungen erfahren. Nachdem die Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht beim Bundesministerium der Justiz im Juni 2013 ihren Abschlussbericht vorgelegt hatte, erarbeitete das BMJV zum Herbst 2015 seinen „Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“. Nach Anhörungen und Ressortabstimmungen wurde am 2. März 2016 im Kabinett der Regierungsentwurf beschlossen. Der Bundesrat empfahl in seiner Sitzung am 22. April 2016 zahlreiche Änderungen, sowohl zum kauf- wie zum bauvertragsrechtlichen Teil des Gesetzentwurfs. Auch in der Sachverständigenanhörung im Bundestags-Rechtsausschuss am 22. Juni 2016 wurde umfänglicher Änderungsbedarf formuliert. Es verwundert daher kaum, dass die Beratungen des Rechtsausschusses einige Zeit in Anspruch genommen haben.

Der zu erwartende Inhalt des Gesetzes lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Der erste Teil des Gesetzes wird in den­­­­           ­ § 440f­ BGB die kaufrechtliche Mängelhaftung modifizieren, wodurch vornehmlich die jüngere Rechtsprechung des EuGH zur Haftung des Verkäufers für Aus- und Einbaukosten bei Mängeln einer vom Käufer anderweitig eingebauten oder angebrachten Sache gesetzlich geregelt werden soll. Der zweite Teil des Gesetzes führt mit den §§ 650a-v BGB einen Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag als neue Kapitel im Werkvertragsrecht in das BGB ein, sowie einen Architekten- und Ingenieurvertrag und einen Bauträgervertrag als neue werkvertragsähnliche Verträge. Wo erforderlich erfahren die allgemeinen Regelungen zum Werkvertrag eine Anpassung.

Im Rahmen eines Bauvertrags, der kein VOB-   und kein Verbraucherbauvertrag ist, soll der Besteller künftig

– Abschlagszahlungen wegen Mängeln der Bauleistung nicht mehr in voller Höhe verweigern, sondern nur noch einen angemessenen Einbehalt vornehmen dürfen,
– die Mangelhaftigkeit der Bauleistung explizit geltend machen müssen, um die fiktive Abnahme zu verhindern, selbst bei Vorliegen wesentlicher Mängel,
– den Vertrag außerordentlich kündigen können (dieses Recht steht grundsätzlich beiden Vertragsparteien zu),
– Änderungen des Werkerfolgs und notwendige Leistungen in verhältnismäßigem Rahmen und gegen Kostenausgleich anordnen können, sofern zuvor eine Einigung der Parteien nicht gelungen ist.
– im Anschluss an eine solche Anordnung und einen gescheiterten Einigungsversuch einen Abschlag von 80% auf den Mehrkostennachtrag des Unternehmers leisten,
– auf Verlangen des Unternehmers an einer Zustandsfeststellung teilnehmen müssen, wenn er die Abnahme verweigert; offenkundige Mängel, die erst nach der Zu­­­standsfeststellung und dem Besitzübergang auf den Auftraggeber gerügt werden, sind dann in der Regel nicht mehr vom Unternehmer zu vertreten und können die Abnahme nicht hindern.
Im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags
– soll der Unternehmer künftig dem Besteller vor Vertragsabschluss eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung stellen, die auch Gegenstand der Vertrages wird,
– soll der Unternehmer künftig dem Besteller verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. zur Dauer der Baumaßnahme geben; auch diese werden Inhalt des Vertrages,
– steht dem Verbraucher künftig binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ein Widerrufsrecht zu, um sich vom Vertrag wieder lösen zu können, sofern dieser nicht notariell geschlossen wurde,
– hat der Besteller künftig Anspruch auf eine Erfüllungssicherheit in Höhe von 5 % des Werklohns, die er bei Fälligkeit der 1. Ab­­schlagszahlung verlangen darf. Die Abschlagszahlungen selbst dürfen zudem 90% des Ge­­samtwerklohns nicht übersteigen.

Die vertraglichen Pflichten des Planers – Architekt/Ingenieur – beschränken sich künftig in den Fällen, in denen die Planungs- und Überwachungsziele des Bauherrn noch völlig unklar sind, darauf, eine Planungsgrundlage nebst erster Kosteneinschätzung zu entwickeln, dies flankiert mit einem beiderseitigen Kündigungsrecht. Auch gegenüber dem Planer soll dem Auftraggeber künftig ein Anordnungsrecht zustehen. Der Planer wird im Rahmen seiner gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer im Fall von Überwachungsfehlern den Schadensersatz verweigern dürfen, solange der Auftraggeber nicht zunächst den Bauunternehmer zur Mangelbeseitigung aufgefordert hat. Gleichzeitig mit der Abnahme der Bauleistung soll auch eine Teilabnahme des Architektenwerks erfolgen.

Der Bauträgervertrag wird formal aus § 632a BGB herausgelöst und erhält in §§ 650u und v einen eigenständigen Standort im Gesetz. Inhaltlich werden keine grundlegenden Änderungen oder Neuerungen normiert, sondern lediglich Klarstellungen und Anpassungen an die neue Struktur des Bauvertragsrechts.

Um einen schnelleren Rechtsschutz zu ermöglichen, wird das neue Bauvertragsrecht eine erleichterte einstweilige Verfügung für Streitigkeiten über Anordnungen und daraus folgende Mehrvergütungsansprüche vorsehen. Zudem sollen an Land- und Oberlandesgerichten Spezialkammern u.a. für Streitigkeiten aus Planung und Ausführung von Bauvorhaben eingerichtet und das Landgericht 1. Instanz-Gericht werden.

Trotz aller Änderungen, die der Gesetzentwurf im Verlauf seiner Beratungen erfahren hat, ist die intendierte Anlehnung an die bewährten Inhalte der VOB/B zu Abschlagszahlungen, Abnahme, außerordentlicher Kündigung, Anordnungsrecht und Gefahrübergang nach Inbenutzungnahme unverkennbar und erfreulich. Die Privilegierung der VOB/B im Rahmen der AGB-rechtlichen Vorschriften der §§ 305 ff BGB soll unangetastet bleiben. Die neuen BGB-Regelungen werden daher für solche Bauverträge maßgeblich sein, in denen die VOB/B nicht oder nicht vollständig und unverändert vereinbart wurde.

Cordula Getz,
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz,
Bau und Reaktorsicherheit
Referat B I 7 – „Recht des Bauwesens, öffentliches Auftragswesen“
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