Entstehung von Wohnungseigentum trotz fehlender tatsächlicher Abgrenzung
BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 – V ZR 97/07 –↓
Aus den Gründen:
Die Firma H. GmbH war Eigentümerin eines Grundstücks, das sie mit einem Dreifamilienhaus bebauen wollte. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 8.5.1990 teilte sie das Grundstück gemäß § 8 WEG. Die Teilungserklärung beschreibt das jeweilige Sondereigentum nicht mit Worten, sondern verweist dazu auf den „beizuheftenden“ Aufteilungsplan. Nach diesem besteht die Wohnung Nr. 3 aus einem Hobbyraum im Dachgeschoss sowie aus Küche, Diele, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss des Hauses. Die Wohnung Nr. 2 besteht aus Räumen im Erdgeschoss und einem an den Wohnraum der Wohnung Nr. 3 angrenzenden, etwa 24 m² großen Wohnraum im Obergeschoss. Mit anschließend beurkundetem Vertrag vom selben Tag verkaufte die H. GmbH die Wohnung Nr. 3 dem Kläger. Er wurde am 14.10.1992 in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Die Ausführung des Gebäudes weicht im Obergeschoss von dem Aufteilungsplan ab. Die in dem Plan verzeichnete Türöffnung zwischen der Diele und dem Wohnzimmer der Wohnung Nr. 3 besteht nicht. Das Zimmer ist nicht gegen den angrenzenden Wohnraum der Wohnung Nr. 2 abgeschlossen, sondern bildet mit diesem zusammen einen etwa 49 m² großen Raum, der allein von der Wohnung Nr. 2 aus zugänglich ist. Die Wohnung Nr. 2 verkaufte die H. GmbH 1993 den Eheleuten F., den Streithelfern der Beklagten. Bestandteil des Kaufvertrags ist eine Baubeschreibung, die der tatsächlichen Ausführung des Gebäudes entspricht. Die Eheleute F. verkauften die Wohnung 1999 dem Vater der Beklagten, der sie 2002 der Beklagten weiter übertrug. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zur Herausgabe und Räumung des nach der Teilungserklärung zu seiner Wohnung gehörenden Raums im Obergeschoss zu verurteilen.
1. Das Berufungsgericht geht im Rahmen der Prüfung von §§ 985, 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG davon aus, dass an dem streitigen Teil des Wohnraums Sondereigentum entstanden ist. Das ist entgegen der Meinung der Revision nicht zu beanstanden.
Wird ein noch nicht bebautes Grundstück nach § 8 WEG geteilt, entsteht Sondereigentum mit der Herstellung der jeweiligen Wohnung bzw. Teileigentumseinheit (BGHZ 110, 36), spätestens mit der Herstellung des Gebäudes. Abweichungen der Bauausführung von dem Aufteilungsplan berühren das Entstehen des Sondereigentums solange nicht, wie die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sondereigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist (BGH, Urt. v. 5.12.2003, V ZR 447/01, ZfIR 2004, 108).
a) Ob es zur Entstehung von Sondereigentum notwendig ist, dass dieses gegen das Gemeinschaftseigentum oder anderes Sondereigentum räumlich abgeschlossen wird, ist umstritten. Hierzu wird teilweise vertreten, dass Sondereigentum nicht an durch bloße „Luftschranken“ begrenzten Teilräumen entstehen könne. Demgegenüber wird überwiegend angenommen, zur Entstehung von Sondereigentum reiche es hin, dass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum eindeutig abgrenzbar ist. Danach kann unterschiedliches Sondereigentum an Teilen eines Raumes bestehen; die Außengrenzen der im Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand begrenzen das Sondereigentum gegen das Gemeinschaftseigentum bzw. das Mitsondereigentum an der nicht errichteten Trennwand.
Dem schließt sich der Senat an. Ziel des Wohnungseigentumsgesetzes ist es, durch die rechtliche Verselbständigung des Wohnungs- und Teilungseigentums gegenüber dem Miteigentum den Erwerb von Immobiliareigentum zu fördern. Hierzu ist das Wohnungseigentum dem Eigentum an einem Grundstück grundsätzlich gleich gestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum und dem Miteigentum an dem Grundstück. Das Sondereigentum ist als Alleineigentum ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des Grundstücks gelöst ist. Zu dessen Abgrenzung tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung. Er ist der Eintragungsbewilligung beizufügen. Durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung wird der Aufteilungsplan Inhalt des Grundbuchs, § 7 Abs. 3 WEG (BGHZ 130, 159) und sichert so die sachenrechtlich notwendige Bestimmtheit.
