Die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser hat sich zwischen 2008 und 2014 mehr als verdoppelt

Wohnungsbau hältBaukonjunktur in Schwung

Die Baukonjunktur bleibt aufwärts gerichtet. Die Prognosen gehen  davon aus, dass die guten Rahmenbedingungen zu einer weiteren Zunahme des Bauvolumens führen werden. 2015 werden aufgrund eines schwächeren Nichtwohnungsbaus die sehr hohen Wachstumswerte von 2014 zwar nicht mehr erreicht werden können. Der unverändert starke Wohnungsbau stützt aber die Baukonjunktur. 2016 werden alle Baubereiche zum gesamtwirtschaftlichen Wachstum beitragen. Erste Stimmen warnen zwar, dass aufgrund der hohen Kapazitätsauslastung im Baugewerbe diese zusätzliche Nachfrage nicht immer sofort produktionswirksam werden wird. Jedoch sind bislang keine deutlichen Signale hinsichtlich der Baupreisentwicklung erfolgt; dies ist auf die günstigen Rohstoff- und Energiepreise zurückzuführen.

Von den über 1,9 Mio. Beschäftigten im Baugewerbe sind 60 % im Ausbaugewerbe tätig. Bauinstallation und sonstige Sparten des Ausbaugewerbes haben besonders von der Bedeutung der Bestandsinvestitionen profitiert. Während im Bauhauptgewerbe die Zahl der Betriebe trotz Dynamik im Neubau leicht rückläufig war, steigt im Ausbaugewerbe die Zahl der Betriebe kontinuierlich. Über 90 % der Firmen haben hierbei weniger als 10 Beschäftigte.

In laufenden Preisen gerechnet wurden nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung im Jahre 2014 nahezu 330 Mrd. € am Bau investiert[1]. Dominiert wird das deutsche Bauvolumen dabei mit über 55 % vom Wohnungsbau. Die relative Bedeutung der Bauleistungen im Bestand ist zwar aufgrund des Booms im Wohnungsneubau abnehmend; noch immer machen sie aber rund 70 % des gesamten Wohnungsbaus aus. Empirische Erhebungen[2] haben einen Rückgang beim energetischen Sanierungsvolumen gegenüber der letzten Befragung 2010 um rd. 15 % festgestellt. Ursächlich waren vor allem geringere Maßnahmen an der Gebäudehülle. Gründe dürfte neben einer zunehmenden Verunsicherung der Eigentümer wegen der Negativmeldungen  zu Wärmedämmverbundsystemen  eine unzureichende Wirtschaftlichkeit sein. Angesichts sinkender Energiepreise lassen sich Investitionen in die energetische Erneuerung offenbar weniger schnell amortisieren. Auch die Photovoltaik war aufgrund der Rückführung der Förderung rückläufig. 

Deutliche Unterschiede zeigen sich in der Entwicklung des Bestandsvolumens zwischen Eigenheimen und Mehrfamilien­häusern. Das Bestandsmarktvolumen bei Mehrfamilienhäusern ist seit 2010 um 27 % gestiegen, während im gleichen Zeitraum die Bestandsmaßnahmen bei Eigenheimen stagnierte. Eine parallele Entwicklung herrscht beim Neubau: Die größte Dynamik geht weiter vom Geschosswohnungsbau aus. Die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser hat sich von 2008 bis 2014 mehr als verdoppelt, gerade aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsräumen. Mehr als die Hälfte aller im Land gebauten Wohnungen entstehen jetzt in Mehrfamilienhäusern. Diese Entwicklung gilt vor allem für die alten Bundesländer; in Ostdeutschland verläuft der Wohnungsneubau weiter unterdurchschnittlich.

Aufgrund der unverändert vorteilhaften Rahmenbedingungen – gute Arbeitsmarktlage, steigende Einkommen, niedrige Kreditzinsen – bleibt der Wohnungsbau wesentliche Stütze des Wachstums. Insbesondere der Neubau von Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäuser in den Ballungsräumen floriert. Die Flüchtlingsmigration wird für eine zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum sorgen. Dies wird auch den Bedarf nach Renovierungen und somit die Bauleistungen in den Gebäudebeständen wieder verstärken.

Innerhalb des Gewerbeneubaus spielen Produktions-, Handels- und Lagergebäude die größte Rolle. Investitionen sind dort sehr abhängig von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung. So konnten Handels- und Lagergebäude im Westen wieder zulegen, während in Ostdeutschland eher der Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden besser läuft. Das BBSR hat in einer gesonderten Publikation die kleinräumige Entwicklung im Neubau von Nichtwohngebäuden analysiert[3].

Die Prognosen deuten darauf hin, dass die gewerblichen Bauinvestitionen der exportorientierten Wirtschaft aufgrund des schwachen Welthandels nur zögerlich ausgeweitet werden. Erweiterungsinvestitionen des verarbeitenden Gewerbes entwickeln sich damit wie auch der Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden zurückhaltend. Handels- und Lagergebäude stellen die positive Ausnahme dar. Die Bauleistung an bestehenden Gebäuden stabilisiert den Wirtschaftsbau zusätzlich. Im Nichtwohnungsbau weisen die Bestandsleistungen moderate Zuwächse auf; der Anteil am Bauvolumen beträgt seit Jahren konstant rund zwei Drittel. Während beim Wohnungsbau die Vollmodernisierungen eine untergeordnete Rolle spielten, hatten im Nichtwohnungsbereich die umfassenden Sa­­­nierungen mit nahezu 28 % eine erhebliche Bedeutung. 30 % aller Bestandsmaßnahmen beinhalteten auch energetische Sanierungen.

Diese Quote ist beim öffentlichen Bau noch höher; dort spielt die energetische Sanierung des Gebäudebestands eine besonders wichtige Rolle. Das Bestandsvolumen könnte durch die erforderliche schnelle Herrichtung von länger ungenutzten Immobilien für die kurzfristige Unterbringung von Flüchtlingen weiter steigen. Im Neubaubereich werden sich die beschlossenen investiven Maßnahmen erst zeitlich verzögert beim öffentlichen Bau niederschlagen, bis die erforderlichen Planungs- und Umsetzungsprozesse für neue Vorhaben abgeschlossen sind. Die Aufstockung der Bundesmittel für kommunale Investitionen und die Verkehrsinfrastruktur wird somit erst 2016 voll wirksam. Nach einem Rückgang 2015 ist daher im Folgejahr mit deutlichen Impulsen zu rechnen. Die gute Kassenlage der Kommunen sowie die Einrichtung eines Sondervermögens für finanzschwache Gemeinden sorgen für zusätzliche Investitionen.

Diplom-Volkswirt Stefan Rein

[1] Der Endbericht „Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe – Berechnungen für das Jahr 2014“ ist  abrufbar unter www.bbsr.bund.de
[2] Der Endbericht der Heinze GmbH „Bestandsinvestitionen 2014 - Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen“ wirdunter www.bbsr.bund.de veröffentlicht.
[3] BBSR-Analysen KOMPAKT 14/2015 „Bauvolumen in den Regionen Deutschlands“

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