Übergang der Vermieterrechte bei Eigentumserwerb Kraft Gesetzes

BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 280/07

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Mit Vertrag vom 3./11.2.1998 mietete der Beklagte von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I) eine Wohnung. Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA‑Errichtungsgesetz vom 9.12.2004, BGBl. I S. 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1.1.2005 das Eigentum an dem Grundstück auf die Klägerin über. Mit Schreiben vom 23.5.2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hierauf Klage erhoben. Das AG hat die Klage abgewiesen; das LG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das LG allerdings eine Vermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von

§ 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der vormaligen und jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden.

2. Rechtsfehlerhaft hat indes das LG auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie liegen vor.

a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 BGB soll – wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB aF ‑ verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund originären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine Rechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass § 571 BGB aF – die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB – auch in diesen Fällen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166).

b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung auch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf einem originären Erwerb beruht, sondern – wie hier ‑ kraft Gesetzes eintritt. Die grundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräußerungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Erwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft (RGZ aaO, 167).

c) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung, aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedankens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des § 571 BGB aF auf Fälle abgelehnt, in denen – wie in dem dort zu entscheidenden Fall – keine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade.

Auf die Erwägung des LG, der Mieter bedürfe des Schutzes des § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der anzuwendenden Vorschrift des

§ 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer „die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB“ entgegenhalten könne, so dass ihm die Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht an.

Ist so im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die Aktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden.