Urteile

Gefälligkeitsmiete, Abgrenzung zum Mietvertrag

BGB § 535

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des BGH Urt.  vom 4. Mai 1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).

BGH, Urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 279/16 – (OLG Hamburg)

Zum Sachverhalt:

Der Kläger, der mit Beschluss des Amtsgerichts vom 22.11.2013 zum Zwangsverwalter für das im Wohnungseigentum stehende Reihenhaus bestellt worden ist, nimmt die Beklagte auf dessen Herausgabe sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch.

Das Haus wird seit seiner Errichtung Ende der 1990er Jahre von der Beklagten bewohnt - zunächst zusammen mit ihrem Ehemann, dem Zeugen A., seit der Scheidung (2005) allein. Ein schriftlicher Vertrag über die Nutzung besteht nicht.

Eigentümer des zwangsverwalteten Reihenhauses ist der Zeuge Al. , ein persischer Geschäftsmann, der sich seit Jahren im Ausland aufhält. Der Ehemann der Beklagten war mit diesem zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses teils geschäftlich und teils privat - beide sind Landsleute - verbunden.

Die Beklagte macht geltend, zwischen ihr beziehungsweise zwischen ihrem früheren Ehemann und dem Wohnungseigentümer bestehe ein Mietverhältnis. Die Anschaffungskosten für das Reihenhaus in Höhe von etwa 594.284,04 DM (303.852,60 €) seien seinerzeit wirtschaftlich von ihrem früheren Ehemann getragen worden, indem ihm entsprechende Provisionszahlungen „abgezogen“ worden seien. Im Gegenzug habe er auf Lebenszeit unentgeltlich in dem Haus leben dürfen. Hieraus leite sich auch das lebenslange Wohnrecht für sie selbst ab. Darüber hinaus ergebe sich das Bestehen eines Mietverhältnisses bereits daraus, dass die Beklagte und ihr damaliger Ehemann seit Nutzungsbeginn im Jahr 1998 „sämtliche Neben- und Reparaturkosten“ für das Haus bezahlt hätten. Insoweit habe es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, es habe die konkludente Vereinbarung durch die Übernahme der Kosten genügt.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Herausgabe des Reihenhauses, Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit in Höhe von 22.957 € nebst Zinsen, Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.087 € monatlich sowie auf Feststellung der Verpflichtung zur Freistellung von Betriebskosten in Anspruch.

Das Landgericht hat die Beklagte (bis auf einen geringen Teil des Zinsanspruchs) antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Aus den Gründen:

Die Revision hat Erfolg.

I. ....

II. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 BGB zu. Ebenso ist die Beklagte verpflichtet, ihm seit Rechtshängigkeit gemäß § 987 BGB eine - der Höhe nach unstreitige - Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 2.087 € zu zahlen. Den Abschluss eines Mietvertrags gemäß § 535 BGB, den die Beklagte hier allein dem Kläger als Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG entgegenhalten könnte, hat diese bereits nicht schlüssig dargelegt. Hinsichtlich der geforderten Nutzungsentschädigung für die Zeit vor Rechtshängigkeit, der Zinsen sowie des hinreichenden Feststellungsbegehrens kann das Bestehen von Ansprüchen des Klägers nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden (§§ 988, 990, 987 BGB).

1. Das Berufungsgericht hat ‑ zu Recht ‑ offengelassen, ob ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht, das auch das Wohnungsrecht der Beklagten miteinschloss, zwischen ihrem geschiedenen Ehemann und dem Eigentümer vereinbart war.

Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ist im Grundbuch ein dingliches Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB, welches allein ein die Anordnung eines unbeschränkten Zwangsverwaltungsverfahrens hinderndes Recht darstellen würde (BGH Urt. v. 18.12.2015 ‑ V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 17), nicht eingetragen.

Kinderlärm in Mehrfamilienhaus, Beschreibung der Störungen

BGB § 535; GG Art. 103

a) Zur Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)Lärm aus der Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses.

b) Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der st. Senatsrspr.: Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 17; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rn. 18; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12).

BGH, Beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16 – (LG Berlin)

Preisgebundener Wohnraum, Erhöhung der Kostenmiete wegen Schönheitsreparaturen

BGB § 241 Abs. 2, § 242

WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 1

BVO § 28 Abs. 4

a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24. März 2010 ‑ VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13. Juli 2010 ‑ VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31. August 2010 ‑ VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12. Januar 2011 ‑ VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1).

b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.

