Heizkostenabrechnung

Mit Wärmezählern genauer abrechnen

In zwei von drei Liegenschaften fehlt bis heute der Wärmezähler für Warmwasser, den die Heizkostenverordnung seit 2014 vorschreibt. Der Beitrag erklärt, was dieser Zähler bewirkt und warum er die Heizkostenabrechnung präziser macht.

Jeder Mieter hat individuelle Heizgewohnheiten, jeder nutzt unterschiedlich viel Warmwasser. In der Heizkostenabrechnung werden die beiden Positionen – die Kosten für Warmwasser und die Kosten für Heizung – deshalb getrennt aufgeführt und in Rechnung gestellt. Damit das möglich ist, muss zuerst ermittelt werden, wie hoch der Anteil der Wassererwärmung an den gesamten Erwärmungskosten ist. Erwärmungskosten sind außer den Brennstoffkosten (Heizöl, Erdgas) auch alle Nebenkosten, die beim Heizen anfallen, etwa für Betriebsstrom, Wartung, Emissionsmessung und Kaminreinigung. Die Art und Weise, wie der Warmwasser-Anteil an diesen Erwärmungskosten ermittelt wird, hat sich in den letzten Jahren verändert. Seit 2014 muss der Warmwasser-Anteil mit einem Wärmezähler gemessen werden, früher haben Abrechnungsdienste den Anteil mit einer Formel berechnet. Nach Einschätzung von Minol fehlt der vorgeschriebene Wärmezähler bis heute in zwei von drei Liegenschaften. Doch was genau soll der Zähler bezwecken? Und wie macht er sich in der Heizkostenabrechnung bemerkbar?

Pflicht zum Wärmezähler

In § 9, Absatz 2 der aktuellen Heizkostenverordnung heißt es im Wortlaut: „Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen.“ 70 %

aller abrechnungspflichtigen Liegenschaften haben eine zentrale Warmwasserversorgung, sind also von der Regelung betroffen. Der Gesetzgeber bezweckt damit eine genauere Aufteilung der Wärme- und Warmwasserkosten. Denn während die Bewohner in gut gedämmten Neu- und modernisierten Altbauten immer weniger heizen müssen, ändern sich die Dusch-, Bade- und Kochgewohnheiten kaum: Der Warmwasserverbrauch bleibt also relativ konstant und wächst somit prozentual. Deshalb ist es wichtig, ihn möglichst genau zu messen und in der Heizkostenabrechnung auszuweisen – damit die Hausbewohner sehen, wie die Kosten zustande kommen und an welcher Stelle sie sparen können.

Ausnahme Kompaktheizkessel

Nur wenn der Einbau eines Wärmezählers einen „unzumutbaren hohen Aufwand“ darstellt, dürfen Abrechnungsdienstleister den Warmwasser-Anteil wie bisher rechnerisch ermitteln (Heizkostenverordnung, §9, Abs. 2). Nach Ansicht von Minol ist der Einbau unzumutbar bei Kompaktheizkesseln, die Warmwasser und Heizwärme in einer bauartzugelassenen Einheit erzeugen. Davon abgesehen, können Fachhandwerker den Wärmezähler in der Regel ohne größere bauliche Maßnahmen zwischen Heizkessel und Warmwasserspeicher montieren – der Aufwand kann also als zumutbar eingeschätzt werden.

Neue Werte in der Abrechnung

Inzwischen haben Abrechnungsdienstleister mehrere Jahresabrechnungen mit der neuen Wärmezähler-Regelung erstellt. Bei Minol zeigt sich, dass die exakte Wärmezählermessung wie erwartet meist andere Ergebnisse liefert als die frühere Formelberechnung. Die neuen Werte sind in der Regel um bis zu 20 % höher oder niedriger. Das ist eine zwangsläufige Folge der unterschiedlichen Methoden: Während der Wärmezähler den tatsächlichen Wärmeverbrauch misst, ging die Formelberechnung von Faktoren aus, die von den tatsächlichen Gegebenheiten eines Gebäudes abweichen können (siehe Kasten „Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser“). Die Formel beruht auf Annahmen und Pauschalierungen, die von der technischen Entwicklung überholt sind. Sie hatte trotzdem 30 Jahre Bestand, weil sie hinreichend genau und kostengünstig war und niemanden benachteiligte. Nur sehr starke Abweichungen (mehr als 30 %) zwischen Messung und Berechnung deuten auf einen Messfehler hin und sollten überprüft werden (siehe Kasten „Empfehlung bei stark abweichenden Werten“).

