IVD-Marktbericht zur Metropolregion Berlin: Ende des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien weiter nicht in Sicht

Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist auch im Jahr 2017 kein Ende des Preisanstiegs festzustellen. Zwar hat sich das Bild im Einzelnen betrachtet weiter differenziert, insgesamt sind die Preise auch 2017 in allen Teilmärkten des Berliner Wohnimmobilienmarktes weiter gestiegen. Auffallend ist, dass in einzelnen Teilbereichen bei der vergleichsweise kleinteiligen Auswertung auf Bezirksebene wenig oder gar keine Kauffälle auswertbar waren. Dies liegt hauptsächlich am fehlenden Angebot. Die Nachfrage nach Immobilien ist trotz der weiter gestiegenen Preise nach wie vor hoch.

Dabei verschwimmen besonders in verkehrstechnisch gut erreichbaren und zentralen Lagen die Grenzen zwischen Standard- und Vorzugslagen. Hier ist die Entfernung zur Innenstadt und zu S- und U-Bahnhöfen oft maßgeblicher für die Preisbildung als die weitere Wohnlagequalität. Dies geht aus dem veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk untersucht detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs und basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.

„Berlin wächst nicht, zumindest nicht genug. Aber die Berliner Bevölkerung wächst! Die Mieten und Kaufpreise in der Hauptstadt und im Speckgürtel steigen nach wie vor. Sicherlich wird dieser Trend auch noch eine Weile andauern und der Markt dem Gesetz von Angebot und Nachfrage folgen. Daher gilt es umso dringlicher, die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, um privates Eigenkapital zu aktivieren. Mehr Berlinern muss Wohneigentum als einzig verbliebene werthaltige Altersvorsorge in Zeiten der Nullzinspolitik ermöglicht und Mietern genug bezahlbarer Wohnraum bereitgestellt werden. Dies sind keine politisch unlösbaren Probleme“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg.

Der bereits im Vorjahr dokumentierte deutliche Anstieg der Mieten hat sich auch in 2017 weiter fortgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Schwerpunktmieten in Standardlagen um + 6,3 % auf 8,50 €/m² Wohnfläche und in Vorzugslagen um + 5,2 % auf 10 €/m² Wohnfläche gestiegen. Spitzenreiter bei den Mietzuwächsen sind die einfachen, peripheren Lagen in Spandau, die im Schwerpunkt um fast 11 % auf 7,75 €/m² gestiegen sind, dicht gefolgt von den einfachen bis mittleren Lagen in Reinickendorf und Treptow-Köpenick mit einem Anstieg von rd. 10 % auf 8,25 €/m² Wohnfläche. Betrachtet wurden hierbei nur Wohnungen mit mittlerer bis gehobener Ausstattung in normalen oder gutem Bauzustand.

Verringerter aber noch immer deutlicher Preisanstieg der Eigentumswohnungen

Wichtigstes Marktsegment ist in Berlin das der Eigentumswohnungen. In Vorzugslagen fiel der Preisanstieg im Teilmarkt der Weiterverkäufe mit rd. 11 % auf 3.100 €/m² erneut etwas niedriger als in den Vorjahren, aber immer noch deutlich aus (+12 % in 2016, + 13,6 % in 2015). Auch in Standardlagen hat sich der Preisanstieg mit rd. 12 % leicht verringert (+13,5 % in 2016, + 12,2 % in 2015), hier müssen nun im Schwerpunkt 2.350 €/m² bezahlt werden. Das höchste Preisniveau ist mit 4.100 €/m² wie im Vorjahr in den Vorzugslagen von Mitte zu verzeichnen. In den günstigsten Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau werden im Schwerpunkt nunmehr auch schon 2.000 €/m² erreicht. Das Neubaupreisniveau liegt mit durchschnittlich 3.900 €/m² in Standard- und 4.600 €/m² in Vorzugslagen rd. 6,5 % bzw. rd. 7,8 % über dem Vorjahresniveau.

Ein- und Zweifamilienhäuser: Preissteigerungen fallen deutlicher aus als in Vorjahren

