Erwerb einer mangelhaften Eigentumswohnung, Umfang des Schadensersatzes
BGH, Urteil vom 12. März 2009 – VII ZR 26/06 –
Die Kläger möchten im Wege des großen Schadensersatzes den Erwerb einer von der Beklagten errichteten Eigentumswohnung in H. rückgängig machen. Sie erwarben die Eigentumswohnung von der Beklagten mit notariellem Vertrag vom 08.10.1997 zu einem Preis von 510.000 DM, von denen sie 500.000 DM zahlten. Im Februar 1998 übernahmen sie die Wohnung und nahmen die Werkleistung ab. Anschließend vermieteten sie die Wohnung. Wegen Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden und nach mehreren erfolglosen Nachbesserungsversuchen durch die Beklagte setzten die Kläger am 10.07.2001 eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 31.07.2001 und verweigerten mit Anwaltsschreiben vom 03.08.2001 schließlich die Annahme jeder weiteren Mängelbeseitigungsarbeit. Sie verlangen im Wege des großen Schadensersatzes u.a. Rückzahlung der geleisteten Zahlungen gegen Rückgabe der Wohnung.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die erzielten Mieteinnahmen nicht abgezogen. Ein solcher Abzug ist bei der Bemessung eines Schadensersatzanspruches nach § 635 BGB dann erforderlich, wenn der Ersatzberechtigte den so genannten großen Schadensersatz wählt, also das erhaltene Werk zurückgeben will. Das hat der Senat nach Erlass des angefochtenen Urteils bereits entschieden (BGH, Urt. v. 09.02.2006 – VII ZR 228/04, BauR 2006, 828 = NZBau 2006, 312 = ZfBR 2006, 456; vgl. auch BGH Urt. v. 06.10.2005 – VII ZR 325/03, BGHZ 164, 235).
Das Berufungsgericht verkennt den Inhalt dieses von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruches. Sie verlangen Schadensersatz in der Weise, dass sie die Eigentumswohnung zurückgeben und Ausgleich dafür haben wollen, dass nach Rückgabe der Wohnung ihren Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Ein solches Schadensersatzverlangen ist möglich.
Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein auf Grund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein. Denn es wird nach der Rechtsprechung vermutet, im synallagmatischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. Diese Annahme beruht auf dem Geschäftswillen der Vertragsparteien. Im Verlust der Kompensationsmöglichkeit für die Aufwendungen durch die Rückgabe der Wohnung liegt der Nichterfüllungsschaden (BGH, Urt. v. 31.03.2006 – V ZR 51/05, BGHZ 167, 108, vgl. auch BGH, Urt. v. 15.03.2000 – XII ZR 81/97, NJW 2000, 2342).
Hierbei ist der Schaden nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte, zu berechnen. Zu solchen in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen gehört auch der Wert der von dem Geschädigten vor der Rückgabe der mangelhaften Gegenleistung aus dieser gezogenen Nutzungen (BGH, Urt. v. 31.03.2006 – V ZR 51/05, BGHZ 167, 108). Diese Vorteile sind nach der Miete zu berechnen, wenn der Erwerber die Eigentumswohnung vermietet hat (BGH, Urt. v. 09.02.2006 – VII ZR 228/04, BauR 2006, 828 = NZBau 2006, 312 = ZfBR 2006, 456).
Hieraus folgt zugleich, dass die Kläger keinen Anspruch auf Ersatz eines Mietausfalls wegen der Mängel der Wohnung haben.
Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei dieser Schadensberechnung geltend machen kann, gehören auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung. Denn auch insoweit gilt die Rentabilitätsvermutung, die dahin geht, dass diese Aufwendungen durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht werden (BGH, Urt. v. 31.03.2006 – V ZR 51/05, BGHZ 167, 108, Urt. v. 26.03.1999 – V ZR 364/97, NJW 1999, 2269; Urt. v. 17.05.1995 – VIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159,). Das Berufungsgericht hätte deshalb die vom LG festgestellten und zuerkannten Finanzierungskosten in Höhe von 44.540,75 DM = 22.773,32 € nicht in Abzug bringen dürfen.