Wird ein Gebäude abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet, führte die Verneinung der Entstehung von Sondereigentum aufgrund des Fehlens einer tatsächlichen Abgrenzung dazu, dass der Schutz zumindest zunächst versagt, den das Wohnungseigentumsgesetz bieten soll, weil Gemeinschaftseigentum entstünde. Das liefe dem Ziel der gesetzlichen Regelung zuwider.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit bedeutet nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum wie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der Abgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubehörde. Diese dient der Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt und ist nicht Voraussetzung für dessen Entstehen. Für das Entstehen des Sondereigentums ist die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintragung in das Grundbuch erfolgt.
Dem entspricht es, dass der Senat entschieden hat, dass die Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand des Sondereigentums unberührt lässt (BGHZ 146, 241). In der Sache macht es insoweit keinen Unterschied, ob die Abgeschlossenheit nachträglich aufgehoben wird oder ob sie schon bei der Errichtung des Gebäudes fehlt.
b) Vorliegend entspricht die Bauausführung nur insoweit nicht dem Aufteilungsplan, als der streitgegenständliche Teil der Wohnung Nr. 3 gegen die Wohnung der Beklagten nicht abgeschlossen und nur von hierher zugänglich ist. Der nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 gehörende Wohnraum lässt sich nach Lage und Umgrenzung ohne weiteres identifizieren. Die Außengrenzen der jeweiligen Teile des Raumes entsprechen dem Aufteilungsplan. Obwohl die zwischen den Wohnräumen der Parteien vorgesehene Trennwand nicht errichtet worden ist, ist die Abgrenzung der Räume gegeneinander aufgrund der in dem Aufteilungsplan angegebenen Maße eindeutig. Der Grundriss beider Wohnungen und die Aufteilung des Gebäudes im Übrigen sind nicht berührt.
2. Voraussetzung der von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche ist jedoch weiter, dass der Kläger Eigentümer des nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraums ist. Das setzt voraus, dass dem Kläger das Wohnungseigentum insoweit von H. GmbH aufgelassen worden ist. Dass es sich so verhält, findet in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Grundlage.
a) Gegenstand der am 15.7.1992 erklärten Auflassung ist nach dem Wortlaut der über die Auflassung errichteten Urkunde „der in Band 33 Blatt 1159 … (des Grundbuchs verzeichnete) Vertragsgrundbesitz“ und damit neben dem Miteigentum an dem Grundstück das im Wohnungsgrundbuch unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Sondereigentum, so wie es in dem Plan verzeichnet ist. Hierauf kann die Feststellung des Inhalts der Auflassung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts jedoch nicht beschränkt werden. Gegenstand der Auflassung ist nämlich auch dann das von den Parteien mit ihren Erklärungen übereinstimmend Gewollte, wenn der Wortlaut ihrer Erklärungen hiervon abweicht (Urt. v. 7.12.2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038). Das wird von dem Berufungsgericht übersehen.
b) Hierzu führt das Berufungsgericht aus, es sei durchaus möglich, dass L. bei der Auflassung vom 15.7.1992 der unzutreffenden Meinung gewesen sei, das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 umfasse den Wohnraum im Obergeschoss nicht. Ob es sich so verhalten hat, hat es dahin gestellt sein lassen.
Aus Rechtsgründen kann auf die unterbliebene Feststellung nicht verzichtet werden. L. hat die Auflassung nicht nur für die H. GmbH erklärt, sondern die Auflassungserklärung in Vollmacht des Klägers für diesen entgegengenommen. Damit kommt es für die Feststellung, was der Kläger durch die Auflassung erwerben wollte, gemäß § 166 Abs. 1 BGB auf den Willen von L. an. Stimmten der Wille des Klägers, vertreten durch L. und dessen Wille als Geschäftsführer der H. GmbH überein, den nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraum im Obergeschoss nicht auf den Kläger zu übertragen, wäre das Wohnungseigentum insoweit dem Kläger nicht aufgelassen worden. Die Bezeichnung des Wohnungseigentums in der Auflassungserklärung ginge fehl. Aufgelassen wäre nicht das im Wohnungsgrundbuch unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Wohnungseigentum, sondern das bei Abgabe der Auflassungserklärung übereinstimmend Gewollte, nämlich das mit dem Miteigentum an dem Grundstück verbundene Sondereigentum an dem Hobbyraum im Dachgeschoss und sowie an Küche, Diele, Bad und Flur im Obergeschoss des Hauses. Die Eintragung des Klägers in das Grundbuch hätte mangels Übereinstimmung von Eintragung und Auflassung nicht dazu geführt, dass der Kläger das Eigentum an dem nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraum im Obergeschoss erworben hätte, aus dem er die gegen die Beklagte geltend gemachten Ansprüche herleitet. Das Verständnis, das L. mit der Auflassungserklärung verband, ist mithin erheblich. Die zu diesem unterbliebene Feststellung ist nachzuholen.
