Neues Wohnen am Alten Schlachthof

Noch vor zehn Jahren galt der ehemalige „Central Vieh- und Schlachthof“ in Berlin als Inbegriff einer verfehlten Stadtent-wicklungspolitik und Millionengrab. Vom Senat in Erwartung stark steigender Einwohnerzahlen als eines von fünf Entwick-lungsgebieten festgelegt, erfüllten sich die Investitionspläne zunächst nicht. Mit der Übernahme durch den Liegenschaftsfond Berlin wurde die Planung dem Markt angepasst.

Das Gebiet liegt zentral in der Nähe des Alexanderplatzes an der Schnittstelle der drei dicht besiedelten Stadtteile Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Lichtenberg. Auf dem 50 Hektar großen Gelände entsteht seit 2006 ein neues, modernes Stadtquartier mit rund 1300 Wohnungen auf ca. 31 Hektar privaten Baufeldern, mit etwa 170.000 m² Fläche für Dienstleistungs-, Gewerbe- und Handelseinrichtungen, res­tau­rierten denkmalgeschützten Gebäudeensembles sowie sieben Hektar Parks und öffentlichen Grünflächen. Große Potenziale bietet das Areal durch seine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und das überre­gionale Straßennetz sowie seine Nähe zum ICE-Haltepunkt Ostbahnhof. Die entstehenden Haus- und Wohnungstypen richten sich an unterschiedlichste Interessenten. Das Angebot reicht vom Loft über Stadthäuser, neuen Eigentums- und Mietwohnungen bis hin zu Wohnungen in sa­­nierten historischen Ge­­bäuden.
Das größte private Wohnungsbauvorhaben mit bis zu 500 geplanten Wohnungen realisiert derzeit die Avila Management & Consulting AG. Das Berliner Unternehmen errichtet für rund 90 Mio. € auf drei Baufeldern (ca. 33.500 m²) entlang der alten Viehdrift den Wohn- und Gewerbekomplex Avila-Carré, der drei Bauabschnitte umfasst. Als Partner und Planungsbüro holte Avila die Berliner Architekten QBQ + Partner, Susanne Quick, Michael Bäckmann, Henner Rolvien, ins Boot. Mit den gemeinschaftlich geplanten drei Quartieren wollen Bauherr und Architekten ein Beispiel für hochwertigen und trotzdem bezahlbaren Miet­wohnungsbau in der Berliner Innenstadt geben. Geplant sind drei Wohnensembles, jedes mit einer eigenen Identität, die über einzelne In­­nenhöfe, unterschiedliche Fassaden und Wohnungsstrukturen erreicht werden soll. Die stringenten Vorgaben von 1300 € brutto pro  m² Wohnfläche für die Herstellungs­kosten realisierten die Planer durch schlanke Managementstrukturen, kleinteilige Ausschreibung und Vergabe sowie präzise Einhaltung des Termin- und Kostenplanes.