BGH, Urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16 – (LG Wiesbaden

Amtshaftung, unrichtiger Lageplan, Erstellung durch öffentlich bestellten Vermessungsingenieur

BGB § 839 Abs. 1 A; BauPrüfVO NRW § 3 Abs. 3 Satz 1

a) Bei der Erstellung eines amtlichen Lageplans nach § 3 Abs. 3 Satz 1 der nordrhein-westfälischen Verordnung über bautechnische Prüfungen vom 6. Dezember 1995 (GV NRW S. 2018) handelt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur in Ausübung eines öffentlichen Amtes i.S.d. § 839 Abs. 1 BGB.

b) Soweit der Senat in seinem Beschluss vom 29. November 2012 (III ZR 21/12, NJW 2013, 603 Rn. 7) für das Land Berlin entschieden hat, die Lageplanerstellung sei privatrechtlicher Natur, wird klargestellt, dass dies nicht für Lagepläne gilt, die gemäß § 3 Abs. 2 bis 6 der Verordnung über Bauvorlagen, bautechnische Nachweise und das Verfahren im Einzelnen vom 19. Oktober 2006 (GVBl. Berlin S. 1035) für die Beurteilung von Bauvorhaben oder die Bearbeitung eines Bauantrags bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen sind.

c) Die Abweisung einer Amtshaftungsklage wegen Eingreifens einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit nach § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB als „derzeit unbegründet“ setzt voraus, dass die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen des Amtshaftungsanspruchs erfüllt sind.

d) Sind mehrere Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure in einer Arbeitsgemeinschaft oder Bürogemeinschaft zusammengeschlossen, so haftet jeder von ihnen nur insoweit, als er in seiner Eigenschaft als Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur selbständig hoheitliche Aufgaben wahrgenommen hat.

BGH, Urteil vom 7. September 2017 - III ZR 618/16 – (OLG Düsseldorf)

Berichtigung eines Zeichenfehlers durch die Vermessungsbehörde

GBO § 2 Abs. 2

Die Berichtigung eines Zeichenfehlers (also einer graphisch falschen Darstellung des richtigen Vermessungszahlenwerks in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters) durch die Vermessungsbehörde hat das Grundbuchamt stets als Berichtigung tatsächlicher Art zu behandeln; es darf den Vollzug eines Fortführungsnachweises der Vermessungsbehörde nicht deshalb ablehnen, weil ein auf den Grenzverlauf bezogener Zeichenfehler berichtigt wird (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 1. März 1973 - III ZR 69/70, VersR 1973, 617).

BGH, Beschluss vom 20. Juli 2017 - V ZB 47/16 – (OLG Dresden)

Kopfstimmrecht, Übertragung des Wohnungseigentums vom Wohnungseigentümer auf von ihm beherrschte juristische Person

WEG § 25 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5; BGB § 242

Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 ­ V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.).

BGH, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16 – (LG Braunschweig)

Auslegung einer Beschaffenheitsvereinbarung, Erwartung des Bestellers

BGB § 633 Abs. 2 Satz 1, § 157

a) Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffen und welche Beschaffenheit sie gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags zu ermitteln.

b) Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (Anschluss an BGH, Urteil vom 26. April 2007 ­ VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409 = NZBau 2007, 507 Rn. 23).

BGH, Urteil vom 31. August 2017 - VII ZR 5/17 – (OLG Braunschweig)

Teil der Netto-Schlussabrechnungssumme zur Sicherung,
Aufrechnung aus anderem Vertrag

BGB §§ 387, 631 Abs. 1, § 157

Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, dass ein Betrag von 5 % der Netto-Schlussabrechnungssumme zur Sicherung einbehalten werden darf, der Unternehmer diesen Einbehalt durch eine Bankbürgschaft ablösen kann und weiter:

„Diese Sicherheit ­ gleich ob als Einbehalt oder als Bürgschaft ­ dient in dem Zeitraum von der Abnahme bis zum Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche dazu, die Rechte des AG bei Mängeln (§ 634 BGB) (inklusive Aufwendungsersatz und Kostenvorschuss bei Selbstvornahme), jedwede Schadensersatzansprüche des Auftraggebers (insbesondere gemäß der §§ 280 ff. BGB) und die Ansprüche des AG auf Erstattung von Überzahlungen aus diesem Vertrag (auch hinsichtlich geänderter und zusätzlicher Leistungen) abzusichern.“

ist der Besteller jedenfalls während des vereinbarten Sicherungszeitraums nicht berechtigt, nachdem er den Betrag einbehalten hat, gegen diesen Restwerklohnanspruch mit einer Forderung aus einem anderen Vertrag aufzurechnen.

BGH, Urteil vom 14. September 2017 - VII ZR 3/17 – (OLG Frankfurt am Main)