Urteile

Miteigentümergemeinschaft, Überlassung gemeinschaftlicher Räume

BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1

a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21).

c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10).

BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 – (LG Berlin)

Zum Sachverhalt:

Die Parteien streiten über die Feststellung des Fortbestands eines Mietverhältnisses über die von den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nutzung des hinteren Gartens des Hausgrundstücks.

Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eigentum der Familie der Klägerin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung „Grundstücksgemeinschaft F.“ mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ überschriebenen (Formular-)Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m2 große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich der Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 361 €, insgesamt mithin 1.259,96 € monatlich, mieteten.

§ 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift „weitere Vereinbarungen“ die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des Mietvertrags, wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs- oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin, die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtlicher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennutzung:

„Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu.“

Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentümerin N. deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt.

Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B. erwarb die Beklagte, eine aus den Gesellschaftern S.-A.,H. und Dr. J.R. bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigentumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4.4.2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen verstorbenen - Schwester gehaltenen Miteigentumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehnten.

Räum- und Streupflicht auf öffentlichem Gehweg, Mietrecht, allgemeine Verkehrssicherungspflicht

BGB § 535 Abs. 1, § 823 Abs. 1

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.

BGH, Urteil vom 21. Februar 2018 - VIII ZR 255/16 – (OLG München)

Betriebskostenabrechnung, Pflicht zur Belegvorlage

BGB § 242 (Cd), § 259, § 273, § 274, § 556, § 556a

a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

b) Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

BGH, Urteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17 – (LG Darmstadt)

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Voraussetzungen, Veräußerung an Personengesellschaft

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba

a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.

b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 – (LG Frankfurt am Main)

Gewerbe – Gebäude, Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit

WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 15 Abs. 1, 3

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13. Juli 1995 ­ V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.).

BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16 – (LG München I)

Wohnungseigentum, Schallschutz beim Dachgeschossausbau

WEG § 14 Nr. 1

Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden (Fortführung der Senatsurteile vom 1. Juni 2012 ­ V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 11, und vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 7).

BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16 – (LG Hamburg)

Wohnungseigentum, Regeln zur Zahlung der Betriebskosten

BGB § 556 Abs. 3

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2009 ­ V ZR 36/09, WuM 2009, 672).

BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 60/17 – (LG Frankenthal - Pfalz)

Wohnungseigentum, zweckwidrige Nutzung, Unterlassungsanspruch, Verwirkung

BGB § 242 D, § 1004; WEG § 15 Abs. 3 

a) Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.

b) Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers der Einheit (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterrasse) eine Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen (Bestätigung von Senat, Urteile vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 13 ff. und vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14, NJW-RR 2015, 781 Rn. 12 f.).

BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 275/16 – (LG Köln)

Leitungen durch ein Gebäude, Notleitungsrecht

BGB § 917 Abs. 1

Das Notleitungsrecht kann auch dazu berechtigen, Leitungen durch ein Gebäude zu führen; eine Einschränkung ergibt sich nur aus dem Gebot, die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung zu wählen (Aufgabe von BGH Urt. v.  10. Juni 2011 - V ZR 233/10, GE 2011, 1365 Rn. 12).

BGH, Urteil vom 26. Januar 2018 - V ZR 47/17 - (OLG Schleswig)


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