Der 1. Bauabschnitt
Der erste Bauabschnitt – das Wohnquartier Haus Elija – wurde im Juni 2009 fertig gestellt. Das U-förmige Gebäude mit der darunter befindlichen Tiefgarage für 140 Stellplätze öffnet sich nach Südwesten mit einer transparenten Fassade, die die passive Nutzung von Sonnenenergie ermöglicht. Dafür sorgen nicht zuletzt die geschosshohen Fensterelemente und die Balkone in jeder Wohnung. Die Nordost-Fassaden sind als energiesparende ge­­schlos­sene Konstruktion in kompakter ­Bauweise ausgeführt. Für die 131 Wohnungen entwarf das Architektenbüro 13 verschiedene Woh­nungstypen mit drei bis fünf Zimmern zwischen 57 und 121 m² Wohnfläche. Alle Woh­­nun­gen sind über einen Laubengang barrierefrei erreichbar und mit Parkett und hochwertigem Sanitärbereich ausgestattet. Auf dem Südwest-Riegel des Gebäudes lädt bei schönem Wetter eine Dachterrasse alle Mieter zur ge­­mein­schaftlichen Nutzung ein.
Dem Wunsch des Bauherrn nach geringen Heizkosten, einem angenehmen und gesunden Wohnklima sowie Ruhe für die Mieter in den eigenen vier Wänden, die vor allem in Innenstadtquartieren einen hohen Stellenwert hat, entsprachen die Architekten schon bei der Wahl des Baumaterials. Mit einem einschaligen, 36,5 cm dicken Außenwandmauerwerk aus dem Objektziegel Poroton-S 11 und einem hell-beigen Putz konnten sie ihre Vorstellung von einer modernen, funktionalen Innenstadt-Architektur mit klaren Linien und geradlinigen Formen verwirklichen. Weitere Entscheidungskriterien für die Ziegelbauweise waren auch die massive Stabilität, die Tragfähigkeit des Untergrundes für mineralische Put­ze, die klimaregulierende Wirkung des Materials und die daraus resultierende Behaglichkeit in den Innenräumen sowie die gute Wärmedämmung des perlitgefüllten Ziegels. Der Ziegel mit der Wärmeleitzahl λ = 0,11 W/(mK) und einem U-Wert von 0,28 W/m²K erfüllt bereits, auch ohne zusätzliche Außendämmung, die Anforderungen der EnEV 2009. Auch die auf der Hofseite zum Teil als VHF ausgeführte Fassade ließ sich gut mit dem Ziegel realisieren, durch sichere und zuverlässige Verankerungsmöglichkeiten im Mauerwerk.
Zunächst als problematisch hinsichtlich der Winddichtigkeit und Dämmung erwies sich für die Planer der Baufugenschluss beim Einbau der Holzfenster. In Zusammenarbeit mit den Fachberatern des Herstellers Wienerberger ge­­lang hier eine Rohbaulösung, aus der gemeinsam ein neues Ergänzungsprodukt entwickelt wurde: die wärmebrückenoptimierte Fensteranschlagschale erreichte innerhalb kürzester Zeit Serienreife, so dass davon der gesamte Bauabschnitt profitierte. Der Bauteilanschluss mit der wärmegedämmten Anschlag­schale entspricht DIN 4108 Beiblatt 2. Die neue Fensteranschlagschale ist problemlos zu verarbeiten und lässt sich mittels Dünnbettmörtel ganz einfach in die Fensterlaibung einsetzen. Untersuchungen der Materialprüfanstalt be­­scheinigen hier eine hohe Sicherheit bei Last­einwirkung insbesondere auch in horizontaler Richtung. Dieser Unempfindlichkeit kommt gerade auch in der Rohbauphase eine hohe Bedeutung zu. Ebenso wie die am Fenstersturz eingebauten wärmegedämmten Rollladenkästen spart die neue wärmebrückenoptimierte Fensteranschlagschale zusätzlich Heizkosten.
Die Außenwand mit einem DirektschalldämmMaß Rw = 50 dB sorgt in Verbindung mit dreifachverglasten Fenstern auch dafür, dass kaum Lärm von außen durch die Gebäudehülle in die Wohnungen dringt. In die ganzheitliche akustische Betrachtung des Objektes wurden die Wohnungstrennwände einbezogen und mit entsprechenden Detailausbildungen für erhöhten Schallschutz aus 24er Poroton-Planfüllziegeln errichtet. Die Planungskonzeption wurde bereits nach dem Berechnungsverfahren der neuen DIN EN 12354-1 erstellt, die dem baulichen Schallschutz stärker als bisher Rechnung trägt und den Mietern des neuen Wohnensembles einen sehr guten Schallschutz garantiert.

Fazit
Obwohl die Kaltmieten etwas über dem Berliner Mietspiegel liegen, sind die Mietwohnungen im Avila-Wohnquartier gefragt, wie die zur Avila-Gruppe gehörende Vermarktungsgesellschaft Petruswerk bestätigt. Das liegt ganz sicher auch an der Ruhe sowie dem angenehmen und gesunden Wohnklima in den hochwertigen wärme- und schalloptimierten Wohnungen. Deren Errichtung, Vermarktung und nachhaltige Nutzung in solch einer zentralen Lage mitten in der Großstadt ist in dieser Qualität nur mit innovativen und wirtschaftlichen Baumaterialien möglich.

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