Das Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) weist in 2017 Preissteigerungen von rd. + 10 % sowohl in Standard als auch in Vorzugslagen auf, die damit gegenüber dem Vorjahr noch einmal etwas deutlicher ausgefallen sind (in 2015 + 6,9 % in Standard- und + 5,9 % in Vorzugslagen). Allerdings stand den gestiegenen Gesamtpreisen auch eine durchschnittlich höhere Wohnfläche gegenüber, so dass die Standarddefinition auf 100 bis 180 m² Wohnfläche erweitert und die durchschnittliche Wohnfläche von 130 m² auf 140 m² erhöht wurde. Im Durchschnitt muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus in Vorzugslagen 450.000 € und in Standardlagen 340.000 € investieren. Das mit Abstand höchste Niveau wird mit 950.000 € in Charlottenburg- Wilmersdorf in einem für diesen Bezirk jedoch untergeordneten Teilmarkt erreicht, in den Vorzugslagen von Steglitz-Zehlendorf kostet ein Haus im Schnitt 600.000 €. Die günstigsten Kaufpreise finden sich im peripheren Flächenbezirk Treptow-Köpenick, wo in einfachen bis mittleren Lagen im Schwerpunkt nur 280.000 € investiert werden müssen, immerhin ca. 18 % weniger als der Durchschnitt der Standardlagen.

Das Preisniveau im Spitzensegment der Bestandsimmobilien blieb vergleichsweise stabil. Hier war lediglich für den weniger prägenden Teilmarkt der citynahen Ein- und Zweifamilienhäuser in Charlottenburg-Wilmersdorf und Dahlem ein erheblicher Preisanstieg festzustellen, der oft allein dem stark gestiegenen Bodenwertanteil geschuldet war. Die Streuung der Kaufpreise hat insbesondere im Ein- und Zweifamilienhaussegment wieder zugenommen, wobei vermehrt auch Ausreißer nach unten zu beobachten sind, die jedoch regelmäßig hinsichtlich des Bau- und Modernisierungszustandes nicht in den Auswertebereich dieses Marktberichtes fielen. „Auffallend war auch, dass viele Transaktionen offenbar am klassischen Markt ‚vorbeigehen‘ und den Eigentümer wechseln, ohne besonders beworben zu werden.“, erklärt Wohltorf.

Baugrundstücke nach wie vor rar

Auch auf Grund deutlich gestiegener Sanierungs- und Modernisierungskosten, die auch immer ein Kostenrisiko für Unvorhergesehenes bergen, liegt der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäuser weiter im Trend, doch Baugrundstücke sind nach wie vor rar und am ehesten im Osten und Südosten Berlins zu bekommen, wo das Preisniveau nach erheblichen Anstiegen von bis zu 50 % im Vorjahr in 2017 am stabilsten blieb. Insgesamt sind die Schwerpunktpreise in Standardlagen jedoch noch einmal um rd. 16 % auf 350 €/m² und in Vorzugslagen um rd. 23 % auf 600 €/m² gestiegen. Das günstigste Preisniveau ist mit einem Schwerpunktpreis von 200 €/m² in den Standardlagen von Treptow- Köpenick zu verzeichnen. „Wer sich in den Vorzugslagen von Charlottenburg-Wilmersdorf ein Haus bauen will, muss mit 1.600 €/m² das 8-fache berappen. Hier wird besonders deutlich wie sich die Preisschere innerhalb der Hauptstadt in den letzten Monaten immer weiter geöffnet hat“, sagt Giller.

Wohn- und Geschäftshäuser: Preissteigerungen setzen sich fort

Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser setzten sich die Preissteigerungen der Vorjahre deutlich fort. In den Vorzugslagen hat Mitte mit einem Schwerpunktpreis von 3.000 €/m² und einem Preisanstieg von rd. 20 % nunmehr den traditionell hochpreisigen Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf überholt, der mit 2.800 €/m² Wohn-/Nutzfläche aber ebenfalls noch einen deutlichen Preisanstieg von 12 % verzeichnet hat. In den sehr zentralen und entsprechend stark nachgefragten Lagen von Mitte und Friedrichshain- Kreuzberg waren auch in den Standardlagen regelmäßig die Preisspannen der Vorzugslagen maßgeblich. Insgesamt stiegen die Preise in Standardlagen um + 16,7 % auf 1.750 €/m² und in Vorzugslagen um + 15,8 % auf 2.200 €/m² Wohn-/Nutzfläche. Auch in 2017 war teilweise nur eine geringe Anzahl von Kauffällen auswertbar.

Berlin bleibt im Fokus nationaler und internationaler Investoren

„Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Berlin weiter im Fokus der Anleger steht, insbesondere im Hinblick auf die großen Preisspannen und damit erwarteten Entwicklungspotentiale der günstigeren Anlagen. Dabei übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot, was neben den weiter gestiegenen Mieten auch die weiteren Preissteigerungen begünstigt haben dürfte“, sagt Wohltorf.

