Auswertung von Interhyp: Vier von zehn Münchnern kaufen vom Bauträger

Immer mehr Münchner kaufen beim Bauträger. Finanzierten 2009 nur 32 % aller Immobilienkäufer ein Bauträgerobjekt, waren es im ersten Halbjahr 2017 mehr als 38 %. Das zeigt eine Auswertung der Interhyp AG (www.interhyp-gruppe.de), Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Damit ist für Kreditnehmer in München das Thema Bereitstellungszinsen wichtiger als in vielen anderen Städten.

„Was eine Immobilienfinanzierung tatsächlich kostet, entscheidet sich bei Bauträgerobjekten sowie Neubauten in Eigenregie auch am Ende des Bauvorhabens. Denn: Je nach Darlehen können Bauverzögerungen richtig ins Geld gehen, weil Anbieter Bereitstellungszinsen in verschiedener Höhe erheben“, erklärt Jörg Erlhagen, Leiter der Münchner Interhyp-Niederlassung. Er rät Immobilienkäufern, beim Angebotsvergleich nicht nur auf den Effektivzins zu achten.

Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp werden aktuell 20 % aller Kredite für eigene Bauvorhaben benötigt. 14,5 % kaufen im Bundesschnitt vom Bauträger. Rund 65 % nehmen ein Darlehen auf, um ein Bestandsobjekt zu erwerben.

In München sehen die Zahlen etwas anders aus. 38,41 % finanzieren hier aktuell ein Objekt, das sie von Bauträgern erst in Fremdregie errichten lassen. Nur 2,5 % werden selbst als Bauherr tätig. 59 % der Münchner finanzieren ein Haus oder eine Wohnung, die sie als Bestandsobjekt auf dem Immobilienmarkt gefunden haben. Auch in Frankfurt ist die Zahl der Bauträgerfinanzierungen mit knapp 44 % besonders hoch. In Berlin kauft fast jeder Dritte beim Bauträger, was deutlich über dem Deutschlandmittel liegt.

Erlhagen: „In einigen Großstädten, darunter auch München, ist der Anteil der Bauträgerfinanzierungen gestiegen. Das liegt in München nicht zuletzt daran, dass der Markt wie leergefegt ist und es für Interessenten gar nicht genug Bestandsgebäude am Markt gibt.“ Für die Finanzierung ergeben sich daraus Unterschiede. Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bezahlen, werden im Bau befindliche Objekte schrittweise finanziert. Wann welche Rate fällig wird, regelt neben Einzelverträgen vor allem der Baufortschritt.

Auf die Kosten der Immobilienfinanzierung haben diese Abruffristen deutliche Auswirkungen. Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen, verändert sich der Kreditabruf. Stockt es auf der Baustelle, schiebt sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Das lassen sich Banken durch Bereitstellungszinsen bezahlen.

Ein Vergleich zweier im Effektivzins identischer Beispieldarlehen verdeutlicht die möglichen Mehrkosten. Verzögert sich der Baubeginn beim Bauträgerkauf um sechs Monate, dann verschiebt sich ebenso der Finanzierungsbeginn um ein halbes Jahr. In diesem Fall muss ein Käufer bei einer Bank, die ab drei Monaten Bereitstellungszinsen von 0,25 % verlangt, für die drei Monate Verzug bei einem Darlehensbetrag von 300.000 € laut Interhyp 2.250 € zahlen. Entscheidet sich der Kreditnehmer hingegen für ein Institut, das bei ansonsten gleichen Konditionen erst nach sechs Monaten Bereitstellungszinsen erhebt, ist der Kredit um 2.250 € billiger – weil keine Bereitstellungszinsen anfallen.