Erfolgspotenziale im Bestand aufbauen

Als kommunaler Konzern gestaltet hanova, die gemeinsame Dachmarke der Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH) und der union-boden gmbh, die städtebauliche Entwicklung Hannovers nachhaltig mit, um die Landeshauptstadt lebens- und liebenswerter zu machen. Dabei stehen der wirtschaftliche Erfolg und die soziale Verantwortung stets ausgewogen nebeneinander. Als größter Immobiliendienstleister in der Region realisiert und bewirtschaftet hanova Wohn- und Gewerberäume, baut Schulen und Kindergärten, schafft Parkraum und entwickelt die Stadt jeden Tag aktiv weiter – mit Hannoverherz und Immobilienverstand.

Für den langfristigen Vermietungserfolg der Bestände ist es angesichts gesellschaftlicher Veränderungen wie dem demografischen Wandel, der Digitalisierung und der Energiewende wichtig, zukunftsorientiert zu investieren und Fehlinvestitionen in unrentable Bestände oder Objekte ohne Zukunftschancen zu vermeiden. Unterstützung für eine ganzheitliche Planung der Investitionsmaßnahmen verspricht sich die hanova von einem strategischen Portfoliomanagement, mit dem Chancen und Risiken frühzeitig erkannt und zukünftige Erfolgspotenziale gezielt aufgebaut werden können.

„Um unsere Investitionsentscheidungen ob­­jektiv, einheitlich und nachvollziehbar zu treffen, benötigen wir eine transparente Bewertung des Bestands“, erläutert Claudia Dönitz, die bei der hanova die Zentrale Bestandsentwicklung leitet. „Ein strategisches Portfoliomanagement kann die zielgerichtete Optimierung des Bestands erleichtern, indem es eine Vielzahl von Daten, Kennzahlen und Einflussgrößen zusammenbringt, dadurch komplexe Immobilienzusammenhänge vereinfacht darstellt und somit eine ganzheitliche Grundlage zur Ableitung von Strategien schafft.“

Objektiv und ganzheitlich

Voraussetzung hierfür ist ein strategisches Werkzeug, das die Ergebnisse aus der kaufmännischen und technischen Bestandsanalyse verdichtet; wobei eine einheitliche Datenbasis entscheidend ist. Zur Analyse der technischen Gebäudequalität hat die hanova seit einigen Jahren das softwaregestützte epiqr®-Verfahren im Einsatz: „Je besser unser Wissen um die bautechnische Qualität eines Gebäudes ist, desto zielgenauer können wir Investitionsmaßnahmen steuern und Budgets zuordnen“, legt Claudia Dönitz dar. „Die objektiven Informationen zum technischen Gebäudezustand, die wir erhalten, wollten wir mit möglichst geringem Aufwand auch für unser Portfoliomanagement nutzen.“

Zudem sah man bei der Betrachtung der sogenannten „weichen“ Faktoren, wie der optischen Erscheinung der Immobilien, Objektivierungsbedarf. Solche Kriterien wurden bis dahin teilweise ohne Vorgabe von Rahmenparametern rein subjektiv bewertet. Deshalb schien es sinnvoll, das standardisierte Verfahren zur technischen Gebäudeanalyse mit epiqr®, das objektive Bewertungsrichtlinien für jedes bauliche Element definiert, auf die ganzheitliche Analyse des Portfolios anzuwenden.

Dieses einheitliche Vorgehen schafft tatsächliche Vergleichbarkeit der Ergebnisse für den gesamten Bestand – und zwar nicht nur bezogen auf die Gebäudequalität, sondern auch hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und der Lagequalität. Aus diesen Gründen entschied sich die hanova schließlich für die Einführung des epiqr® Portfoliomanagers. Dieser verbindet die Daten zur technischen Objektqualität aus epiqr® mit weiteren, unternehmensspezifischen Bewertungskriterien und clustert das Portfolio entsprechend der individuellen Immobilienstrategie des Unternehmens für den Bestand. Auf Grundlage dieser Segmentierung weist das System dann automatisch jedem Objekt eine eindeutige Handlungsstrategie zu.