Umland profitiert vom Angebotsmangel in Berlin

Das Berliner Umland profitiert anhaltend vom Angebotsmangel sowie den stark gestiegenen Kaufpreisen in der Hauptstadt und verzeichnet einen steten Bevölkerungszuwachs. Die positive Kaufpreisentwicklung der Grundstücks- und Hauskaufpreise konnte sich hier für den im Schwerpunkt untersuchten Teilmarkt der Weiterverkäufe ab 1990 flächendeckend fortsetzen. Die Preisentwicklung älterer Baujahresklassen steht dem wegen des deutlich höheren Investitionsbedarfs für Modernisierungen meist nach. Das höchste Kaufpreisniveau weist mit durchschnittlich 520.000 € für ein Einfamilienhaus und Grundstückspreisen von durchschnittlich 430 €/m² unangefochten Kleinmachnow an der südwestlichen Stadtgrenze Berlins auf. Die günstigsten Angebote findet man in den weiter entfernten Lagen um Strausberg und Fredersdorf im Osten sowie Oranienburg, Wandlitz und Bernau im Norden und Brieselang im Westen. Die Schwerpunktpreise für ein Einfamilienhaus liegen hier bei 230.000 € bis 260.000 €, Baugrundstücke sind zwischen 90 und 110 €/m² zu haben.

Moderate Preisentwicklung in Potsdam

Der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt entwickelt sich auch in diesem Jahr vergleichsweise moderat. Das Niveau der Eigentumswohnungspreise bleibt mit 1.500 €/m² in einfachen, 2.700 €/m² in mittleren bis guten und 3.900 €/m² Wohnfläche in guten bis sehr guten Lagen weiter stabil. Leichte Steigerungen waren bei den Mieten und Baulandpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie den Wohn- und Geschäftshäusern in mittleren bis sehr guten Lagen zu verzeichnen. Deutliche Preiszuwächse von 12 bis 15 % waren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser abzuleiten, die Preise für Reihen- und Doppelhaushälften blieben hingegen nach Steigerungen von ca. 5,8 % bis 12,5 % im Vorjahr stabil. Im Schwerpunkt kosten freistehende Häuser zwischen 230.000 € in einfachen und 480.000 € in guten bis sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 180.000 € in einfachen und 350.000 € in guten bis sehr guten Lagen. Grundlegend ist auch in Potsdam eine weiter hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot besonders in den besseren Wohnlagen zu beobachten.

Stabiles bis leicht steigendes Preisniveau in kreisfreien Städten Brandenburgs

In den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) ist weiterhin ein überwiegend stabiles bis leicht steigendes Preisniveau zu verzeichnen. Neben moderaten Mietsteigerungen war in Brandenburg an der Havel jedoch, ausgehend von einem vergleichsweise geringen Niveau, ein teilweise deutlicher Preiszuwachs bei den Wohn- und Geschäftshäusern sowie Eigentumswohnungen in einfacher Lage gegeben. In Cottbus und Frankfurt (Oder) waren höhere Schwerpunktpreise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser – sowohl freistehend als auch in der Gebäudestellung als Reihen- oder Doppelhaus – festzustellen. Bei den Eigentumswohnungen sind die Wertzuwächse jedoch im Wesentlichen dem Teilmarkt des Neubaus/Erstbezugs geschuldet, die Preise bei den Bestandswohnungen sind überwiegend stabil.

Ausblick – Bedarf in Berlin bleibt deutlich höher als Angebot

Die Kaufpreisbildung wird nach wie vor durch das niedrige Hypotheken- und Kapitalzinsniveau sowie hohe Kapitalmengen am Grundstücksmarkt geprägt. Ein Ende der Preissteigerungen ist derzeit noch nicht absehbar, auch wenn in einzelnen Teilbereichen Stabilisierungen zu beobachten sind und erwartet wird, das mit weiteren Preisanstiegen im Bestand auch Senkungen z.B. der Heiznebenkosten verbunden sein werden. Aufgrund hoher Mieten und niedriger Zinsen wären Kaufinteressenten tendenziell weiter oft bereit, höhere Kaufpreisforderungen hinzunehmen, als sie aufgrund der Eigenkapitalanforderungen tatsächlich finanzieren können. Insbesondere im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie hierfür geeigneter Bauplätze ist der Bedarf in Berlin deutlich höher als das Angebot, so dass die langfristigen Chancen, die sich durch die derzeit immer noch guten Rahmenbedingungen zur Schaffung von Wohneigentum bieten, nur begrenzt genutzt werden können. „Die rot-rot-grünen und rot-roten Landesregierungen müssen die Sinnlosigkeit und Wirkungsleere ihres wohnungspolitischen Instrumentenkastens der vergangenen Jahre erkennen. Stadtentwicklung und die Entwicklung des sogenannten Brandenburger Speckgürtels muss wieder als eine Politik des Ermöglichens verstanden werden und nicht der Bremsen und Regulierung“, resümiert Wohltorf.