Fazit: Wärmemessung ist zuverlässiger

Die Praxis bestätigt, dass der Wärmezähler für Warmwasser seinen Zweck erfüllt: Er macht die individuelle Abrechnung präziser und beseitigt die bisherigen Ungenauigkeiten der Formelberechnung. Der Einbau des Wärmezählers ist deshalb nicht nur laut Heizkostenverordnung verpflichtend, sondern auch aus fachlicher Sicht zu empfehlen. Je nachdem, wie Gerichte die Heizkostenverordnung auslegen, kann eine Abrechnung ohne den vorgeschriebenen Wärmezähler auch rechtlich angreifbar sein – all das spricht dafür, dass Eigentümer und Verwalter fehlende Zähler nachrüsten lassen.

70 % aller abrechnungspflichtigen Liegenschaften haben eine zentrale Warmwasserversorgung.
Der Warmwasserverbrauch bleibt relativ konstant und wächst  prozentual. Deshalb ist es wichtig, ihn möglichst genau zu messen und in der Heizkostenabrechnung auszuweisen.
Die Praxis bestätigt,
dass der Wärmezähler für Warmwasser seinen Zweck erfüllt.

Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser

gemäß § 9, Abs. 3 der Heizkostenverordnung
In die Formel gehen folgende Faktoren ein:
– 2,5 ist ein Faktor für den angenommenen Wirkungsgrad der
Warmwasserbereitung, der in der Praxis nach oben und unten abweichen kann.
– V steht für das Volumen des erwärmten Warmwassers. Dieser Wert stammt entweder von einem Kaltwasserzähler im Boilerzulauf oder wird durch die Summe aller Wohnungswasserzähler gemessen. Allerdings ergeben sich in der Praxis Messdifferenzen zwischen 10 bis 20 % zwischen Haupt- und Unterzählern.
– tw ist die gemessene oder geschätzte mittlere Warmwasser-
temperatur am Boilerausgang. Diese liegt typischerweise bei 60 °C. Abweichungen sind im Jahresverlauf möglich.
­– 10 °C ist die angenommene mittlere Temperatur des Frischwassers aus der Leitung des Versorgers. Auch das ist eine Schätzung, die nicht zutreffen muss.

Empfehlung bei stark abweichenden Werten

In Einzelfällen und vor allem zu Beginn der Umstellung von der Formelabtrennung zur Wärmemessung ist das Ergebnis der Wärmemessung gegenüber der früheren Formelabtrennung so viel niedriger, dass man von einem Fehler ausgehen muss. Eigentümer und Verwalter sollten dann in Zusammenarbeit mit dem Messdienstleister folgende Punkte überprüfen:
– Erfasst der Wärmezähler die gesamte Abrechnungsperiode?
– Wird zusätzlich eine thermische Solaranlage zur Trinkwasser-
erwärmung eingesetzt? Das muss nach Richtlinie VDI 2077
berücksichtigt werden.
– Wurden geeignete Wärmezähler verwendet? Und wurden sie auch richtig eingebaut? Im Zweifelsfall sollte die Montage von einem Fachhandwerker überprüft werden.
– Funktioniert der Warmwasserkreislauf fehlerfrei, oder führen undichte Rückflussverhinderer z.B. Rückschlagklappen zu Fehl-
strömungen und damit zu überhöhten Messungen? Bei unerklär-
lichen Messergebnissen sollte ein Fachhandwerker die Funktion
der Rückflussverhinderer überprüfen.

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