Urteile

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).

BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - (LG Bremen)

Zum Sachverhalt:

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus. Die Wohnung verfügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd.

Mit Schreiben vom 1.9.2017 kündigte die Klägerin der Beklagten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz getrennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer „Wohnungsstation“, die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sollen. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die „Wohnungsstation“ unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnungen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden.

Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bisherige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen.

Dem Ankündigungsschreiben war eine „Berechnung der Energieeinsparung“ als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird.

Schallschutz, Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums

BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von BGH Urt. v.  vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 6. Juli 2018 - V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9).

BGH, Urteil vom 26. Juni 2020 - V ZR 173/19 - (LG Düsseldorf)

Zum Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das 1962 errichtete Haus wurde 1995 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Dabei wurde das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut; in den Wohnräumen und in der Diele wurde Teppichboden verlegt. Der Kläger erwarb eine Wohnung im zweiten Obergeschoss, der Beklagte 2001 die darüber liegende Dachgeschosswohnung.

2008 ließ der Beklagte den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der Kläger macht geltend, seitdem komme es in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall. Ein im Jahr 2013 von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Wohnungstrenndecke nicht den Anforderungen an den Trittschallschutz der DIN 4109 in der Ausgabe von 1989 entspricht. Der Antrag des Klägers, eine den anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung einer Trittschalldämmung genügende Trenndecke zwischen den Wohnungen der Parteien herstellen zu lassen, wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.4.2014 abgelehnt.

Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten, in dessen Wohnung Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von ≤ 53 dB herzustellen. Das Amtsgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung dem Hilfsantrag stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will der Beklagte weiterhin die Klageabweisung erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen nicht.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und „der Klägerin und ihren Mitarbeitern“ beziehungsweise denen eines beauftragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen.

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Durchführung baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch Wohnungseigentümer

WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1

a) § 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche - hinreichend bestimmt beschriebene - Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

b) Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.

BGH, Urteil vom 15. Mai 2020 - V ZR 64/19 - (LG Frankfurt (Oder))

Beschlussfassung über deine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

WEG § 22 Abs. 1, § 24 Abs. 5

a) Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

b) Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

c) Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.

d) Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.

e) Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.

BGH, Urteil vom 29. Mai 2020 - V ZR 141/19 - (LG Karlsruhe)

Erteilung eines Hausverbots, Besuch einer Therme

BGB §§ 858, 903, 1004

a) Die Erteilung eines Hausverbots bedarf nicht schon dann eines sachlichen Grundes, wenn der Hausrechtsinhaber die Örtlichkeit für den allgemeinen Publikumsverkehr ohne Ansehen der Person öffnet, sondern nur unter der weiteren Voraussetzung, dass die Verweigerung des Zutritts für die Betroffenen in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheidet (im Anschluss an BVerfGE 148, 267).

b) Welche Bedeutung der Zugang zu einer Einrichtung für die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben hat, ist nicht aus der Perspektive des einzelnen Besuchers zu beurteilen; vielmehr ist aus objektivierter Sicht desjenigen, der die Einrichtung dem allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, zu fragen, welche Funktion die von ihm willentlich eröffnete und betriebene Einrichtung bei typisierender Betrachtung hat.

c) Der Besuch einer Therme entscheidet nicht in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben; der private Betreiber einer Therme bedarf daher für die Erteilung eines Hausverbots gegenüber einem Gast keines sachlichen Grundes.

BGH, Urteil vom 29. Mai 2020 - V ZR 275/18 - (LG Gera)

Zum Sachverhalt:

Die Beklagte betreibt eine Therme mit Saunabereich, die die Klägerin seit mehreren Jahren regelmäßig besucht. Die Beklagte führte die Klägerin in einer Gästekartei für Stammkunden und informierte sie regelmäßig über Angebote. Über diese Angebote erwarb die Klägerin zu Sonderkonditionen zahlreiche nicht personengebundene Eintrittskarten, welche teilweise noch nicht genutzt wurden. Am 12.2.2017 erteilte die Beklagte der Klägerin ein schriftlich vorbereitetes, unbefristetes Hausverbot für die von ihr betriebene Therme sowie alle .... „angehörenden“ Einrichtungen.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, das Hausverbot zurückzunehmen, hilfsweise, ihr den bereits entrichteten Eintrittspreis zu erstatten. Das Amtsgericht hat die Beklagte auf ihr Anerkenntnis hin verurteilt, an die Klägerin 1.116,04 € zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückgabe der von dieser erworbenen Eintrittskarten. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Hausverbot auf die Therme .... beschränkt und die Berufung der Klägerin im Übrigen zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will die Klägerin erreichen, dass das Hausverbot auch im Übrigen zurückgenommen oder, hilfsweise, seine Nichtigkeit festgestellt wird.

Verkauf Wochenendhaus mit Nebengebäude, fehlende Baugenehmigung, unsichtbare Mängel, Beweislast

BGB § 123 Abs. 1, § 444

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (Bestätigung von BGH Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 100/02, NJW 2003, 2380).

BGH Urt. v. 6. März 2020 - V ZR 2/19 - (OLG Koblenz)

Zum Sachverhalt:

Mit notariellem Vertrag vom 24.7.2013 verkauften die Beklagten zu einem Preis von 120.000 € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel den Klägern ein Grundstück, das u. a. mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut ist. Die Motorradgarage ist mit dem Wochenendhaus verbunden und wurde als Wohnraum genutzt. Mitverkauft wurde nach dem Kaufvertrag u.a. der „Fernseher aus dem Wohnzimmer“. Unter den sonstigen Vereinbarungen ist ausgeführt, dass der Grundbesitz in dem Zustand verkauft wird, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden hat. Zudem enthält der Vertrag die Erklärung, dass den Beklagten keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt sind.

Achitekten- / Ingenieur - Honorar, Mindestsätze, Nachweispflicht

HOAI 2009 § 7, § 8 Abs. 2; BGB § 631

Verlangt der Architekt oder Ingenieur ein nach den Mindestsätzen berechnetes Honorar, obliegt es ihm, darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen, dass er mit den von ihm nach den Mindestsätzen abgerechneten Leistungen beauftragt worden ist (Fortführung von BGH Urt. v.  4. Oktober 1979 ­ VII ZR 319/78, BauR 1980, 84).

BGH Urt. v.  14. Mai 2020 - VII ZR 205/19 - (OLG Celle)

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