Deutsche Wohnen profitiert von der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien

Die Deutsche Wohnen (www.deutsche-wohnen.com) hat das erste Halbjahr 2017 mit einem Konzerngewinn von 672 Mio. € (H1 2016: 647,2 Mio. €) abgeschlossen. Das höhere Betriebsergebnis (EBITDA) sowie die Aufwertung des Portfolios von knapp 900 Mio. € waren wesentliche Faktoren für die Ergebnissteigerung gegenüber dem Vorjahr.

Der FFO I (Funds from Operations, operatives Ergebnis nach laufenden Zinsen und Steuern) hat sich im Vorjahresvergleich um 11 % auf 220,8 Mio. € erhöht (H1 2016: EUR 198,7 Mio. €). Je Aktie stieg der FFO I (unverwässert) um knapp 7 % auf 63 Cent. Der EPRA NAV (unverwässert) erhöhte sich um 6 % auf 31,42 € je Aktie (31. Dezember 2016: 29,68 € je Aktie). Der Verschuldungsgrad des Konzerns (Loan to Value Ratio) reduzierte sich leicht auf 36,9 % (31. Dezember 2016: 37,7 %) und liegt damit im Zielkorridor von 35 % bis 40 %.

Erfolgreiche operative Performance

Das Portfolio des börsennotierten Immobilienkonzerns umfasste zum 30. Juni 2017 rund 163.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Fair Value von rund 17 Mrd. € (ohne Pflege und Betreutes Wohnen). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete im Gesamtbestand betrug zum Stichtag  6,23 € je m². Auf Like-for-like-Basis erzielte die Deutsche Wohnen im Vermietungsbestand ein Mietwachstum von 3,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Leerstand befand sich hier auf einem anhaltend niedrigen Niveau von 1,6 % (Vorjahr: 1,4 %); davon waren rund 0,4 % investitionsbedingt.

Die Vertragsmieten stiegen im ersten Halbjahr 2017 auf 366,5 Mio. € (Vorjahr: 347,8 Mio. €) und führten zu einem Anstieg des operativen Ergebnisses (Net Operating Income – NOI) auf 283,7 € Mio. (Vorjahr: 272,9 Mio. €). Trotz deutlich erhöhter Instandhaltungsaufwendungen bewegte sich die NOI-Marge in der Wohnungsbewirtschaftung mit 77,4 % annähernd auf Vorjahresniveau.

Das Verkaufssegment reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien als Anlageform. Von den 2.611 verkauften Einheiten hatten bereits 1.807 Einheiten Nutzen- und Lasten-Wechsel im ersten Halbjahr 2017 und sind somit in das Verkaufsergebnis von 20,5 Mio. € eingeflossen (Vorjahr: 36,7 Mio. €). Trotz der Aufwertungen in den vergangenen zwei Jahren bewegen sich die Bruttomargen mit 23 % weiterhin auf einem hohen Niveau. Im Privatisierungsgeschäft konnten für die ergebniswirksamen Verkäufe sogar Bruttomargen von über 30 % realisiert werden.

Der Ergebnisbeitrag aus dem Segment Pflege und Betreutes Wohnen stieg aufgrund von Zukäufen im letzten Geschäftsjahr deutlich auf 24,7 Mio €. (Vorjahr: 8,7 Mio. €). Die Auslastung der Pflegeeinrichtungen im Eigenbetrieb bewegt sich mit 97 % seit Jahren auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Die Integration der zugekauften Einrichtungen erfolgt planmäßig.

Das bereinigte EBITDA ohne Verkaufsergebnis hat sich, bei einer im Vergleich zum Jahresende 2016 weitgehend konstanten Kostenquote um 11 %, auf 290,7 Mio. € (Vorjahr: 266,5 Mio. €) verbessert.

Deutliche Aufwertung des Portfolios

Die Deutsche Wohnen profitiert eigenen Angaben zufolge weiterhin von ihrer fokussierten Portfoliostrategie und der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien in Metropolregionen. Dies schlägt sich in einer deutlichen Wertentwicklung des Bestands um knapp 900 Mio. € nieder. Dabei finden sich die maßgeblichen Aufwertungen mit rund 800 Mio. € im Core+-Segment und hier in erster Linie im Großraum Berlin (rund 760 Mio. €).

Aber auch an den Core-Standorten konnten aufgrund der positiven Entwicklung Aufwertungen in Höhe von rund 70 Mio. € vorgenommen werden, hier insbesondere in der Region Hannover/Braunschweig. Die Immobilienbestände sind demzufolge mit dem 22,8-Fachen der annualisierten Nettokaltmiete von 747 Mio. € bzw. einer Bruttorendite von 4,4 % bewertet.

Investition in nachhaltige Bestandsentwicklung

Das Unternehmen investierte im ersten Halbjahr 2017 124,9 Mio. € bzw. rund 25,27 € pro m2 (Vorjahr:  86,9 Mio. € / rund 17,70 € pro m2) in die Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienportfolios. „Unser Modernisierungsprogramm mit einem Gesamtvolumen von 1 Mrd. € verläuft planmäßig. Für etwa 40 % der Einheiten befinden wir uns in der Ausschreibungs- oder Bauphase. Knapp 10 % konnten wir bereits fertigstellen“, berichtet der Vorstansvorsitzende Michael Zahn. „Unser Ziel ist es, so nachhaltige und zukunftsorientierte Wohnquartiere für den urbanen Raum zu schaffen.“ Bis 2021 sollen rund 30.000 Einheiten saniert werden.

Ausblick

Für das erwartete Like-for-like-Mietwachstum in 2017 erhöht die Deutsche Wohnen ihre Prognose von 3,5 % auf über 4 % für den gesamten Vermietungsbestand. Darüber hinaus hält die Deutsche Wohnen an ihrer Prognose fest, den FFO I im Geschäftsjahr 2017 auf rund 425 Mio. € im Basisszenario zu erhöhen, das heißt ohne weitere Zukäufe und opportunistische Verkäufe.