Individuelle Entscheidungshilfe

Zu diesem Zweck benötigt man ein Portfoliomodell, das die strategischen Immobilienziele des Unternehmens für das Portfolio passgenau abbildet. In diesem 3-Ebenen-Modell zur Bestandsanalyse werden diese Ziele von den drei Säulen der ersten Ebene repräsentiert, die sich aus mehreren Kriterien, sozusagen den Teilzielen, zusammensetzen. Diese werden wiederum auf der dritten Ebene über verschiedene Indikatoren definiert.

Um die Qualität der Immobilien zu bestimmen, erfolgt später eine Bewertung der Indikatoren mittels eines Benotungssystems. Mit Hilfe dieses Modellgerüsts – dessen Systematik auf der langjährigen Zusammenarbeit der CalCon-Gruppe mit der Wohnungswirtschaft beruht – entwickelte man mit der hanova durch Anpassung der Kriterien und Indikatoren, der Gewichtung der einzelnen Elemente sowie der hinterlegten Normstrategien gemeinsam Schritt für Schritt ein maßgeschneidertes Modell.

Hierbei unterstützten die Berater der CalCon mit ihrer Erfahrung insbesondere bei der Auswahl und Definition geeigneter Indikatoren, die nicht nur die Immobilienziele wiedergeben, sondern sich zudem mit möglichst wenig Aufwand bei der Datenbeschaffung auswerten lassen. Dazu werden die technischen Daten aus epiqr® übernommen und im Rahmen der aktuellen Bestandserfassung auch gleich die für die ganzheitliche Bestandsanalyse relevanten Parameter, etwa das Vorhandensein von Gegensprechanlagen, mit erhoben.

Zusätzliche Informationen können aus dem ERP-System importiert werden, so dass manuelle Datenpflege kaum notwendig sein wird. Das Ergebnis ist ein Portfoliomodell mit einer eher klassischen Betrachtungsweise, das den Bestand entsprechend der Gebäudequalität, der Wirtschaftlichkeit und der Standortqualität segmentiert. Dabei weist es jedoch eine sehr unternehmensindividuelle Ausrichtung der Indikatoren der Säule Wirtschaftlichkeit auf und analysiert beispielsweise die Deckungsbeitragsprognose.

Auf diese Weise lässt sich die bisher rein technische Betrachtung zweckmäßig in eine ganzheitliche Portfolioanalyse überführen, welche die hanova in die Lage versetzt, ihren Bestand in Einklang mit der Unternehmens­ausrichtung und den spezifischen Unternehmenszielen für den Bestand zu entwickeln und zu optimieren. „Wir streben in unserem Haus ein aktives Portfoliomanagement an“, berichtet Claudia Dönitz. „Das bedeutet, dass wir sowohl Strategien als auch die Budgetplanung im Rahmen eines abteilungsübergreifenden Austauschs ableiten wollen. Hierfür ist der epiqr® Portfoliomanager aus unserer Sicht das geeignete Werkzeug.“ Dieser liefert nämlich nicht nur für jedes Objekt eine eindeutige Handlungsstrategie, sondern durch die Anbindung an die epiqr® Gebäudeanalyse außerdem die hierzu erforderlichen Maßnahmen und deren Kosten. Dies ermöglicht zielgerichtete Investitionen bei langfristiger Kostensicherheit.

Zukunftsfähigen Wohnraum schaffen

Neben diesem klassischen wohnungswirtschaftlichen Modell plant die hanova für die Zukunft die Erarbeitung weiterer Portfoliomodelle zur Beantwortung spezifischer Fragestellungen. So sollen die Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit der Immobilien – etwa hinsichtlich der energetischen Qualität oder der Barrierefreiheit – mit Hilfe eines speziellen Modells in den Fokus rücken.

„Als kommunales Wohnungsunternehmen besteht unsere Hauptaufgabe in der Versorgung der Bevölkerung der Stadt Hannover mit Wohnraum im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge“, stellt Claudia Dönitz klar. „Dabei konzentrieren wir uns auf eine nachhaltige, preiswerte und qualitätsvolle Wohnraumversorgung in möglichst sozial durchmischten, lebendigen Quartieren, in denen alle Haushaltsformen und Altersgruppen vertreten sind. Deshalb stellen wir uns natürlich die Frage, welche Ansprüche beispielsweise Senioren an das Wohnen haben, und wie wir im Bestand darauf reagieren können.“