Betriebskostenabrechung, Kosten der Zwischenabrechnung
Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.
BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 19/07 –
Aus den Gründen:
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Das Mietverhältnis endete am 31.7.2003. Mit der Betriebskostenabrechnung v. 19.5.2004 für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.7.2003 verlangte die Klägerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30,74 €. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 30,74 € nebst Zinsen verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen.
1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzerwechselgebühr verneint. Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu verstehen.
Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die hieraus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.
Eine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7 Abs. 2, § 9b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat.
a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der Nutzerwechselgebühr um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung (zur Legaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar 2004) oder um – umlagefähige – Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß
§ 7 Abs. 2, § 9b HeizkostenV handelt (wird ausgeführt).
Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleich lautend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung v. 12.10.1990, gültig bis 31.12.2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, dass es um „laufend entstehende Kosten“ geht. Es muss sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch BGH, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356). Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.
